北京：回笼资金110亿元 高档公寓变数陡增

　  在近半年的打折风潮后，京城多数地产开发商收获的并非因观望所导致市场骤冷的尴尬；相反，在“现金为王”的主流开发模式之下，“誓死一搏”的高端公寓项目销售资金却迅速回笼。据《楼市》市场研究部统计，2008年1～4月全市商品住宅总成交金额达333.7亿元，其中单价两万元以上高档公寓总销售金额为111.3亿元。而去年同期，全市商品住宅总成交金额达到465.97亿元。

　　尽管同比下降40%，但在自去年9月份便已展开的市场观望对赌中，销售资金的回笼让开发企业紧蹦的资金链条稍微有了松弛的机会，也让未来的市场多了变数。

　　京城楼市调整期到底还要持续多久？谁是资金回笼的“快手”？楼市当前是否已露出回暖前的迹象？京城房价走向何方？

　　楼市在震荡中前行

　　从京城商品住宅成交数据来看，4月份成交5408套；3月份成交6613套；2月份成交2772套；1月份成交6533套。3月份楼市似乎像往年一样开始步入销售佳期，但此趋势到了四月份又“戛然而止”。与成交量波动起浮不同，京城商品住宅房价上涨趋势却一直未变。北京楼市在“量缩价升”的格局中显得扑朔迷离。

　　步入五月，传统的销售旺季在京城楼市似乎并不明显。

　　5月6日，潘石屹三里屯SOHO样板间亮相潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)间亮相新闻发布会刚结束，就被京城媒体记者层层围住。“您认为京城开发商是不是在硬抗？”“您的项目在这个时机亮相，是不是预期市场很快回暖？”相关问题争先恐后抛出。尽管老潘给出了整体大势依旧看好的答案，但是业界对商品住宅整体成交量的下滑依旧忧心重重。

　　4月12日，中体奥林匹克花园三期开盘，当天销售将近一半，总裁陈顺最初定的目标是销售60%为及格，80%为圆满。在晚上的总结会上，自认为不及格的销售业绩，陈顺却被各大媒体记者告知，当下大势下，其销售已相当不错。

　　自去年9月以“二套房贷政策”为标志，已经延续了8个月的楼市调整期后，当今楼市走势似乎仍是“雾里看花”。21世纪不动产高级分析师孟奇甚至表示，中国房地产市场迎来至少是近10年来最长的观望期陈顺(陈顺博客,陈顺新闻,陈顺说吧)。

　　总成交金额达333.7亿元

　　观望蔓延、银根紧缩、股市盘整、整体融资环境不容乐观等多方位因素夹击着开发商的资本命脉。

　　“从总体来看，房地产开发商资金都很紧张，我们粗略计算了一下，2007年全国房屋成交额为是2.9万亿人民币，而购地花费了3万亿人民币。”潘石屹直言。

　　在此大势下，很多开发商被迫想方设法推盘，在地产“带头大哥”万科的示范下，京城楼市的打折风潮已延续了近半年。如今，打折促销的部分楼盘纷纷“抢先”回笼资金。今年年初，沿海赛洛城七期改名美利山，开盘13000元／平方米，比前期价格降低2000元，在当时创下北京楼市的最大降幅，1～4月，项目共销售626套，成交面积58992平方米，回笼资金8.25亿元。

　　金地集团“金地名京”项目目前执行的是9.8折至9.9折的销售政策，在这一基础上，项目还与建设银行北京分行达成协议，若通过建行办理房贷，购房人还可以享受9.9折优惠。加之项目紧邻地铁站，又以小户型为主，今年前四个月项目共成交29470平方米，成交金额达到5.89亿元。

　　据某房地产决策咨询系统数据显示，2008年1～4月，京城商品住宅总成交金额达到333.7亿元，而去年同期这一数字为465.97亿元。

　　整体来看，今年1～4月，回笼资金4～5亿的项目共有望京聆湖苑、顺义区优山美地、朝青板块星河湾、亚奥板块媒体村、京东南中海城五个项目；而新国展国际公寓、SOHO北京公馆、雍景四季、金地名京、国奥村、美利山等项目成交金额均超5亿，但并未突破10亿大关，京城楼盘仅盘古大观销售超过10亿元，达17.49亿元。

　　深陷“量跌价涨”旋涡

　　然而，打折促销使部分开发商回笼资金的同时，并没有改变成交量下滑的大势。北京的楼市在“量缩价升”的格局中越陷越深。忽起忽落的成交量数字让京城楼市显得扑朔迷离。

　　从具体成交数据来看，2008年京城商品住宅成交量呈现了明显的“波浪式曲线”:1月销售6533套，二月销售2772套，三月销售6613套，四月销售5408套，三月份的京城楼市似乎像往年一样开始步入销售佳期，但是此种趋势到四月份“戛然为止”，成交量又环比下降，幅度达到22.3%，并且与去年同期相比，下降幅度更是高达119%，不足去年成交量的一半。

　　“目前开盘当天销售能达到及格的楼盘并不多，尤其是五一期间开盘的楼盘仅有昌平金隅万科城等楼盘销售过半。”北京某房地产研究所副所长牟增彬在接受《楼市》记者采访时认为目前的房地产市场仍然处于“观望、等待、博弈”的阶段。

　　当然，京城楼盘并非表现完全相同。某中国房地产决策咨询系统数据显示，2008年1～4月，京城单价2万元以上的高档公寓成交量明显高于去年同期，其中今年4月环比上涨约12%，与京城商品住宅整体成交量下滑22%形成明显反差。而与去年同比，成交量增涨幅度则高达76%。

　　与成交量波动起伏不同的是，京城商品住宅房价的走势似乎并没有太多的悬念。

　　万科降价曾轰动房地产行业，更是点燃了楼市“拐点”之辩的导火索。北京万科中粮假日风景3月份也爆出最高九一折的优惠，当时项目售价为13800元/平方米。到5月1日时，项目又推出了新楼座，新楼座如何定价也甚为业内关注。据记者了解，目前，万科中粮假日风景均价达16000～17000元/平方米，除一次性付款九九折外，项目并无其他优惠。“现在的万科中粮假日风景·紫苑为精装修，此前3月份在售的楼盘为毛坯房，所以价格有所上调。”销售人员介绍到。

　　今年年初，招商地产进驻北京的第一个综合高档住宅项目——公园1872以16500元/平方米起的单价入市，远低于周边的泛海国际居住区、天鹅湾等项目。但如今5月份开盘的二期价格达到了25000元/平方米。

　　不仅仅是部分开发商的预售价在提升，从整体京城商品住宅的成交价来看，也是一路飘红。去年年初，北京房地产成交均价达到8885元/平方米，而今年年初的房价上扬至12013元/平方米，今年四月份的房价再上升至13488元/平方米，环比上涨幅度超3%，同比上涨幅度更是高达32.5%。

　　不过，针对目前的房价上涨， 北京某房地产研究所副所长牟增彬分析认为，与去年相比，今年的楼盘价格上涨幅度减小，上涨频次也放缓。

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