中指测评-冠城•名敦道

中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对北京房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的冠城•名敦道专项测评报告。

2008年测评结果：A
级别释义：项目性价比较高，区域供应严重不足，产品稀缺，地理位置居优。

项目概况

项目名称：冠城•名敦道
地理位置：东二环广渠门桥东南角
所属方位：东二三环之间
投资商：冠城大通
开发商：北京鑫阳房地产开发有限公司
物业类型：公寓
占地面积：5.29万平方米
建筑面积：33.13万平方米
市场价格：22000元/平方米

测评观点

据冠城•名敦道项目各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好，项目所处位置环境居优，区域供应不足，居住产品稀缺，形成项目利好；而企业市场影响力有限，社区环境、配套和户型相对偏弱。

主要优势和机遇
 据市场因素，宏观环境总体向好，市场需求强劲，存在价格上涨预期，但不排除因保障性住房带来的供求关系变化的影响；
 据企业因素，项目开发企业属上市公司-冠城大通的子公司，具备较强的资金实力及开发信誉；
 据项目因素，项目周边配套完善、成熟，项目产品，具有强烈的稀缺性；
 据区域因素，区域环境向好，供应不足，需求旺盛，项目区域地位高，机遇凸现。
主要风险和挑战
 据市场和企业因素，宏观市场流动性过剩，预期政策有变化可能，企业市场影响力相对有限；
 据项目和区域因素，项目政策导向体现不够，社区内部环境、内部配套有待提升，户型结构一般，内在竞争力不强。

测评得分表

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，冠城•名敦道最终综合测评得分为8.48。
所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。
德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。
层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：北京市西城区西直门外大街1号西环广场T3座8层
邮政编码：100044
联系电话：010-59306977
传    真：010-59306960
测评机构：中国城市典型地产指数办公室
E-mail： chenqian.bj@soufun.com

中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年4月

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