高准备金率紧压资金链 房价面临方向性选择

在全球性高通胀、美元疲软、越南金融出现危机以及热钱大幅涌入中国的背景下,上周末央行第五次提高存款准备金率至17.5%。根据目前的市场反应，不断创新高的存款准备金率沉重打击了国内股市的走势，并且其已经成为了一些中小银行流动性紧张、部分企业资金链出现困难的最主要原因。当前市场上除纺织、加工等制造业外，受到银根紧缩威胁资金链最为严重的就是房地产行业了。再加上去年拐点论、二套房贷、6次加息以及CPI一路向上的联合作用，08年的房地产市场可谓是乌云压城，风雨满楼了。

根据我爱我家统计的2008年上半年北京房地产市场交易数据可知，上半年北京一手房的交易总量为39826套，与去年同期相比大幅下降了36.06%；二手房的交易总量为35276套，与去年同期相比向下回落9.80%。虽然一、二手房今年上半年以来的交易价格依旧保持了向上的趋势，但是自5月份以来，北京的一手房市场交易价格已经开始出现了明显的回落，2季度环比下降3.21%；同时二手房的价格涨幅也呈现了放缓的态势。

我爱我家认为，今年上半年市场的疲软走势主要与去年年底开始的货币紧缩政策有关。目前市场上的拐点论以及观望情绪基本都是基于这一原因。正是这些因素，改变了购房者的预期计划，抑制了购房人群数量的增多。此外，处于百日巨变危机中的开发商也因货币紧缩恐惧资金链断裂，进而疯狂打折促销；奥运后地产价格的走向依旧并不明朗以及伴随着部分限价房的封顶开售，都在很大程度上动摇着购买者意愿，从而影响了市场的整体交易状况。

目前北京楼市的博弈依旧没有停止，持币的购房者没有因开发商的打折而放弃观望，开发商则苦于资金链风险而屡屡促销。虽然花样百出的促销手段在一定程度上刺激了人们的视觉神经，但是促销的后果只能增大购房者的降价预期，进一步加重购房者的观望情绪。随着时间的推移，开发商日益感到资金链断裂的枷锁愈加沉重。

打折促销的力度将会不断加大，松动开发商自身利润空间也存在可能。因此，我爱我家预计今年下半年的北京一手房市场房价走势将出现明显回落。二手方面，一手楼盘层出不穷的打折现象在一定程度上影响了二手房业主的收益预期，买卖双方的议价空间得以进一步扩大；08年的二手房市场客户量因观望情绪而明显下降，部分投资客低价套现，市场房源数量激增，更促使相关区域内二手房价格出现松动。但是考虑到二手市场部分业主持有成本较低，获利空间相对丰厚，再参考本轮先行调整的深圳、广州的二手房价格走势，我爱我家认为北京二手房市场价格将会在未来两个月左右出现方向性变化。

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