谁是谁非 各方把脉“福莱花苑”物业管理问题

4月中旬，本报曾对市区福莱花苑小区业主和物业公司之间的纠纷问题进行过连续报道。时至今日，该小区依然没有选聘新的物业公司接手小区的物业管理，每到夜晚，整个小区依然一片黑暗，生活垃圾只能靠小区各家住户自行清理。没有物业管理，福莱花苑小区的住户苦不堪言，许多业主抱怨说：“这哪还是一个封闭式高档社区？因为没有物业管理现在卖房价格都打折了。”

应该说，福莱花苑存在的问题不仅仅是个例，而是带有一定的普遍性。那么，福莱花苑何时能结束这种晚上没路灯，垃圾没人清运的混乱局面呢？烟台的物业管理还存在什么问题？怎样做才能让物业公司与小区业主从对立面转化到合作伙伴的关系？

为尽快帮福莱花苑的业主找到一个合理解决问题的途径，也为了更好地分析烟台的物业管理现状，5月13日上午9点，本报邀请了山东工商学院经济学院的牛勇平副教授和国内一流的物业管理公司万科物业总经理等专家以及部分小区业主代表做客本报，一起为港城物业“把脉会诊”。

万科物业总经理：业主高度自治或与物业公司共同管理小区

那么，对于福莱花苑存在的问题和目前的状况，专家们又有哪些好的建议呢？万科物业的邓光麟总经理针对物业管理方面的问题，提了四点建议：

第一，作为物业公司，你要清楚你的角色定位。也就是说，物业公司是小区居民的大管家，是为业主服务的服务者，你是来搞服务的，是服务公司，不是管理公司，这一点一定要定位好。还有，你收了小区业主们的物业管理费，财务就一定要公开透明，每季度应该公布财务收支情况，花了多少钱，都用在什么地方了，结余的费用怎么分配和使用都应该征求业主委员会的意见，因为业主委员会是代表业主利益的，物业公司只是业主委员会聘请的一个管家。

第二，就是要规范化管理。我们万科物业为什么可以做到全国最大的物业公司？首先是物业管理规范化。在开发商交房时，物业公司要代表业主前去和开发商接洽，相当负责任地验收，做到有问题不放过，把所有问题都解决好，这样才不会存在一些前期的遗留问题。而且，作为物业公司应该很关注细节。1、安全问题。小区一旦出现失窃，业主就会对这个物业公司产生不信任；2、物业管理的基础业务是设施设备要维护好，水电要正常；3、环境问题。小区环境要清洁，卫生要搞好；4、做好客户服务。万科把这个工作当成一项很重要的工作来做，突出人性化管理服务，打造社区文化。像“母亲节”，“三八妇女节”，公司都会送一些小礼物，给业主一个惊喜，有时还会组织小区的老年人、小朋友出去春游、爬山等，这就是规范化的人性管理。

第三是立法。烟台的物业管理跟南方大城市相比，起步较晚。物业服务要在合法的基础上进行，包括违章建筑，业主违章等问题我们都要找执法部门解决，给业主服务只要是合理合法的事我们就做，不合法的事坚决不做，这是立法。

第四，就是物业管理要公开、透明化。要把财务对所有的业主公开透明，物业公司是为业主管钱的，有结余的话，就要适当降低管理费，这都是可以灵活掌握的。你为业主服务好了，收费难问题自然也就不存在了。

另外，邓总还说：“鉴于福莱花苑的目前状况，我建议尽快召开业主大会，先选聘出行之有效的业主委员会，实行业主自治管理，待选聘出新的物业公司后再与物业公司共同管理小区。”

专家“把脉”物业问题：三大原因阻碍发展

对于烟台目前的物业管理状况和存在的问题，山东工商学院经济学院副教授牛勇平表示，随着城市建设步伐的不断加快，现代物业管理已成为城市管理的一个重要组成部分。物业管理在表现出蓬勃生机的同时，也出现了不少阻碍物业管理良性发展的问题：一是小区物业自治的滞后；二是物业管理公司在管理活动中的一些违法行为侵害了广大业主的合法权益，影响了物业管理的健康发展。因此，规范物业管理已成为必然。

总的来说，如果小区业主委员会在业主和物业公司发生物业纠纷时，能从中积极协调往往能使纠纷得到及时有效的解决。应该说能够正常发挥作用的业主委员会在业主与物业公司之间起到了一个进行沟通的桥梁作用。但据了解,烟台许多小区根本没有业主委员会，有的即使有，也只是一个“花架子”。造成这种现象的原因主要有三方面：一是某些物业公司与房地产开发商消极抵制业主委员会成立，视之为自己的克星，在其成立的过程中设置种种障碍，使小区业主委员会得不到健康发展。二是广大业主对物业管理认识不足，缺乏自主意识，对实现物业自治缺乏主动性，参与意识不强，不去主动争取群体利益，对自己在物业管理中享有的权利与承担的义务认识模糊。三是上级主管部门消极不作为，对业主委员会的成立指导滞后。所以小区业主委员会的缺位必然会给物业管理与小区发展带来一系列负面影响，最终危及业主自身的利益。

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