绿地东岸涟城专项测评结果

2008年测评结果：BBB

级别释义：规模企业项目可信度高；项目所处区域具有相当发展潜力；海岸生态宜居环境，板块内唯一在售商品住宅；项目自身价格处于区域中高层位*

项目概况

项目名称：绿地东岸涟城

地理位置：南汇区古棕路168弄

所属方位：郊环以外

投资商：绿地集团

开发商：上海绿地湾置业有限公司

物业类型：多层、小高层、别墅

占地面积：30万平方米

建筑面积：33万平方米

当前报价：8400元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-5-9）

测评观点

据绿地东岸涟城各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好；企业实力十分雄厚，具备较高品牌美誉度；随着临港新城开发走向深入，区域优势逐渐呈现；项目规模很大，是板块内唯一在售楼盘；项目属于区域型定向消费项目，与市区缺少联动性。

主要优势和机遇

n         据市场因素，宏观经济发展态势良好，市场供需保持平稳，房价平稳上升；

n         据企业因素，企业综合实力雄厚，具有相当强的规模与品牌优势，风险可控性好；

n         据项目因素，依循新城市主义精神打造建筑与景观，城市休闲生活风尚自成一格。

n         据区域因素，临港新城依托洋山深水港和浦东国际机场，毗邻国家级保税港，成为国家级现代制造业基地，区域潜力良好。

主要风险和挑战

n         据市场和企业因素，房价持续上涨冲击刚性需求承受底线，同时国家信贷政策收紧有可能对企业项目运行产生一定影响；

n         据项目和区域因素，目前区域尚处于起步阶段，各项建设均有待深化，项目去化有赖于后期区域人口导入，与市区购房者缺少联动性。

测评得分表

指标版本：规模企业指数样本项目

指标基准日：2008年5月9日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海绿地东岸涟城最终综合测评得分为7.92。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为第个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座

邮政编码：200122

联系电话：021-58201880

传    真：021-68881202

中国房地产指数系统

中国城市典型地产指数办公室

2008年4月