中指测评--广州•逸彩新世界

中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对广州房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的广州•逸彩新世界专项测评报告。

2008年测评结果：BBB

级别释义：新世界品牌价值提升快；项目生活配套成熟；拥有完善的教育设施。

项目概况

项目名称：逸彩新世界
    地理位置：荔湾芳村大道西芳兴路58号
    所属方位：荔湾芳村板块
    投资商：  广州芳村房产开发经营有限公司
    开发商： 广州新世界房地产发展有限公司
    物业类型：小高层、高层
    占地面积：482700平方米
    建筑面积：1834300平方米
    市场价格：9200元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-5-23）

测评观点

据逸彩新世界项目各分项因素综合测评，最终认定其为BBB级评级项目。项目属于大荔湾生活区，楼盘经历7年的开发建设，拥有较为成熟的生活配套和教育设施，临近地铁5号线站点。但项目周边环境较为杂乱，有待改善。

主要优势和机遇

据市场因素，随着荔湾区政府的进驻，大荔湾中心生活区已现，项目显现出优越的升值潜力；
    据企业因素，新世界资产实力雄厚，营造了多个大规模社区，近几年品牌价值得到快速提升；
    据项目因素，社区开发近7年，自身配套较成熟，产品价格适中，性价比高；
    据区域因素，项目附近规划有BRT，且地铁5号线站点在社区门口。

主要风险和挑战

据市场和企业因素，楼市目前处于观望阶段，成交处于低位水平。企业近年发展速度有所减慢。
    据项目和区域因素，周边环境有些杂乱，生活配套不足，缺乏大型、上档次的消费场所。临近客运站，周边人流较为复杂，治安有待加强。

测评得分表

指标版本：规模企业指数样本项目
    指标基准日：2008年5月23日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，广州•逸彩新世界最终综合测评得分为7.97。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为              p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：深圳市天安数码城创新科技广场一期A1306
    邮政编码：100044
    联系电话：0755-83437868
    传    真：0755-83432097

中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年4月

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