中指测评-北京.华润橡树湾

[2008]第BJ0851-JY-XSW号

中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对北京房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房费投资决策信息系统”形成的华润橡树湾专项测评报告。

 
2008年测评结果：AA
级别释义：规模企业项目可信度高；社区内配套完善；区域整体环境、交通相对匮乏。

项目概况
项目名称：华润橡树湾（Ⅱ）
地理位置：海淀区安宁庄东路清河毛纺城以北
所属方位：北五环外
投资商：华润置地（北京）股份有限公司
开发商：华润置地（北京）股份有限公司
物业类型：普通住宅
占地面积：31万平方米
建筑面积：70万平方米
市场价格：16500元/平方米

测评观点
据华润橡树湾各分项因素综合测评，最终认定其为AA级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好，开发企业具有较高品牌价值，教育地产定位鲜明，社区内配套完善，价格合理，区域土地稀缺，需求较为强劲，环境与交通有待完善。

主要优势和机遇
 据市场因素，宏观环境总体向好，市场需求强劲，价格看涨，但不排除因保障性住房带来的供求关系变化的影响；
 据企业因素，作为香港上市、具有国有背景的华润置地，其品牌价值较高，抗风险能力较强，各类物业开发经验丰富，可保证项目整体的优良品质；
 据项目因素，教育地产定位鲜明，学院派文化氛围营造突出，社区内配套设施完善，产品价格在区域内处合理水平；
 据区域因素，坐拥“中关村-上地”区位优势，潜在客群多，经济发展强劲，形成对房地产业需求的拉动。海淀整体土地供应稀缺，减小了因土地供应量增加而引起的价格降低的可能。

主要风险和挑战
 据市场和企业因素，宏观市场流动性过剩，局势不定，预期政策有变化可能。
 据项目和区域因素，项目距地铁13号线仍有一定距离，区域配套与环境待进一步完善。
 

测评得分表
指标版本：规模企业项目指数
指标基准日：2008年4月15日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，华润橡树湾最终综合测评得分为8.58。
所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。
德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。
层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：北京市西城区西直门外大街1号西环广场T3座8层
    邮政编码：100044
    联系电话：010-59306977
    传    真：010-59306960

中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年4月

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