京城限价房会不会成为下一个“问题房”？

       "如果仅有一块限价地总共十几二十万平方米的放量，对周边项目应该不会有影响。但如果限价房的放量集中，达到同一区域上百万平方米的话，对所在区域的'鲶鱼效应'将不可避免。"这是一位参与过多次限价地招投标的业内人士在接受记者采访时所说。面对又一轮的限价地出炉，越来越多的买房人希望，"鲶鱼效应"会在楼市显现；而在房地产业界，已经存在的限价房周边楼盘，已经感受到了来自限价房的压力，一些楼盘的开盘价格已经开始走低……种种迹象，难道真能折射出限价房能够平抑房价的前景？各方专家眼中的限价房是怎样的状况?记者近日对此进行了采访。

  　　  高端楼盘未现压力趋同楼盘审慎定价

  　　  常营地区，因百万平方米限价房大盘即将入市，成了目前北京房地产业内最为关注的区域。该地区并非北京楼市的黄金旺地，之所以受关注，是因为其背后隐藏着现阶段北京楼市最为激烈的"暗战"。而"暗战"的导火索，正是前不久刚刚被确定的限价房。5900元/平方米的销售价格，令周边本就激烈的楼盘销售竞争更加扑朔迷离。苹果派8000多元/平方米，新天地9300元/平方米，而万象新天更是达到了9000元---10000元/平方米……而且，区域楼盘中很多都是执行"90/70"政策，产品类型与百万限价大盘趋同，销售压力可想而知。

    　　据记者了解，常营周边已经有项目在即将新开盘的楼座定价上，每平方米只增加200元，远远低于其他区域楼盘的涨幅。而只与常营限价房一路之隔的85万平方米大盘万象新天则是另外一番景象。该项目负责人、北京天鸿置业有限公司总经理陈斌在接受记者采访时表示，由于万象新天走的是高档房路线，它的配套品质完全可以和城市核心区高档房相比，而且万象新天基本都是160---200平方米的大户型，加上高尔夫花园、幼儿园、会所等配置，和限价房完全是两种产品，因此根本不存在竞争关系。陈斌说，限价房不同于经济适用房，是带有福利政策的商品房，它依然是按土地价格和建安成本去计算成本的，走商品房路线，只是被砍掉了部分利润。因此它仍然要参与竞争，只要周边楼盘的性价比高，限价房基本不会抢去太多的风头。"不仅不会受到影响，反而会因为限价房而受益。"陈斌的理由在于，由于常营百万平方米限价房大盘，以100平方米为单位计算，会至少解决1万户、3万人的居住生活，而这批人群的进入，会使政府有关部门加大对该区域的配套投入。绿化、道路、医院、学校、商业网点，包括地铁6号线的进度加快等等，到时候受益的是整个区域。

 　 "鲶鱼"量大才有可能制约房价

    　虽然个例楼盘尚未受到限价房的太大影响，但房地产开发中的"鲶鱼"效应却无处不在。如百子湾地区，这几年房地产价格也一路飙升，但最近的涨幅却很慢，原因就在于金泰先锋一期以8000多元/平方米的价格入市，使周边楼盘在新开盘定价时不敢轻易走高。直到当得知金泰先锋二期价格破万元后，周边楼盘才纷纷以12000元---14000元/平方米的价格定价。限价房亦然。中国国际工程咨询公司国际业务部副主任江林东认为，限价房的出现，不仅意味着政府部门对我国住房保障模式的积极探索，还是整个住宅产品体系的补充和增强环节。

   　 随着限价房的推出，一个"低收入人群住廉租房，中低收入群体对应经济适用房，中等收入人群买限价商品房，中高收入人群买商品房的住房体系"就将基本建立起来。

　　至于限价房能否起到"鲶鱼"的作用，江林东认为这要看"量"。"如果仅有一块限价地总共十几二十万平方米的放量，对周边项目应该不会有影响。但如果限价房的放量太过集中，达到同一区域上百万平方米的话，对所在区域的'鲶鱼效应'将不可避免。"江林东进一步解释说，从产品类型看，限价房和商品房对应的需求人群不同，在产品上肯定也会存在着差异，本不会互相影响。但如果限价房的量达到一定程度，将改变所在区域的大环境，而人们买房不仅是看房子和社区这些"小环境"，区域面貌、主流居住人群等综合而成的'大环境'势必将关联到单个住宅项目的价值。

    　限价房"鲶鱼"还是"助燃器"

    　虽然早已成为众多百姓的新期待，但迄今为止，有关部门对限价房购买资格的实施细则还没有完全确定。

  　  "限价商品房的购买资格还存在很大不确定性"中原地产华北区董事总经理李文杰对记者表示，因为限价商品房不能算保障性住房，一旦政府部门对限价商品房的购买资格最终确定了，很多人的观望情绪会自然消除，市场的种种不明朗也将拨开云雾。"可以肯定的是，

    　目前规划的限价房放量相对于有购房需求的中低收入群体而言，只能是杯水车薪。势必还有很多符合购买条件买不到房的人。"李文杰说。

    　李文杰认为，限价房的放量也是分批分阶段进行的，平均到每年这个"量"将很有限。因此，虽然在限价房尚未真正投入市场之前，会有人对普通商品房市场持观望态度，但从长期来看限价房也很难真正拉低区域内商品房的价格水平。

   　 而北京天鸿置业有限公司总经理陈斌则分析认为，由于限价房进入某一区域，同区域其他楼盘的开发商一定会避免与之发生竞争，因此很可能大家都选择做高端产品，与限价房拉开价格距离，这样一来房价能否平抑成为疑问。但不可否认，限价房的进入将成为区域的"助燃器"，周边楼盘的品质会得到提升，这对区域的房地产发展是大有好处的。

    　第二部分:限价房入市待解四大疑问

    　对很多因房价偏高而望楼兴叹的消费者来说，限价房无疑是一份新的期待。但是，作为一种有很强政策性的住宅产品，限价房在推出之前，也会比其他住宅面临更多需要明确的不定和疑问。伟业顾问市场研究总监张剑在接受记者采访时指出，限价房是一种阶段性的产品，在房价较高的市场背景下出现，由于其特殊性，限价房无论是在政策层面还是在产品层面，还有着至少四方面需要破解的疑问。

    　疑问一：谁能买到限价房？

    　在绝大多数普通消费者眼里，这都是一个最令他们关心的问题；而对于政策的制定者来说，让正确的人群买到限价房，更直接关系到政策的成败。张剑告诉记者，同廉租房、经济适用房一样，限价房同样面临着如何公平合理分配的问题，但在这一点上，显然，以目前的机制，很难达到真正的理想状态。对于限价房的购买人群，现有的政策指标基本集中于这几个方面：北京户口、家庭首次置业以及一定数额的收入上限，但问题在于，"在目前的情况下，很难有一个系统去判断一个人或者一个家庭的实际收入水平和房屋所有情况。"张剑认为，单是这一点，限价房在销售上的难度就很大，必须有更为具体和更为先进的指标系统保障限价房的分配。

 　　同样争论颇多的是"北京户口"这道门槛。在很多人看来，在北京工作和生活着很多外地人，他们在纳税上并没享有任何"折扣"，那么在享受限价房这项政府福利时，也不应该被与本地人差别对待。"北京户口的限制只能说是一种权宜之计，如果外地人也可以买限价房，那么就会有更多人进入北京，给城市带来更大的膨胀和压力。因此限制北京户口，其实是控制人口规模的需要。"但同时张剑也指出，对于长期工作和生活在北京的外地人来说，这样的限制确实有失公平，因此，单纯的限制或者放开都不是最理想的方案，需要有一个更具体、更细致、更有针对性的政策出台，才能解决由户口所引发的限价房分配矛盾。

    　疑问二：限价房升值谁受益？

    　让房子成为消化住宅刚性需求的载体，而不是有钱人投资发财的工具，自然是限价房政策出台的初衷之一。但不可回避的是，在"涨"声一片的房地产市场里，因土地升值而带来的房产价值的提高是一件自然而然的事，而作为本身就远低于市场上普通商品房价格的限价房，房屋在尚未建成时就已被注定拥有着比其实际售价高出很多的价值。

    　这就带来一个问题，对于限价房的购买者来说，当他们有能力改善自己的居住条件，准备更换住宅时，他们是否可以像目前经济适用房满五年可作为商品房再上市交易一样，随行就市，把手里的限价房按当时市场价格出售或者出租呢？显然，这种可能是不合理的。张剑指出，限价房的价格低，是建立在政府限地价、开发商限房价这两大基础之上的，也就是说，是政府和开发商各自出让了一部分利益，从而使得中低收入者能够买到价格相对较低的房子。那么，作为一种"不完全的"商品房，当购买者已经不需要限价房来解决居住问题时，限价房也不应该被视作一件普通的商品被居住者按市场情况出售。

  　  "这其实是一个产权问题。"张剑指出，如果限价房的产权完全在购房者手里，那么他自然有权对限价房进行出售或者以其他方式来处置，并从中获益；而如果购房者手里是"不完全产权"，产权与政府共有，那么政府也处置这套房产时也拥有发言权，就可能让限价房始终发挥其本来的作用和意义。

   　 疑问三：限价房会不会成为"问题房"？

   　 围绕限价房的另一个疑问在于建筑本身。我们知道，在住宅价格中，除了土地价格和相关税费，设计成本、建安成本以及开发商一定比例的利润都是缺一不可的组成部分。然而，限价房之所以能够"限价"，压缩开发商的利润空间几乎是注定的重要途径，而对于以追求经济效益最大化为首要生存目标的商人而言，可不可能让他们心甘情愿地降低利润，而非通过降低成本的方式来"兼顾"利润和价格，在很多人眼里都是一个硕大的问号。

    　张剑认为，如果开发商为不过多牺牲利润，在建筑上能省则省，甚至不惜偷工减料，那么一旦发生严重的质量问题，让限价房成为了"问题房"，所产生的经济损失和社会不良影响都是非常可观的。而即使开发商在建筑质量上没有动什么手脚，但同样出于节约成本的考虑，降低了建筑的品质，或者压缩了设计成本，即使短期内满足了人们的居住需求，长期来看也会成为城市的负担。

   　 "限价房毕竟是一个阶段性的产品，而建筑存在的年代肯定要久于政策适用的时间。如果我们为了眼前的需要，建造了大量设计水平和居住品质较低的房子，那么当有一天我们不再需要限价房时，这些住宅所处的位置和状况都将变得特别尴尬，反而与整个城市的环境格格不入，是拆是留都非常令人为难。"

　　 疑问四：限价房能走多远？

  　  "目前的住宅建设大体可以分为两类，一类是市场性的，一类是政策性的。"张剑告诉记者，对于前者而言，完全由市场调节，按照供需关系来实现价格的浮动；而对于后者，目前相对成型的是廉租房和经济适用房，虽然政策都有待进一步完善，但毕竟有实践的经验。但对于限价房来说，从其性质是介于市场和政策之间，如何协调好政策与市场之间的关系本身就是一个难题；同时，限价房在此之前几乎没有什么可供参考的经验，各个城市在执行过程中都不同程度地遇到了一些问题，因此限价房从无到有、从不成熟到成熟的过程，必然是对政府执政能力的一次非常严峻的考验。同样面临考验的还有经济因素。张剑说，将土地作为限价房用地，背后还意味着财政收入的牺牲，因此经济的压力同样是对政府的一个考验。而在财力和执行能力的双重考验下，限价房能否顺利发展下去，并且作为一项有很强连续性的政策一以贯之，都需要由时间给出最后的答案。

   　 成本高利润薄仍然趋之若骛

    　地产名企缘何钟情限价房

    　目前，北京两块限价地海淀区清河小营地块和台区东铁匠营宋庄路38号地块正在招标，十几家大型企业都摩拳擦掌、放手一搏。而华润置地更是以4.9亿和6亿目前最高报价成为两块地最大潜在买家。而据有关消息，这两块地未来住宅限价为6600元/平方米和6200元/平方米。有业内人士通过正常的成本计算，得出了华润以现有报价得到两个地块后住宅的大概成本：5,983.07元/建筑平方米和5,732.34元/建筑平方米(如表所示)。说明在这两个项目上，华润根本就没有什么利润可言！

  　　除了华润，几乎北京市场上最活跃的房地产开发公司都对这两块地趋之若骛。为什么在当前北京房地产市场最能实现利润最大化的时候，这些地产名企反而对限价房产生如此大的兴趣呢？

    　北京华润置地营销策划总监朱华越在接受记者采访时表示，由于华润置地是品牌企业，在北京房地产领域起着至关重要的作用，因此，回馈社会是拿限价地的初衷。毕竟在控制成本、材料采购以及建设流程上华润有诸多得天独厚的条件，将限价房做出品质、追求合理利润还是很容易完成的。

    　相对于华润较为"冠冕"的回答，一位寻求与大企业合作、意图联合竞标北京限价房的某南方开发商对记者坦言，一些拿地能力较弱的开发商面临着北京无地可拿，但又必须拥有稳定的现金流的现状，很多公司都将目光投向了限价房，虽然限价房的利润非常少，但对于一个房地产企业来说，能够维持生存是首当其冲的目标。所以大家共同争夺一块看似不起眼的地块也就不足为奇了。

    　限价房虽然利润不高，但政府部门为了弥补开发商的损失，往往会在某些方面给予照顾，这无形当中给了开发商们一些赚钱的空间，比如商业面积加大、周边道路、市政配套、水电管线等大市政政府予以方便等等，相对于那些有钱无地的开发商来讲，限价地的开发商们仍然还是笑的出来。

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