红五月好梦成空 地产商面临更大现金流压力

内地券商及合资投行纷纷出台研究报告，表达了对今年内地房企能否如期完成销售目标的担心，并预言随着销售下滑及下半年开工面积的增加，内地房企可能将面临更大的现金流压力

6月上旬，内地房产巨头万科（000002.SZ）、保利（600048.SH）、金地（600383.SH）相继公布了5月业绩快报，销售业绩不尽如人意。其中，万科出现销售面积今年以来的首次环比下滑；保利、金地销售业绩尽管环比有所增长，但是同比却明显下滑。

随后，内地券商及合资投行纷纷出台研究报告，表达了对今年内地房企能否如期完成销售目标的担心，并预言随着销售下滑及下半年开工面积的增加，内地房企可能将面临更大的现金流压力。

黯然无光的5月

高盛高华证券认为，过去一个月对内地开发商来说是个“黯然无光的5月”。根据该券商的统计，他们所跟踪的12个重点城市5月销售面积同比下降38%。深圳、武汉和北京的成交量表现最差，同比降幅分别为54%、53%和51%。“我们在上次研究报告中所提到的库存处于警戒高位的6个城市没有见到任何库存消化得到改善的迹象。”

该报告指出，近期走访了7家总部位于珠江三角洲的房地产开发商后了解到：大多数开发商对2008年下半年整体房价的趋势仍持谨慎观点，但对上海和北京等部分城市的房价相对有信心；大部分开发商认为由于受地震灾害影响，短期内，成都将是最为疲软的市场；广东省的中山、东莞、惠州三地也需要密切关注。

高华证券预测，由于销售下滑，开发商将面临更大的现金流压力。预计开发商会在未来几个月内进一步降价以提升销量。开发商越晚降价，以更大幅度降价的可能性就越大。地产企业2009年的盈利面临着下行风险。

来自深圳的最新统计数据，似乎从侧面印证了上述部分观点。

中原地产深港研究中心发布最新深圳楼市报告显示，借助“春交会”期间众多楼盘促销及当月供应增加，5月深圳市住宅成交量显著回升，成交40.6万平方米，环比增加56%。但是“量升价跌”的走势依旧。

当月深圳全市住宅成交均价11143元/平方米，环比下跌7%，同比下跌23%，该月的价格已低于去年2月的水平，去年投资者云集的宝安、龙岗和罗湖价格均继续回落。

其中，楼价下跌重灾区龙岗5月的住宅成交均价回落至8910元/平方米，相比去年9月深圳国土房管局网上即时成交录入系统所统计的最高峰16017元/平方米已经临近腰斩。

有开发商称，东莞的房地产市场在2007年也处于严重投机的状态，投资者主要来自深圳，目前有许多二手房在挂牌交易。

在央行再度上调准备金率1个点、将冻结4000多亿元资金后，作为信贷大户的房地产贷款可能将面临进一步的压缩风险。广州一家商业银行的信贷科负责人对《第一财经日报》透露，去年曾经是他们放贷大户的一些中型开发商，旗下的某些投入周期较长的商业贷款已经开始申请贷款延期，而个人房贷也萎缩得相当厉害，导致该银行一季度业绩环比下滑了近20%。

销售目标难完成

由于市场不景气，高华证券认为这会对开发商今年的销售目标的完成造成压力。

高华证券预计，招商地产至3月底完成了全年销售额的10%，华润置地至5月中旬仅完成12%，万科至5月底完成23%，中国海外、富力地产、绿城房产、雅居乐地产等至5月中旬，它们完成了全年任务25%以上。

对于万科，高华证券做了专门研究，发现从销量（销售面积）月环比变动幅度来看，其2005～2007年的平均增幅为60%，而今年5 月份较4 月份的增幅仅为21%；2006 和2007 年的平均同比变动为 88%，但今年同比下降6%，“弱于预期”。

万科有关负责人对此回应说，万科至今没有公布过今年的销售任务，券商研究报告的数据也没有和公司做过沟通。

巴黎百富勤则在降低碧桂园评级，将其目标价调低至净资产折让5%左右后，再度于近日对地产商富力唱空。其大幅调低富力目标价24%至14.9元，评级维持“减持”，现价较每股资产净值折让9%。

该行指出，4月底止，广东及北京已登记物业销售跌逾20%，巴黎百富勤估计两地对富力年度总产值贡献达50%，楼价每下跌5%，估计将令每股盈利及每股资产净值下跌11%及8%。此外，回归A股计划仍待审批，及预计今年还债与建筑成本最少需要90亿元人民币，财务问题仍是近期富力要着力解决的问题。

不过，摩根大通却指出，尽管“五一”过后发生四川汶川大地震，但摩根大通跟踪内地四大城市楼市初步成交仍升22%～48%。一如预期，成都市场受影响，重庆销售则维持稳定。若发展商下半年销售强劲增长，内房股股价6月有机会见底，为第四季度市场复苏铺垫。

大通证券的研究员郭世涛认为，自从央行收紧信贷政策以后，无论是开发商的投资冲动，还是炒房者的炒房热情，都受到较大遏制。开发商的资金链绷得很紧，连续数月的紧缩政策，逐渐产生效力。另一方面，市场消费动力不够，总体来看，房价远远超出普通居民正常消费水平的局面并没有改变。他总结，中国楼市在经历一段观望阶段之后，短期内或许有回暖反弹的需求。

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