钟伟：房价下跌房租上升 行业洗牌不可避免

房天下  2008-06-04 19:13

首先看一下，如果市场出现调整，那么市场会怎么样，我不倾向于房地产出现拐点这一观点，因为拐点在数学上有定义。如果我们说房地产市场出现分化，分化的意思是什么？从理论上来说，如果房地产市场出现分化，过高的土地价格应该有调整，房地产价格会分化，这是理论上的说法。

事实上，土地的价格到现在，一到四月份并没有升幅调整。第二，不同区域的房地产价格会明显有分化迹象，这是符合情况的。现在各个区域市场的价格分化严重。第三，同一物业类型的价格将会分化，一般来说商业地产，尤其写字楼和商铺价格，由于过去两三年没有明显上浮，仍然会上涨，住宅会下跌。假定我们认为市场的需求是真实的，由于消费者放弃去购买新房和二手房，租金价格也应该上涨，这是理论如此。

但事实很意外，一到四月份，写字楼、商铺价格继续低迷，住宅价格下跌，房租价格与我们预期一样在上升。第四分化，远郊区县有明显下跌，理论如此，事实也是如此，远郊区县房地产价格供应量大，除此之外还受到限价房、经济使用房、小产权房的冲击。所以远郊区县房价的确稳定不了。第五，行业洗牌不可避免，有一些企业缺资金，有一些企业开始筹划收购兼并了。第六，尽管有各种各样的灾难，08、09年两年希望货币政策要有明显的放松，对开发贷款有明显的支持，这不太现实。从理论现实都是如此。因为一到四月，房地产企业开发贷款并没有明显减少，减少的是市场需求，减少的是按揭贷款。

我们稍微分析一下，涉及到房地产资金总量5.85万亿，由公积金、商业银行贷出去的是5万亿，按揭贷款不良率低于2%，房地产开发贷款在22类行业中，贷款排在第9位不良率。按揭贷款不良率在22类行业中排在倒数第二或者第三。因此，对于房地产开发企业的开发贷款，它的风险程度大概是中等偏上，对于按揭贷款不良率低。整个开发贷和按揭贷占信贷余额比例大概占25%。这就涉及到另外一个问题，什么是对房地产企业适度信用支持，很多文章写，对房地产企业信贷支持已经过度，首先请先这些同志先定义适度，然后再定义过度。

如果要说过度，我们只能说在过去几年对这个行业的信贷投放增长快，是否过度还不能定论。开发贷的因素，主要考虑现金流等因素，目前房地产企业水准比较差，主要差在哪一块？一个供应链整合能力，一个是财务能力。按揭贷款主要考虑是收入变动和按揭贷款比。

我们来看一下4月份，有一些指数我们看出来不太一样，看数据有一些异乎寻常的地方，表明1到4月份，预示未来房地产价格走势，1到4月份土地储备价格在上升，开发商开发的速度在加快，主要城市的商品房房屋租赁价格都有所上升。另外一个特点，销售比仍然在上升。

我们看一下土地开发面积，4月份指数下滑，从区域市场来看，供给增长，需求增长，价格增长，如果这三大指标都增长，表明这个区域会活跃。看看三个市场好。三大指标中，需求和价格都在滑落，主要是常三角和珠三角，长三角调整不可避免。

我们来看一季度，土地供应面积8千万平米，开发面积5800万平米，土地价格没有回落，一季度还出现16%的上涨，当然对一线城市土地招牌挂的流拍现象比较严重，从总体来看，市场土地储备和交易价格还在上升。我们怎么理解呢？只能说部分开发商对房地产市场未来前景比较乐观，已经开始利用资金进行土地储备，也在对资金处于困难状态的房地产开发企业表现出巨大兴趣，所以房地产开发企业彼此兼并会很严重。

从现房销售情况，环渤海区域还在上升，广州地区似乎已经调整到位，是因为广州深圳二手房交易意义租赁价格有所上升，这样使得广州、深圳地区有见底的趋势。而上海房价走势带动长三角区域走势不乐观，其他区域不错。为什么开发企业不能对于贷款预期过高呢？因为目前房地产开发贷款占总的资金来源25%，开发贷款占到房地产企业总的资金来源25%这是过去十年，除此之外，预售款占22%，这是过去资金来源占比，因此房地产企业资金紧张，是因为市场处于观望期。决定未来房价因素，是通货膨胀，第二是热钱的流动。

总体是这样，我向得到分类型介绍一下目前资金信贷情况，这一轮房地产，尤其是06年到07，房地产市场急剧上涨，显然与土地出让招牌挂相关，招牌挂最严重不是带来土地上涨，而是带来土地供应量高度控制和土地供应量的不足。这是日本当年的情况，请注意，低价下跌时，房价下跌更猛烈更持续。有相当多土地储备的企业，要看土地储备的区域和价格，并非土地储备越多，对房地产企业估值越有利。开发商贷款1.8万亿，不良率1.6，7%左右。如果出现违约，银行对土地使用权和地面建筑物的处理，还是可以让商业银行弥补贷款损失，进行资产保全。从百强企业资产负债率情况来看，商业银行开发贷款，作为本金保存问题不是严重。个人按揭贷目前三万亿左右，不良率不到2%。07年新增的按揭带7千多亿。07年新增开发贷3600亿，可见商品房销售中按揭贷收紧重要性远远大于开发贷款的政策收紧，开发商希望各人按揭贷款政策有所放松，这种期望我同样认为不现实，因为按揭贷款收缩，尤其今年1到4月份的收缩，是由于者、消费者在观望，他们不愿意去申请。从这个角度来说，今年按揭贷款增速大概只增长了2千亿，很低的水平。

按揭贷款不良我们要考虑到它的风险，考虑到按揭率、贷款持有期以及贷款价值比等等因素，从大多数情况来看，除了少量，比如07年一些购房者按揭贷款有问题，除了虚假按揭之外，绝大部分个人按揭风险程度还是低的，当然其中不一样的，对于经济适用房按揭贷款、限价房按揭贷款，风险明显高于商品房。第三块是公积金贷款，发放大概0.75万亿，不良率0.13，这些数据不可靠。公积金本来是尽量快捷有效归集公积金，公积金本生风险就比较低，另外管理也向着专业化住宅金融转化，尽管转化是成功但是也没有价值，它对其他金融机构毫无。公积金管理我认为是多余机构，既然是多余机构，我们没有办法对于它的资产不良率0.13意义不大，理论上讲它应该高于商业贷款不良率。

这是涉及房地产金融几大块，就一到四月份情况来看我们做个判断，主要是这些特点，销售不好不是因为其他原因，而是市场观望。销售已经从去年大概2下降到了1.7左右，这样销售比应该说房地产整个商品房还是供不应求，为什么消费者仍然观望呢？要问开发商自己，因为去年房地产上涨过猛，开发商预期过于乐观，以及06、07年商品房，使得开发商赚取的巨额利润缺乏技术因素，现在是付出代价的时刻，即便商品房供不应求情况下，消费者仍然在观望，仍然在等待价格的调整。

另外土地购置开发面积都在攀升，刚才说8千万平米的购置，5800万平米的开发，而现在是1亿平米土地供应，8千万平米的土地开发，同比都在增长。除此之外，开发其实也在高位，完成7千亿，同比增长32%，东部地区增幅26.1，中西部增长40%多，有一些省市可以看一下，增长甚至超过60%。房地产开发企业竣工面积、开发面积都在增长，增幅也在提高。这就显示出即便我们认为六个季度左右，能够达到新的供求平衡点，市场观望能够消失，但是这轮调整后，开发商利润率仍然有明显下降。因为目前开发施工面积和竣工面积都在高位，在今后几年，可能在建面积都会形成现实供应。这是各个地区房地产开发资金的完成情况。

二三线城市价格仍然上涨，四月份城市中，有一些城市价格上涨比较快。我们看一下价格上涨的主要城市，乌鲁木齐、海口、北京、宁波、杭州，价格下跌城市不太多，深圳、三亚、泉州这些城市。现在拒绝调整的城市都将必须调整。

经济适用房是开发商害怕的东西，经济适用房供应放量是否导致房地产价格下滑，地方政府表示出明显意愿，因为经济适用房开发在前四月开始增幅放缓，比去年同期有明显回落。地方政府关于承诺对于经济适用房、廉租房、限价房都完不成。问题是在于经济发达地区没有放缓，这就导致东部地区因为地方政府仍然在努力进行经济适用房的，所以影响会更大。开发商自筹资金增长比较快，看个人按揭贷款，一到四月份开发商到位资金大概1.2万亿，同比增长25.9%，这是可以的。去年开发商资金增幅也就这么多，为什么开发商觉得资金链紧呢，因为1.2万亿资金支撑了比07年规模更大的土地储备和。从资金来源结构来看，企业自筹资金增长35%，增长比较快。请注意，利用外资负增长，大概负增长5%，所以外资进入房地产一级市场意愿下降，个人按揭贷款回落明显。

国内对开发商开发贷款这一块，同比增长24%，开发商开发贷款跟07年同比并没有太大变化，主要问题出在哪呢？目前开发商资金链来源比较紧缺原因，最重要是以同等规模资金支撑了更大规模的土地储备和开发量。另外，市场观望气氛浓厚，消费者不愿意购房，导致按揭贷款下滑比较严重。第三，外资进入房地产行业兴趣似乎有所降温，导致私募、外资这一块下跌。这是一到四月份资金情况。国内贷款仍然高达3千亿，个人按揭并没有多，其他各种资金加上个人按揭加起来才一千多亿，由于个人按揭增长缓慢，按照这个速度，全年个人按揭也大概四五千亿，去年个人按揭放了7千6亿，这一块资金缺口很大。

如果从指标来看，我们也有乐观的地方，从新型指标来看，可以乐观的地方一是假定我们认为商品房市场需求是真实的，在一二手房下滑，租金肯定会上升。消费比也有不错的迹象，另外市场供求销售量略微有缓和迹象，在深圳、广州都基本出现了销售回暖迹象，一到三月份，珠三角地区商品房成交量大概是去年61%，到五月份已经上升到68%，所以在珠三角率先实现调整的地方有回暖迹象。像北京、杭州，在今年下半年两个季度之内会步入调整，而恰恰相反，珠三角这些地区可能有稳定回暖迹象。从情况来看，调整六个季度很难避免。

如果我们从长远来看国内房地产价格，有三个因素必须小心，一个是货币化进程。我们从统计数据来看，货币化进程是导致房地产需求重要原因。在1980年时，城镇居民人均收入大概340，到1990年大概不到1600元，到2000年城镇居民收入大概6100元，到了07年城镇居民人均收入大概13800，到2010年大概能够将近2万。所以从保守估计，货币增加四倍，除了钞票不值钱，都值钱。另外是通货膨胀，带来的因素，有两个可能性，一个可能性，经过四到六个季度调整，销售量继续萎缩，供应量持平或者略有增长，这样会保证大量房地产企业财务发生困难，另外一个可能性，经过调整，价格重新攀升，销售也大幅度回暖，我个人倾向后者情况出现的可能性更大。毕竟从租金价格来看，房地产需求是真实的。在高通货膨胀情况下，每个城镇居民手持现金都会选择方向，对抗通货膨胀的手段往往是房地产。另外是热钱流动，这是未来三年左右，使得房地产价格带有不确定性最重要的因素，因为现在不能判定，留在中国境内的热钱，三年是继续留在中国境内还是选择逐步退出。这些因素都显示出，货币化进程与通货膨胀有利于房价继续上升，而热钱流动给房价带来大的不确定性。这是从整个房地产金融和1到4月份的数据得到基本结论。

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