2008年4月上海房地产市场分析报告

2008年4月份上海市有2个土地公告揭牌，共8宗土地出让，2宗土地流拍，成交总金额26225万元，成交总面积129248.3㎡。

　　1、2008年4月份上海土地市场分析
 
　　1.1成交土地分析：

　　2008年4月份上海市有2个土地公告揭牌，共8宗土地出让，2宗土地流拍，成交总金额26225万元，成交总面积129248.3㎡。

　　1.2出让土地：

　　上海4月无土地出让公告信息。

　　2、住宅市场分析：

　　2.1新盘(含新推和新入市项目)分析

　　2008年4月有48个项目开盘，有部分楼盘由于各种市场因素延迟开盘。

　　2.2住宅销售分析

　　根据上海德思勤市场研究部跟踪上海房地局网站数据显示，2008年4月，一手房成交16928套，相比3月份的22448套，成交量又继续萎缩了24.6%，商品房减少了17.9%。

　　德思勤观察：“房贷新政”等调控措施的松缓无望，楼市购买能量被大大抑制，从而滋长了购房者的观望情绪；另外，上海楼市部分项目的降价促销，在一定程度上助长了观望情绪，“再等等看”成为普遍心态。4月上海楼市并不如预期的大幅回暖。

　　成交均价：根据上海德思勤市场研究部跟踪上海房地局网站的备案数据的显示，2008年4月全市商品住宅累计成交均价14789元/㎡，较三月12945元/㎡上涨了14%。

　　成交总面积与总金额：根据上海德思勤市场研究部跟踪上海房地局网站的备案数据的显示，2008年4月全市住宅类累计成交面积135.87万㎡，比3月下降了23%，成交总金额2009517.3万元，比3月下降了12%。

　　成交面积与金额增幅情况：成交金额和成交总面积在3月有了明显的回升后，4月又有跌回了2月的成交量水平，显示了市民对市场的观望态度。

　　成交价格及面积构成：根据上海德思勤市场研究部跟踪上海房地局网站的备案数据的显示，2008年4月住宅成交均价主要集中在4000-10000元/㎡以及20000元/㎡以上。均价在10000-20000元/㎡之间的楼盘只占到了总成交面积的15%左右。而成交住宅的面积主要集中在70-140㎡之间。

3、区域成交情况分析

　　3.1区域成交量

　　据统计，比起上月，除浦东新区成交面积有所增长(增幅达到8.3%)，其他区县新房成交面积均出现萎缩。其中，成交面积萎缩明显的区域主要集中在闸北、普陀、闵行等次中心城区。

　　3.2成交均价

　　在成交面积明显减少的同时，一些区县的住宅成交均价开始出现回调趋势。除长宁、杨浦、普陀、闵行、松江、宝山各区住宅成交均价有所上涨外，其他地区均价都出现不同程度下挫，其中包括黄浦、静安等中心城区。

　　此外，就4月份的数据来看，次中心城区住宅成交均价涨幅最大的是杨浦区，达到9.8%；而普陀区成交面积和成交均价出现倒挂现象，即成交面积下降较大，成交均价则有相对较大的涨幅，达到7.6%。

　　4、二手房市场分析

　　4.1二手房市场指数

　　2008年4月，上海二手房指数为2339点，较3月上涨24点，涨幅为1.03%。4月，上海二手房市场总体运行平稳，成交价格保持微幅上升，但成交量略有减少，表明市场未出现明显逆转，多数参与者仍在等待和观望。

　　4月，中心区域仍维持一贯抢眼表现，继续领涨全市。如黄浦区以2.95%的涨幅领涨各区，其中，老城区板块涨幅最大，为3.38%，开始呈现其内在价值；静安区经历3月调整后，4月上涨2.26%，区域内南京西路板块强势上涨，涨幅达3.68%；徐汇区延续一贯走势，涨幅虽略有回落，但仍然达到2.06%，徐家汇板块以2.82%领涨全区。

　4.2租赁市场指数

　　2008年4月，上海房屋租赁指数为1203点，较3月上涨17点，环比上升1.4%。4月，上海房屋租赁市场整体涨幅较3月有所放缓。高档商品房、售后公房涨幅较3月回落；一般商品房涨幅加快。5至10年房龄的次新房逐渐成为租赁市场主流。

　　3月，上海高档商品房走出一轮加速上涨行情后，4月各控制点涨幅趋于平稳或微跌。其中，新华路板块涨幅领先，达到3.6%，体现出优质地段的市场价值。徐家汇板块以2.3%的涨幅紧随其后。古北和静安寺板块小幅上涨，涨幅分别为2.1%和1.9%。打浦桥和新天地板块呈现微跌走势，跌幅为1.1%以及0.4%。其他控制点板块均保持了与3月基本持平的走势。

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