实况：区域发展拉升南城投资价值

——东亚三环中心投资前景论坛

论坛现场

北京楼市经过漫长一段时间的调整，观望的情绪仍未殆尽，来自各方面的统计数据尽管难以支撑楼市“回暖”在即，但在这样的市场环境下，东亚三环中心地铁小户却掀起了一场投资“风暴”，为渐暖的楼市注入了强劲的动力。据悉，在刚刚过去的端午节期间，东亚三环中心推出了“买房送汽车”的优惠活动，骤然刮起了一波投资“风暴”：期间共计成交60套，其中38套被投资者购买。截止目前项目已累计成交400余套，其中投资的比例占到了65%以上。这也是当前的市场环境下，刚性投资需求的一次空前释放。专业人士表示，开发商的折扣幅度大大降低了投资者的投入成本，提升了收益空间，这对投资者来说无疑是最佳出手时机。

东亚三环中心的投资热现象由此引发了媒体、投资理财界的关注，“区域发展拉升南城投资价值”专题论坛由此于6月14日在马连道北京国际茶城举行。与会嘉宾从价格、地段、交通、投资回报率等4个方面详细解读了东亚三环中心地铁小户引发的投资热现象。

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▲活动地点：马连道北京国际茶城

▲活动时间：2008年6月14日14：30

▲论坛主持：

▲论坛嘉宾

福建省茶叶商会秘书长 汪朝江
　　北京满堂香茶叶有限公司总经理 严梅
　　东亚新华投资有限公司营销副总监 方强
　　和讯信息首席分析师 文国庆
　　北京瑞玛仕投资顾问有限公司经理 刘伯庸

▲以下是本次活动的图文实况

【主持人】首先欢迎各位嘉宾和各位来宾，参加本次区域发展拉升南城投资价值--东亚三环中心投资前景论坛。下面我先介绍一下今天主席台就坐的几位嘉宾：北京满堂香茶叶有限公司总经理严梅女士，北京福建省茶叶商会执行副秘书长汪朝江先生，东亚新华投资有限公司营销副总监方强先生，和讯首席分析师文国庆先生，北京瑞玛仕投资顾问有限公司经理刘伯庸先生。

主持人

【主持人】我们今天在座几位嘉宾和今天到的媒体朋友，还有一些来宾朋友，有的比较熟悉，经常沟通一些观点、了解一些情况。上一次参加东亚三环中心，说到马家堡区域和南城的投资价值，经过这一段时间，北京房地产市场千变万化，在大势不好的情况下，东亚三环中心异军突起，有的受到楼市影响打折比较多，但是销售前景不乐观。但是对于南城马家堡区域，包括南四环和南三环马连道区域，包括现在提出来的广安商务圈、丽泽等等，目前南城这几片活力比较大、动作比较大的房地产，从销售来看应该说在整个大市场当中还是名列前茅。从上一次我们在东亚三环中心投资发展论坛上面，东亚三环中心的负责人也给我们介绍了他们的销售情况，可以看出来，他们受到房地产大势的影响，但是因为产品、区域的不一样，所以影响并不是特别厉害，所以今天重点请几位嘉宾结合马连道茶叶城，来谈一谈区域对于地产投资价值的因素。

【主持人】下面有请北京福建省茶叶商会执行副秘书长汪朝江先生来介绍一下马连道茶城发展历程以及对南城发展前景展望。

【汪朝江】各位媒体朋友，各位商会的领导，各位朋友大家下午好！很高兴今天能够坐在这里跟大家讲一下关于马连道和茶行发展的历史、现在以及未来的情况。90年代初这一条街道非常荒凉，一般人包括小伙子都不敢出来走这一条街道。后来带着创业勇气的福建茶商，来到我们马连道，尤其是满堂香是第一家来到这一条街，带动很大一部分福建茶商来到这一条街道，发展茶经济和茶文化产业，最终让很多其他外地经营茶的个人和公司发现商机，最终形成今天马连道以茶著称的这一条街道。

福建省茶叶商会秘书长 汪朝江

【汪朝江】现在马连道这一条街道大概有13家茶城，已经经营的有11家，还有2家正在招商过程当中，但是未来应该还有2-3座茶城会成立，所以马连道现在是2000多家或者说正在经营的门店形成的规模茶叶产业。在刚开始的过程当中，都是很多经营茶的农户来做，夫妻店的形式最终促成了这一条街的发展。夫妻店对于整个茶行业发展是很有帮助的，并且我们也分析过，但是发展到现在，我们再看很多当时以夫妻店的模式来经营的茶叶门店已经完成了他的资本积累，并且正在转型过程当中。在福建茶叶商会会员企业当中，有很大一部分现在已经完成了向正规化公司和规模化、品牌化、连锁化的转变，已经形成一批从马连道走出去的全国性的公司。所以这一条街道从粗放式经营逐渐到品牌意识的出现，也最终出现很具规模化的公司。很多茶叶公司已经形成整个产业链的整合，比如说茶叶种植基地，包括种植基地的旅游观光，包括加工、物流仓储、销售包装，还有包括今天来到的国际茶城这种大的ShoppingMall模式的出现，我们的会员企业基本上已经形成产业化和规模化的效应。

【汪朝江】随着马连道在整个茶行业的影响逐渐加深，不断地形成自己公司的品牌，比如说有吴裕泰，包括满堂香等等这样一大批有品牌的公司，在马连道这一条街道上，已经提升了我们整个马连道的印象。对于大家来说马连道更多是茶的批发集散地，但是现在随着整个公司品牌化的运作，提升了很大一部分马连道在我们茶人心目当中的形象，进而也带动了一大批有实力，有远见的企业家出现，随着这些企业出现也出现了一大批职业经理人。

在我们茶行业出现职业经理人才是这2、3年的事情，但是未来几年当中会有更多公司采用职业经理人这种模式，来促进整个茶行业更健康，更稳健的发展，我相信这也是对于我们整个未来发展非常有好处的。正是因为茶文化的发展和兴起，也带动了区域内其它行业的发展日新月异。比如说餐饮业、美容业等等其它服务业，更重要的是由于多重行业发展的繁荣态势，带动了区域价值的提升，更是带来了房地产也的欣欣向荣景象。

区域个行业的同步发展，聚集了大量的流动群体，从而带动了区域的租住需求，我们也看到，相比十几年前，马连道区域的房价市场出现了质的跳跃，无论是从建筑规模、质量还是建筑文化，都较以前有了很大的变化。一方面，马连道区域的商业繁荣，提高了当地租赁市场的行情飞涨。另一方面，大量的租住需求和居住人群综合素质和文化的提升，也带动了区域的房价一路攀升，我想在座的房地体媒体朋友对区域的房价变化有更深的体会，对于我们聚集此次的全国各地的茶商来说，也是看着房价一天天涨起来，有的不少茶商在经营茶叶的同时，还利用积累的资金选择了投资。

我相信在座的投资商户，最能体验这种价格变化对他们的丰厚回报。所以，我觉得谈论茶文化也好，房价也好，最重要的是，区域内行业的规模化发展与区域经济的飞速增长挂钩，从而导致区域整体价值的大幅度提升。我们当初很多福建的茶商选择到这里发展，也是看重了区域未来的发展前景和预期的收益，总的来说，一个区域的价值才是另茶文化以及地产业迅速繁荣的基础，当然，大量早期的投资者是"挖井者"，同时也是最终的"吃水者"，投资与回报有着前因后果的必然关系。

我们今天谈南城投资的发展前景，细致地说谈论东亚三环投资前景，我最深的感受就是，投资一定要与区域的发展前景联系起来，我们茶商遵循长线运营的思路，作为房产投资者，也不应只关注眼前的房价，而是要把眼光放得长远一些，区域经济繁荣、商业日新月异，必然会使房产投资获取较为理想的收益，前提就是，我们有没有当初福建茶商对前途未知的马连道地区大胆投资的"勇气"，如果能看到未来区域的发展前景，敢于投入，绝对不会成为吃不到水的挖井人。

【汪朝江】马连道的发展目前也颇具规模，成为了北京一种独特文化的诞生地和标志性区域，关于马连道未来的发展，我想会形成两种模式，一种模式是批发商的发展，很多非品牌化的；另外就是品牌规模化的公司。我想这正是区域发展面临的机遇和挑战，对于由茶文化繁荣而带动起来的其它行业也同样面临相同的机遇和挑战，比如房地产业，刚听主持人说南城的房产市场在大环境并不好的情况下依然日新月异，我想这也是在这种机遇下，让很多敏锐的以前不怎么关注南城区域的投资者重新找到了新的定位。我相信在未来，特别是在我们商会的平台上，未来会出现很多股份制、合资和资源整合大型公司的出现，同样我也坚信，区域地产业的发展也将突飞猛进，在这里我想大家拭目以待，我们马连道区域又将迎来崭新的区域面貌和文化风貌，我也相信一定会有很多这样的公司出现。

【汪朝江】马连道正好处于宣武和丰台的交界地，茶源是归丰台区的，但是还是归马连道街道管，所以可以看出政府是非常重视这一块儿的。我相信这样的发展，或多或少会促进整个马连道的发展，或者是马连道的发展也会促进整个南城区域的发展。我想未来在马连道这一条街道上会形成真正的2000家茶城、比较有实力的区域。相反经营茶叶的人，我做过了解，我们大部分是外来者，北京来经营茶叶的非常少，在这一条街上60-70%的茶叶经营者是福建人，我相信我们这些从外地来到北京创业打拼的人，对于自己的居住都会有梦想，对于自己的房子需求都会比较旺盛，做茶的老板都是比较有实力，我希望在这一点上，以后能够跟东亚三环中心等更多探讨一下这方面的商机，另外也可以给我们企业带来更好的服务。谢谢大家！

【主持人】谢谢汪秘书长，马连道区域还有一个产业比较发达，就是酒店比较多，从酒店多可以看出来这个地方人流量是很大的，马连道商业应该是很红火的，来往的客人比较多。在下面跟汪秘书长聊，他说到马连道是长江以北最大的茶叶集散地，以前马连道都是夫妻店，慢慢做出规模。在北京生意场上有两个地方的人值得尊敬，一个是福建人，一个是浙江人。马连道茶城60-70%福建商人同样能够吃苦，也有投资的实力，刚才汪秘书长也说到，下来以后要跟东亚三环中心做进一步的接触，考虑一下居住的问题。下面针对企业做成规模以后，如何灵活运用现有资金合理化投资，就这个问题我们有请北京满堂香茶叶有限公司总经理严梅女士给大家介绍一下。

【严梅】各位嘉宾，各位朋友，大家下午好！首先欢迎大家来到国际茶城满堂香来共同探讨如何完成区域价值投资的问题，我代表满堂香公司表示热烈的欢迎和衷心的感谢。刚才汪秘书长谈到了马连道的发展史，过去、现在和未来，并且对它进行了解剖。

北京满堂香茶叶有限公司总经理 严梅

【严梅】马连道我认为它的产业集群效应已经开始形成，并且是南城特色经济区域，随着北京南站的落成，东亚三环中心也将成为具有交通、物流、销售、资源丰富的投资村，投资的前景非常广阔。从投资合理化的角度，我们满堂香公司对新崛起的投资村表示高度的关注，在市场越来越投资多元化的今天，我们进行投资不仅要考虑到资金的注入，也同时牵扯到资源的注入。我们从马连道的投资发展特色来看，满堂香也借助了马连道独特的销售资源，通过自身雄厚的生产实力和万亩生态茶园的规模，为马连道注入强大的销售资源和生产资源，正是销售资源和生产资源有利的结合，构成了满堂香今天成功的发展，并且成为马连道上最具规模、最有特色和最有影响力的品牌之一。这与满堂香结合资金投资和资源投资共同进入马连道的决策是分不得开。资源投资尤为重要，我们集文化等于一体的茶文化主题ShoppingMall，实现了业内创举，并成为最有标志性的茶城。比如说我们这个项目，包括品牌、字号、茶城到底叫什么名字，更能提升马连道的特色，当时我们招商的时候，加入了吴裕泰等老字号茶店，以及一些有知名度的茶商，我们招商的时候费尽心机。

【严梅】作为我们满堂香第四城，推出了国内首个茶文化主题ShoppingMall的概念。同样的资金，我们引进了更丰富的资源，商业资源包括媒体资源，和大家方方面面合作的资源，渠道资源等等各种资源，已经是现代企业竞争中绝对不可缺少的。通过这些切身的感受，我们满堂香深刻地意识到资源投资的重要性，包括东亚三环投资经济圈的出现，为我们也提供了非常丰富的交通、物流，这对于推动营销具有重要的投资战略意义。从未来发展的前景来看，我们对于新区域经济圈持非常乐观的态度，也相信它与满堂香茶文化及ShoppingMall一样，通过独特的优势逐渐显示出投资价值，谢谢大家！

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