对话：在从紧政策之下 房企如何拓展融资渠道

房天下  2008-06-04 19:27

在2008中国房地产上市公司研究成果发布会上，进行了一场对话。由中指研究院华南分院总经理侯瑞波先生做主持。请出的嘉宾是鑫苑中国杨俊芳，天达集团时军先生，和泰公司章新明先生，伟业控股公司张剑先生，还有花样年冯辉明先生。

【主持人 侯瑞波】前面几位嘉宾对于房地产上市公司做了汇报，刚才钟老师又对金融市场和房地产市场也做了汇报。我记得在03年下半年和04年上半年，整个房地产市场开始进行大幅度调整，经过四年多时间一直在调整，到去年9月27日出台新的政策，对房地产市场影响比较大。在这影响之下，房地产公司都从原来的快速发展状态进入到平稳的发展状态。去年12月5日，国务院经济工作会议定下了货币政策，08年执行了从紧货币政策，这一系列政策调整，房地产公司，包括金融机构都出现了变化。个议题，在从紧政策之下，我们房地产公司目前资金状况到底是什么情况，与资本市场合作又是什么样的情况。

【杨俊芳】从我们公司来说，我们现在一个很重要的策略是保持充沛的现金流。

【主持人 侯瑞波】下面交给第二位先生，谈一下与资本市场合作目前是什么情况。

【时军】我们公司也开始或者开始接触房地产领域的，我大多时间在香港，了解到一些主要房地产的基金，跟他们接触，他们感觉从去年下半年有很大的变化，在去年10月以前，作为房地产方，他们追逐这些房地产项目。从10月以后有了大的改变，反过来是房地产企业开始接触这些外资寻求机会。我们集团今年二三月份也接触了一些准备在香港上市的房地产企业。我们感觉从国际资本市场来说，好象对中国房地产项目，他们需求有个比较合理的估值，在这种情况下，从中长期来说愿意介入中国房地产市场。

【冯辉明】我们公司也一直在做上市的准备。在过去两年房地产市场比较好过，大家有着赚钱的愉悦心情，无论是大型房地产公司还是小型房地产公司。这个行业确实需要与资本市场对接，这个行业的本质在于资本和资源，依靠传统的融资渠道企业很难获得大规模的资本支持，一个房地产企业要做大，一定要向主流融资渠道靠拢。我们花样年集团前十年主要在完成成为一家专业化、规模化房地产企业的业务积累与资本积累，但是当企业发展到一定规模时，像刘教授所说，企业要获得持续性发展，离不开资本市场，否则在市场遭遇困难时，如果只是依靠传统融资，企业资金链可能会断裂。在06年我们在分析境内外资本市场后就意识到，企业要想获得持续的业务发展，我们需要成为一家拥有国际资本通道的公司；房地产企业在国内资本市场融资容易受到产业政策与资本政策的严格限制，近几年来也就有限的几家房地产企业在国内资本市场上市，到今天为止，我们对于证监会关于房地产企业募集资金限制用途的政策也很难把握。在香港上市对于大多数已经成为境外公司的企业而言，可能是路径；在香港上市，过去对于房地产企业的估值就主要看土地储备，而随着次贷危机的不断增加，人在关注土地储备的同时，也越来越关注企业的持续管理能力和扩张能力。

【冯辉明】因为香港融资方式比较便捷，加之在文化和地缘上比较接近，我们也与其他企业一样做着积极的准备。在过去一年到现在我们也与一些私募机构保持着密切接触，在07年，热钱对于中国房地产市场很关注，而今年市场发生了变化，他们现在在关注性的同时，也更加关注资本的安全性。现在境外还是有很多资本想进入中国，只不过他们在房地产市场困境的情况下，对于要求更高了，相对于市场高峰期而言变得保守了。在06、07年大家想着拥有更多的土地，土地为王，而今年大家想着如何提高现金安全，如何渡过可能面临的寒冬。国际资本对于好的项目依然感兴趣，但是在合同安排上更加慎重。我们感觉境外资本比前两年要更加理性。今天参加会议也是想与大家探讨，在目前货币从紧的政策情况下，房地产企业面临的困难，可能每个企业的状况不太一样，像鑫苑，在美国获得了成功上市，给我们也提供了很好的借鉴。由于我们在2007年底提前进行了资本准备，我们目前公司内部资金相对比较宽裕。我们在探讨后认为，在中国城市化快速推进的大背景下，目前对于中国房地产市场而言只是阶段性的调整而不是长期的趋势，我们希望在现有的条件下能够在市场低潮时抓住一些有些有利的商业机会。

【主持人 侯瑞波】下面请章总谈一下。

【章新明】从现在货币从紧的情况下，12月份金融会议以及人民银行陆续出台关于对住宅，是房地产住宅行业的有关金融政策，应该说房地产企业进入洗牌阶段。另外从原来房地产企业，刚才刘教授也说了，06、07年时代已经一去不复返，现在时代是现金为王的时代。以我们和泰亚洲为例，我们01年公司成立，目前在江西开发有八个项目，总开发面积在120万平米，土地储备大约在80万平米。原来我们整个政策，针对现在的情况我们做了三方面调整，主要是对公司整个战略计划进行了调整，第二我们心态也做了调整，第三运作模式，也就是融资模式做了调整。我们战略调整有两方面，原来是以土地为王，因为我们是非上市公司，也是即将上市的企业，所以在香港和境外的资本市场，土地储备是估值的重要部分。我们原来把我们土地筹备这一块放在主要战略首位。通过去年政策出台以及今年上半年一到五月份的形势下，我们现在主要是以现金，以融资渠道，拓展自己的现金渠道作为首位。第二个调整，我们原来以新物业开发，我认为房地产有两个市场，是个型市场，第二是自住型市场。我们现在从房地产型市场完全转入自住型市场。目前房地产自住市场毕竟是刚性需求，另外经济适用房、廉租房、限价房，我们企业在今年以及未来几年会参加，有关这方面的开发是政府比较支持的。从金融行业这一块，政府也是给予支持。

【章新明】另外我们在心态上做了调整。我们进入江西市场比较早，原来获取的土地价值比较低，一直追求着利润化。通过这次房地产市场的调整，我们现在在追求现金流快速周转，把存量变成现金。我们在某一些情况下不是追求房地产的利润，而是追求产品的消化速度。第三个调整我们做了个融资渠道，原来我们公司主要是依靠银行融资，现在依靠从基金、信托，我们也做上市前的筹备工作，对于房地产企业未来发展和房地产企业的生命力也在加强。如果我们仅仅依靠商业银行这一融资渠道，目前来说商业银行对房地产企业按揭贷款以及开发贷款门槛都提高了。另外商业银行开发贷款，我们是短贷长投，因为房地产行业周期比较长，商业银行开发贷款有的时候一年两年，对于我们开发也是资金瓶颈。我们公司进行这三方面调整，从总体来说，我对未来整个房地产形势预测，在今年虽然七十个城市的统计数据同比增长10.01%，但是大部分城市销量有不同程度下降。刚刚刘教授也公布了广州、深圳数据，而江西数据下降幅度很高，已 过了60%。我们公司主要考虑未来长期发展，主要考虑现金流，目前我们现金流状况比较好的。

【张剑】今天很高兴参加这个会，我每天都在帮助很多企业做和融资的事，我目前主要负责房地产金融服务，现在都讲了，目前问题一方面是银行信贷紧缩，另外市场低迷和前景不确定性。这两块影响下，企业都面临着和原来不一样的融资局面，这也是我们推出金融服务或者把金融服务作为我们主要业务方向很重要的原因。

【张剑】我们做这事情有，伟业在北京在售项目有30多个，顾问项目有40个，每年在北京接触的项目，07年统计了有400个，加上，包括北方开了分公司，接触了更多的项目。从这也感受到了很强烈的变化，刚才章总也谈到了，我们今天主要是房地产上市公司发布会，上市这个渠道对于开发企业来说，只有少数幸运，或者做的大的企业才能站在这个平台上，还有很多企业仍然要通过其他方式融资。前两年也有与外资合作，但是现在也发生了变化。在这种情况下，大家都需要找一些新的融资渠道和新的融资方式的组合，这里可能包括像信托机构、基金以及保险，还有其他的证券相关公司，我们觉得还有另外一个渠道，我们与开发企业的兼并重组这些方面，可能都是今后融资的方式和渠道。如何根据我们自己的企业量身订作，或者更好的选择最优的方式进行融资，来考虑自己将来的资本结构，这是我们现在很多企业面临的挑战。

【张剑】我们解除了很多企业，我们也有一些建议，有几方面很重要。，需要未雨绸缪，因为在资金很紧张的情况下再去找钱，就很困难。是原来很多企业以银行信贷为主要的资金来源，这就很困难了。另外要有灵活的方式来解决我们面临的问题，因为我们也接触了很多项目，难点不一样。比如北京有很多831遗留的项目，有政策、法律方面的问题要解决。还有一些项目，我手头有十个开发项目，有一些项目比较，对这些项目需要灵活的去应对。第三还有一个重要问题，大家对于市场前景的预期和判断，很多新的企业在进入很多新的城市区域，未来市场的确定也是考量的重要因素。我们觉得开发企业在未来发展过程中，能够更好的依托多元化的渠道来解决我们融资的问题。

【主持人 侯瑞波】谢谢张总，几位都从企业资本角度谈了目前市场情况和的机会，以及自己企业对于市场情况做的调整。下面我想提两个问题，大家刚才谈时都感觉到房地产市场，包括资本市场都有一些寒意，我想问这个时间会有多长，另外在这个阶段过程中，因为大家今天谈的是融资、资本，我们在这个阶段，可以选择哪些方式进行融资，请几位回答。

【章新明】对于房地产持续时间来说，不管是从理论上还是企业家众说纷纭，应该说房地产调整时间我认为起码在一年以上。另外在未来房地产形势发展，起码在十年内不可能再达到06、07年的这种势头，这是我回答的个问题。第二个问题，我们采取融资方式，根据各个企业状况不同以及房地产企业实际情况不一样，可能采取的方式也不一样。应该这样考虑，如果房地产企业目前在目前的背景下，它的现金流是相当比较宽裕，它是未上市公司，首先要考虑进入资本市场。如果房地产企业现金流很紧张的情况下，而且负债情况下，会考虑与其他企业合作。另外从境外基金、国内基金，还有信托产品考虑融资渠道，各个房地产企业根据自己的情况采取的方式也不一样。

【冯辉明】刚才钟教授也说了，现在不是拐点，那么既然不是拐点，市场调整时间就不会很长；乐观一点，我们自己判断，在09年下半年市场可能会出现回暖。但是可能不同的市场表现不一样，深圳、珠三角很早进行了调整，而其他城市才刚刚调整，不同市场可能会有不同的状况。另外，关于优选融资排序问题，各个企业也不一样，现在无论再大企业，像刚才报告中讲到的富力，资金可能也会紧张。房地产资金压力来自于它的扩张的机会，单就某个项目，一般房地产公司不会缺钱。关于未来融资策略首先跟企业的情况有关，你要衡量你自己的业务结构，在开发与土地储备之间要保持恰当平衡。另外在座的很多是，在现在从紧的政策情形下，我们即使作比较乐观的估计，在09年下半年可能会整体复苏或者达到相对均衡的状况，但是恢复到07年上半年以前的状态是不太可能的，这种状态本身也不理性；在目前可能遭遇持续寒冬的情形下，企业最重要的是获得生存，我们可能不能做太过乐观的预期，要做稳健甚至是保守的资金规划。我们现在对公司整体业务规划和资金规划，都保持一种相对稳健的态度。

【冯辉明】我们自己选择，首先资金回缩，尽可能加快开发，另外加强境外合作，另外要根据不同的项目能带来不同的融资，走多样化的融资渠道，保持整个公司的资金安全。

【杨俊芳】短期来说政策调整不会有变化，在中国经济高速增长的时期，这样特殊背景下，从紧的货币政策是不会改变的，这是短期内可以预见的。对于消费市场来讲，鑫苑主要为二线城市中等收入人群提供住房，这样的市场波动比较小。对于现在可以选择的融资产品或者融资方式，对于我们来说，我们首先会考虑发行债券，在现在资本市场环境下，债券成本会很高，我们窗口能打开时，我们会用创新的方式。另外项目层面的融资，对于资本市场运作的话，成本比较高，当然也有很多可以选择的融资。我还想补充一点，我们要建立企业新的商业模式，我们鑫苑通过招牌挂获取土地，快速投入开发，我们不囤积土地，这是我们企业运作模式。为什么这样呢？我们始终认为公司通过管理来降低运营成本，另外在目前政策下，土地储备不是可持续的发展模式。国家出台的土地政策，一年不开发要收费用，两年不开发要收回。在大量土地储备面临着法律风险、经济风险。还有国家土地税问题，毛利超过30%就要缴纳不同比例的税。

【杨俊芳】鑫苑为什么选择这个模式，这是我们对于房地产行业长期发展的趋势所选择的。另外我们一直开发一千到五千户的大型住宅，为中等收入人群提供物超所值高品质住宅。我们的定位清晰，我们不会做大面积商业，不会做大面积写字楼，也不会做高档商品，我们就是针对中等人群做产品，这一块我们感觉市场调整比较少。这些年走过来，对于一些清晰的项目我们是坚持着做，这很重要。

【张剑】长期来说有信心，目前我们来是观望和博弈的局面，很多观望者都是持币待购，这很明显。局面什么时候发生变化，因素有很多，预测很难。但是我理解，从现在情况来看这个需求很强，我相信在不太长的时间 ，市场成交量会增加上去，但是价格也会有调整。说到融资渠道这个问题，我个人理解是这样，因为银行收紧后，要分流到其他金融机构，有很多种，他们也在积极做着房地产尝试。销售回款对于每个开发企业都是重要的，而现在市场情况不好，受到了一定影响，我们怎么保证做好了产品然后尽快销售回款。另外开发企业之间的合作也是很重要的渠道，像刚才鑫苑老总说的，不同企业也有不同的手段。

【主持人 侯瑞波】请各位谈一下建议。

【时军】刚才预测时间比较困难，因为中国房地产市场有个很大特点，大是受国家很多政策影响，包括包括一些政策，它出台政策主要考虑控制泡沫的出现以及通货膨胀，有很多因素影响。如果大家都承认房地产使臣出现泡沫的话，那么泡沫究竟什么时候消失，并且什么时候回归到一个合理的价位，这我认为预测比较困难。如果政府认为泡沫还存在，价位还不合理，它会持续出台货币紧缩政策。在这种情况下，等多泡沫消失后会调整政策。

【主持人 侯瑞波】今天对话到此结束，再次感谢各位嘉宾，通过这次对话我们也希望能够抛砖引玉，能够通过房地产10研究所的这次研究，使企业和资本能够结合的更加紧密，再次感谢大家。

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