汪勇:龙头企业明显 行业集中度继续上升

房天下   2008-06-04 19:03

07年我们认为,房地产上市公司发展有以下几个特点,从上市地点来看,沪深两市房地产上市公司,从03年以来,境外上市,是香港上市的企业比较多,同时新加坡、美国、欧洲也成为很多种小企业新的选择IPO的地点。大屏幕显示的是地点选择的柱状图。可以看到,截止到08年4月,我们房地产上市公司一共有141家,其中上海、深圳分别由57家、40家。但是从03年以来,在沪深两市一共有6家房地产公司上市,但是同期发现,在境外,是香港一共有30家企业IPO成功上市。到08年4月,在境外,包括香港上市公司,一共有44家。

我们发现06年以后,整个房地产上市公司,在地点选择方面呈现这样的多元化特点,像保利、北辰都成功在上海IPO成功上市。另外香港也成为我们主要选择点,05、06年分别由5家公司上市,高于沪深两市。同时新加坡、美国、欧洲也是06年以来房地产上市公司选择的地点,是阳光股份等成功在欧洲上市。

从经营状况来看,整个房地产上市公司在资产规模以及主营业务收入方面持续近三年持续快速的增长。从沪深两市情况看,截止到07年底,我们沪深上市公司平均总资产总额从05年的26亿上升到07年58亿,翻了一倍以上。大陆在港上市的房地产公司平均总资产规模高达236亿元,是05年同期的3倍。在其他境外上市公司的规模明显偏低,07年平均总资产规模35亿。主营业务收入来看,沪深平均值是16.89亿元,同比增长55%,在港上市主营业务收入平均值将近50亿元,同比增长幅度60%。在其他境外上市公司主营业务收入平均值8亿。这是企业上市规模的情况,沪深两市平均规模较小,在港上市规模大,而且增长幅度也大。在其他境外上市公司规模相对在沪深两市以及香港都偏小。

上市公司另一个发展特点,在07年盈利能力都实现大幅度提升,而且主要营业指标实现全面增长。我们看到沪深两市公司平均总资产率5.32%,比同期提高1.4百分点,沪深两市主营业务盈利增长幅度也是100%以上。当然盈利和规模增长也伴随着上市公司市值大幅度攀升,这也有利于07年股票市场火爆。从沪深两市情况来看,沪深两市上市公司平均市值130亿元,在港上市平均市值是257亿元。我们发现,市盈率明显偏高,高达50.9。

同时我们也注意到,沪深上市公司总体负债率很高,总体负债率07年突破70%,到07年年底,资产负债达76.49%,与同期去年相比,提高了7.3个百分点,应该说我们负债风险是显著提高了。这个指标提高了主要是分析内部原因,可能一些规模小的企业他们负债提高的多。同时一部分综合实力比较高的资产负债率也在提高,像保利、首开,首开年初达到80%这个水平。这引起企业的重视。

以上是我对上市公司07年的简单回顾。对08年我们联席组有这样几个趋势的判断,房地产上市公司业绩将进一步增长,行业聚集度持续提高,是对龙头企业来说,的明显。大屏幕显示对沪深两市上市公司的企业的主要指标,我们分析了前五名情况,05到07年主营业务收入占前五名,比例从27%提升到38%。就是龙头企业占的份额在不断提高。在反映未来营业收入来看企业的发展态势,我们考察了存货指标以及应收帐款,这反映了未来一年企业的收入状况。数据显示,前五名企业应收帐款占沪深两市比例从37%提升到49%,我们可以预计,08年主营业务收入将占50%。龙头企业会更加明显。

从存货指标也可以看到,主要以在建工程和开发土地反映资产的状况,我们数据显示,这个指标提升快,前五名的企业从05年28.16%提升到07年45.27%,有将近20个百分点,从这个指标也反映出,龙头企业在未来两到三年的发展状态,对市场占有更突出。在港上市房地产企业也呈现这样的变化和特点。在中国大陆这一块上市公司比例从05到06年提高10个百分点。房地产上市公司在差异化的发展,而且行业聚集度会进一步提高。

从业务收入构成来看,我们认为销售收入仍然是大部分房地产企业主要的收入来源,但是有一些实力较强企业也加大了开发和经营。大屏幕显示了我们对12家规模企业,在300亿以上企业销售收入的分布图。可以看到,除了华润、新等三家企业,其他企业销售收入占了90%,是写字楼、商场、酒店等加大,对于这些物业也加大了投入。是刚才说的新、华润,已经形成了多位化经营的模式。同时中海、合生这些上市公司也加大了对非住宅物业的投入和开发。

另外也看到,上市公司由于成本的上升以及负债这一风险,应该引起大家的关注。我们认为企业应该通过IPO等多种形式打开融资渠道,这种方式也是上市公司做大做强的必然之路。从我们研究的指标来看,是经济增加值这一指标,我们发现上市公司资本成本在明显上升,明显。另一方面负债,流动比例过低,这值得大家关注。

在这样的发展情况下,我们认为房地产上市公司应该正确的提升对企业和市场的认识,正确应用融资方式,扩大企业的资金来源。同时上市公司也应该在获取不同资金的同时,也要加大激励机制的健全,经营管理,对外塑造企业形象,提升我们品牌的价值。通过提升在区域扩张、资本运营等方面做大做强。

08年以后我们资本市场波动明显,受到国内外经济环境的影响以及国内货币政策的影响,IPO数量规模都呈现大幅度下降,但是对于这些上市公司而言,要在这种大环境下要不断加强对资本市场的认识,要通过IPO以及多种融资渠道,这也是上市公司做大做强的必由之路。

在今年房地产以及资本市场的大背景下,刚才说到,应收款指标很可观,可以预计,这些公司在08年继续实现50%的增长。另一方面,我们行业龙头因为有更高的市场认可度和品牌价值,还有更高的管理制度,能够形成聚集体,我们也看到龙头企业或者的房地产上市公司会实现稳定的增长。

总的来说,总结连续五年的上市公司研究状况,我们认为房地产企业和行业健康的发展,是必然和资本市场健康的发展紧密结合在一块。对于上市公司而引,要积极面对资本市场环境的变化,要强化我们企业内部管理,利用各种融资渠道促进企业的发展,为者创造更大的财富。对于非上市公司而言,我们要在上市融资环境变化情况下,提高对资本市场的认识,尽快使企业做大做强。对于我们而说,我们要继续关注龙头企业,关注企业的基本面。

标签: 房企 上市

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