再次购房巧妙运作房贷金融资产 降低房贷成本

市民杨小姐准备贷款为父母置换住房，让他们从六楼的老房子搬到有电梯的新公寓房，但杨小姐自己的购房贷款还没有还清，再次贷款要支付高昂成本。看房时，有中介人员鼓动她“打擦边球”。杨小姐不愿冒险，打算暂时放弃再购房计划。其实，杨小姐可以通过巧妙运作自己的房贷和金融资产，来达到降低房贷成本的目的。

方法：提前还清公积金贷款融资途径：质押贷款

本市职工公积金贷款额度多次提高，而公积金贷款的
利率不受二套房贷政策的影响，因此，再购房者可以充分利用公积金贷款，方法是在购买第二套房前先提前还清公积金贷款，待满足再次申办公积金贷款条件后再贷款购房。

按规定，目前本市非首次贷款购房的借款人至少可以申办20万元的公积金贷款额度，缴纳补充公积金的，额度可以达到30万元，有些区域还能办理公积金装修贷款，额度更可以突破40万元。而前几年购房者办理公积金贷款则最高只有10万元的额度，很多借款人目前剩余的公积金贷款大多只有几万元，提前还清难度并不大，如果考虑到要再次购房资金比较紧张，借款人可以用自己或父母的存单、保单向银行办理质押贷款用来偿还公积金贷款。

以杨小姐为例，如果购买新房需要100万元，父母的旧房出售只有50万元，她需要贷款50万元，按目前的规定，她50万元的贷款要按照二套房贷利率8.61%计息。假定她自己的房产尚有5万元公积金贷款没有还清，现在采用上述办法还清后，再次购房可以办理30万元的公积金贷款，那么她只要办理20万元的商业性贷款即可，综合计算后，贷款成本基本与办理首套房的最优惠利率相当。如果家庭的金融资产较多，也可以办理更多额度的质押贷款来充抵商业性贷款，乃至只需办理公积金贷款，这样就可以最大程度降低融资成本。

注意事项

目前，质押贷款的利率按执行中国人民银行同期同档次期限利率（介于二套房贷和首套房最优惠利率之间），以个人凭证式国债质押的，贷款期限内如遇利率调整，贷款利率可保持不变。但要注意的是，质押贷款期限的期限与房贷不同，一般为1年，最长不超过3年，因此对借款人的短期偿还能力有较高要求，但质押贷款的办理和发放比较方便快捷，借款人如果遇到借款到期偿还有困难，也可以通过向亲友借质押物的方法借新还旧。

需要提醒的是，对借款人再次贷款，银行和公积金管理中心都要严格审核借款人的资信和还款能力，再次办理公积金贷款更要满足一定的条件，比如，借款人缴纳公积金是否正常，贷款偿还是否正常，账户内是否有足够余额等。另外，借款人在提前还清首套房公积金贷款后，一定要记得办理停止公积金冲还贷手续。

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