房地产信托再度受制银监会叫停融资性信托担保

“212号文”之后，房地产信托在房企融资舞台上扮演的 “超级替补”一角戏份一再删减，这一次又不例外。

日前，据某消息人士透露，银监会将叫停银行担保融资性信托。这一消息最早由外电透露，据称，银监会目前通知各商业银行，严令叫停商业银行对融资性信托的担保业务。

一石激起千层浪。虽然信托公司还未接到相关正式文件，但依然让业内心惊胆战。近几个月，房地产信托因其普遍收益率较高而再度活跃。其中，北京创赢一号工业地产信托更是创造了信托产品中少见的16%的预期高收益率。

缺少了过桥贷款，“虽然融资性信托在信托业务中技术含量并不算太高，但正是由于银行的担保客观上促进了房地产信托产品的发行，这无疑与监管层紧缩房企融资渠道背道而驰。”北京大学金融系副主任吕随启认为。

叫停商业银行担保

“银监会有这个意思，目前正在征求银行界意见。”就上述严令叫停商业银行对融资性信托的担保业务，某信托公司负责人表示。

某商业银行也随即证实，他们还没接到正式的文件，但总行已证实银监会近日确实通知对融资性信托担保业务进一步规范。

引起此次纷争的担保融资性信托，主要是指信贷资产类信托理财产品，这类产品由银行发行理财计划募集资金，银行以信托委托人身份将资金委托信托公司进行管理运用，以实现理财收益。

由于有银行担保，对于投资者来说几乎没有风险。业内人士表示，在央行银根紧缩的政策下，担保融资性信托已经成为商业银行应对宏观调控、稳定客户、调整盈利结构的最好机会。

据某地产分析师透露，“在商业银行担保的融资性业务中，有不少房地产企业，如果失去银行担保，房地产融资将会受到影响，对国内房地产企业而言，融资的门槛将提高。”

“这次叫停是对商业银行的风险控制进一步强化的表现。”信托业内人士邓举功表示。

据悉，2007年10月，银监会发布了《关于有效防范企业债担保风险的意见》，对银行的融资类公司债担保行为进行规范。银监会在规定中指出，银行担保虽然保护了投资人利益，却使风险转移至银行系统，可能损害银行股东利益和存款人资金安全。

“中国银监会发文叫停商业银行融资性信托担保业务，可以看做是银监会更加严格的措施。”上述人士透露。

上述信托公司负责人向记者证实，自禁令出台开始，大部分银行已经逐渐退出了这一业务，但个别银行仍在继续融资性信托的担保业务。”

中国人民大学信托与基金研究所所长邢成认为，银监会此举是对坚持从紧的货币政策的一个“姿态”；同时收紧了商业银行利用融资性信托变相放贷的空间，警示银行变相增加表外业务会掩藏很大的风险。

地产融资雪上加霜

据悉，目前与银行有关的融资性信托分两种情况，一是由信托公司发行、银行单纯担保，第二种是双方合作共同发起。

吕随启认为，在第一种情况下，银行虽然有不菲的担保收入，但如果融资项目出现了风险，商业银行要承担担保责任。另外，银行的担保客观上促进了房地产信托产品的发行，难免与房产紧缩政策背道而驰。

“银监会的通知将大大打击信托公司，如果一下子叫停，信托公司的业务量会损失很多。”邓举功表示，更重要的是对于资金状况不容乐观的房企而言，无疑缺少了一条取得过桥贷款的渠道。

目前，在银行贷款收缩，股市也陷入低迷的境况下，房地产信托成为房企重要的“过桥”财道路。这种短期融资的偿还周期较短，通常为1年，但是融资成本较高，大大增加了开发企业资金使用的成本。但由于此举往往是“打擦边球”，因此融资风险很高。

日前，北京国际信托发行的创赢一号工业地产信托计划募集信托资金2亿元，信托期限为2年，用于投资北京艺苑房地产开发有限责任公司工业地产收益权，预计最高年收益率达16％，解决中小房地产公司的应急之需。

据统计，2008年2月，全国共发行地产信托4个，募集资金4.65亿元，而从5月5日至6月5日，信托市场合计出现了13款房地产信托产品。

“本来融资性信托对银行以及房地产公司来说，是各取所需、皆大欢喜，银行不占信用额度，仅靠中间收入就可赚取利润，房地产商也不愁贷款了。如果这一政策出台，没有了银行担保，企业对融资房地产项目就不大放心了。”某国有商业银行总行集团客户部经理说。

“如果商业银行对融资性信托的担保业务的禁令生效，对企业财务和资金有问题的地产公司而言，获取资金的渠道将会减少。强者生存、弱者出局的态势会进一步加剧。对于一些中小房地产开发商而言，被淘汰出局的几率大增。”上述人士表示。

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