开发商降价35%仍可赚35% 购房者首付变“首负”

当2007年楼价狂飙时，开发商与购房者站在了同一起跑线上。房价越往上涨，排队买房者就越多。而当楼价下跌时，开发商与购房者却来了个分道扬镳。现在看来，这场分道扬镳是开发商赢了，购房者输了。虽然楼价下降了，但比起初始利润，开发商的利润依旧可观。

购房者呢？本来指望升值的房子突然变成了“负资产”，这样的恐慌就在去年上半年还不曾在楼市出现。然而，面对一直沉迷于观望情绪的楼市，交易量的下降以及开发商降价潮的“暗涌”，那些手持多套房产的投资者突然意识到，“负资产”或许离自己并不远了。

开发商

降价35%利润仍有35%

如果不是“9·27房贷新政”的到来，谁能想象现在的房地产市场将会是什么样子？新政给整个房地产行业最为直接的信号就是：房地产暴利一去不复返了。暴利究竟“暴”到什么程度，除了开发商，恐怕没人说得清楚。

据沪深两市上市公司2007年年度报告披露，2007年全国性房价上涨，使得地产公司普遍达到30%以上的毛利率。有业内人士称“每开发一个房产项目之前，发展商都会做详细测算，而不少发展商在测算后，如果利润不到30%，就不会做。”

“东城某高档楼盘一栋楼的销售利润，足够付清当时拿地的土地款了。换句话说，房地产商继续开发这个楼盘只需要付出建筑成本就行了。”一业内人士告诉记者。

该人士给记者算了两笔账。

第一笔：2003年，某开发商以1.8亿元拿下18万平方米的一地块，拿地成本约为1000元/平方米。该地块容积率为1.6，折合楼面价格约为625元/平方米。加上建筑成本约为2600元/平方米、平均税费约为600元/平方米，总体成本约为3825元/平方米。

该项目于2005年开盘，开盘时均价为4800元/平方米，不包括商铺初始利润约为25%。经过2006年楼价的走高，2007年该项目最高卖到约8000元/平方米，此时利润高达约109%。“9·27房贷新政”之后，经过今年第一季度的降价调整，均价约为5200元/平方米，从8000元/平方米降到5200元/平方米，价格下调35%，但利润仍有35%。

第二笔：2004年，某开发商以1.5亿元拿下8.3万平方米的地块，拿地成本约为1800元/平方米。该地块容积率为2.9，折合楼面价格为627元/平方米。建筑成本约为2400元/平方米，拆迁成本约为200元/平方米，平均税费约为600元/平方米，总体一加成本约为3827元/平方米。

该项目于2005年开盘，开盘均价为4500元/平方米，不包括商铺初始利润约为17%，去年最高峰时定价约为8500元/平方米（含900元/平方米装修），利润约为98%。降价调整后，均价约为5500元/平方米，利润仍高达约43%。

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