中指测评--深圳中城天邑花园

中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对深圳房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的深圳中城天邑花园专项测评报告。

2008年测评结果：BBB

级别释义：核心CBD住宅，社区有商业、酒店配套，生活便利。

项目概况

项目名称：中城天邑花园
    地理位置：福田区新洲路与新沙六街交汇处
    所属方位：福田区新洲板块
    投资商：绿景集团
    开发商：深圳市迪晖投资发展有限公司
    物业类型：商住楼
    占地面积：3.3万平方米
    建筑面积：16.9万平方米
    市场价格：20000元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-5-29）

测评观点

据中城天邑花园项目各分项因素综合测评，最终认定其为BBB级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好，深圳品牌企业，口碑信誉好；泛CBD住宅社区，生活配套设施完善；但房价租金比居高，利好利空相随。

主要优势和机遇

据市场因素，项目宏观环境运行平稳，市场处于调整时期，价格趋于合理；
    据企业因素，绿景作为华南品牌十强企业，曾打造多个深圳有影响力的品牌项目，发展迅速；
    据项目因素，项目引入品牌酒店及品牌商家入驻，商业配套成熟，生活方便；公交到达率高，出行便利；
    据区域因素，中心区一级辐射区，项目靠近福田区委，商业、教育、医疗设施齐全。

主要风险和挑战

据市场和企业因素，市场宏观调控力度加大，观望气氛浓厚，对项目销售带来一定压力；
    据项目和区域因素，临近沙尾工业区，周边农居房对居住环境有部分影响；房价租金比偏高，不利于投资。

测评得分表

指标版本：规模企业指数样本项目
    指标基准日：2008年5月29日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，深圳中城天邑花园最终综合测评得分为7.67。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：深圳市天安数码城创新科技广场一期A1306
    邮政编码：100044
    联系电话：0755-83437868
    传    真：0755-83432097

中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年4月

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