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文翔名苑（剑桥风范）专项测评结果

中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对上海房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的上海文翔名苑专项测评报告。


2008年测评结果：BB

级别释义：规模企业开发实力较强；项目紧邻松江大学城，人文优势突出；产品类型丰富，区域生活配套有待提升。[1]*

AAA

强烈推荐，非常适于投资消费

AA

特别推荐，可以消费投资

A

主要推荐，性价比较高

BBB

推荐，性价比位于区域中上等

BB

性价比一般，投资消费有一定风险

B

性价比较低,不适于投资消费

C

不推荐

项目概况

项目名称：文翔名苑(剑桥风范)

地理位置：松江区松江新城文翔路3088弄

所属方位：外郊环间

投资商：宁波银亿集团

开发商：上海银嵘房地产开发有限公司

物业类型：多层、联排别墅

占地面积：28万平方米

建筑面积：25万平方米

当前报价：7000元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-5-23）

指标

指标

单位

批准总套数

811

套

批准总面积

92857

平米

可售套数

206

套

可售面积

19151

平米

已签约套数

605

套

已签约面积

73705

平米

累计成交均价

6101

元/平米

测评观点

据文翔名苑各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境总体健康；企业具备较强开发实力，品牌和信誉度不断提升；项目物业类型丰富;松江大学城与轻轨R4线建设推动区域价值不断提升；区域生活配套有待成熟，利好利空相随。

主要优势和机遇

n         据市场因素，项目宏观环境总体健康，市场供需波动较小，价格稳定；

n         据企业因素，规模企业开发实力雄厚，品牌、信誉度逐步建立，盈利性、成长性强；

n         据项目因素，项目房源品类丰富，囊括联排别墅、公寓等类型，与松江大学城一墙之隔，人文优势突出；

n         据区域因素，区域对外交通良好，沪杭高速公路拉近了与市区的距离。受松江大学城与轻轨R4线利好，板块价值迅速提升，区域配套不断完善。

主要风险和挑战

n         据市场和企业因素，宏观调控力度不减，对企业资金链运行带来一定影响，同时压缩了部分市场需求；

n         据项目和区域因素，区域基础配套有待进一步成熟，生活交通还不很方便。


测评得分表

指标版本：规模企业典型样本项目

指标基准日：2008年5月23日

指标

满分

得分

市场因素

10

8.46

企业因素

10

8.24

项目因素

10

6.65

区域因素

10

7.40

最终综合测评

10

7.47

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海文翔名苑最终综合测评得分为7.47。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为第个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座

邮政编码：200122

联系电话：021-58201880

传    真：021-68881202

中国房地产指数系统

中国城市典型地产指数办公室

2008年5月

说明：“测评报告”以市场、企业、项目、区域四大因素为核心考量因素，通过对其现状和将来走势的比较分析和预测，辅之以专家加权修正，力求取得对所评价地产项目升值潜力的客观、公正地判断。“测评报告”属中国房地产指数系统研究成果，与所评价项目没有任何利益关系，仅供中国房地产指数系统及购房者消费决策进行参考，消费者据此购房投资，风险自担。如果您有问题，请与我们联系021-58201880。


*测评指标含义及测评体系按照《中国城市购房者消费投资决策信息系统 》执行

责任编辑/sh013
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