杭州天阳上河--专项测评结果

中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对杭州房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的天阳上河专项测评报告。

2008年测评结果：A

级别释义：区域典型样本项目，交通便利，社区配套完善，生活舒适便利。

项目概况

项目名称：天阳上河
    地理位置：杭州市拱墅区登云路
    所属方位：城北板块
    投资商：浙江天阳置业
    开发商：杭州天瑞置业有限公司
    物业类型：普通住宅
    占地面积：3.3万平方米
    建筑面积：8.8万平方米
    市场价格：14000元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-5-18）

测评观点

据天阳上河项目各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好，企业实力中等，具有一定品牌和信誉，项目所处地段交通便利，社区配套完善，生活舒适便利，与此同时市场流动性过剩，项目产品过于集中，区域房价租金比较高等，利好利空相随。

主要优势和机遇

据市场因素，项目所在城市宏观环境总体向好，市场供需两旺，价格见涨，机遇凸现；
    据企业因素，企业规模中等，有一定的知名度和实力，对项目市场熟悉，运营能力较强，风险可控性好；
    据项目因素，项目配套完善，产品特点明晰，销售去化率高，以小户型为主，市场接受度表现突出。
    据区域因素，区域环境向好，需求旺盛，各类配套完善，生活便利，项目机遇显现。

主要风险和挑战

据市场和企业因素，宏观市场流动性过剩，局势不定，预期政策有变化可能；
    据项目和区域因素，区域内同质产品较多，项目竞争激烈，价格同区域均价基本持平，缺乏竞争力。

测评得分表

指标版本：区域典型指数样本项目
    指标基准日：2008年5月18日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，天阳上河最终综合测评得分为8.01。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：杭州市凤起路334号同方财富大厦508室
    邮政编码：310003
    联系电话：0571-85772717
    传    真：0571-85772717

中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年4月

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