地产上市公司可持续发展研讨会成功举办

2008年6月4日，中国房地产TOP10研究组在北京成功举办了“2008中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”，这是中国房地产TOP10研究组第六次进行的中国房地产上市公司TOP10研究成果的发布，引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注。为了进一步解读中国房地产上市公司TOP10研究的最新成果，促进中国房地产上市公司可持续健康发展，加强与国际资本市场对接，中国房地产TOP10研究组与招商局地产控股股份有限公司6月6日在由招商地产开发的——公园1872会所共同举办了““2008中国房地产上市公司研究成果发布会系列论坛——中外房地产上市公司可持续发展研讨会”。招商局地产控股股份有限公司是国资委重点扶持的5家房地产企业之一，在最新发布的2008中国房地产上市公司研究成果中，招商地产名列“2008沪深房地产上市公司综合实力第四位”（详见附件：“2008中国房地产上市公司TOP10研究报告”内容摘要）。

本次研讨会邀请了国务院发展研究中心企业所、中国指数研究院、全球不动产投资俱乐部、北京伟业地产及招商地产领导参加，与会专家通过中国房地产TOP10研究组自2003年以来对中国房地产上市公司TOP10研究成果来比较分析万科、招商等中国房地产上市公司的经营发展模式，并和国外著名房地产上市公司的经营模式以及可持续发展之道进行深入探讨交流。

与会者一致认为，作为房地产优秀上市公司，招商地产经过20多年的实践，成功开创了国内的社区综合开发模式，形成了自身一套特色的经营发展模式，即以注重生态、强调可持续发展的“绿色地产”为企业发展理念，并因旗下拥有大量租赁、供电、供水等经营性物业而带来丰厚的现金流，具有较强的抗风险能力和广阔的发展空间。

研讨会结束后，全球不动产投资俱乐部领导现场观摩了由招商地产开发的公园1872项目，这也是中国房地产TOP研究组为全球不动产投资俱乐部推荐在北京考察奥运地产的唯一高端住宅项目。公园1872项目是招商地产在北京倾心打造的第一个具有双生态与历史传承价值的绿色地产项目，该项目命名为1872也是对招商局最早成立历史时间的纪念。项目位于北京朝阳区东四环国宾道旁，紧邻红领巾城市公园的东侧，直接辐射到CBD、朝外和燕莎三大商圈。总占地为12.7万平米，总建筑规模约30万平米，拥有2.6万平米中央庭园，规划有双生态精装国际公寓、全功能酒店式公寓、5A高档写字楼、精品商业主力店，同时还拥有国际双语幼儿园和全日制中小学。该项目的建成，将堪称为充溢东方人居智慧和西方精英哲学的生活殿堂。全球不动产投资俱乐部高层人士兴致勃勃参观后，对该项目给予高度评价，认可其未来的长期投资价值。

附件：“2008中国房地产上市公司TOP10研究报告”内容摘要：

一、整体发展状况分析

房地产上市公司经营规模不断扩大：沪深房地产上市公司总资产均值已由2005年的26.40 亿元上升至58.21亿元，大陆在港上市公司总资产均值突破200亿元。在其他境外上市房地产企业总体规模较小，2007年总资产均值为35.87亿元。营业收入稳定增长，新上市企业表现突出。在港上市公司比沪深上市公司利润总额增幅更明显。

财富创造能力不断增强：多数企业EVA呈增长趋势，少数沪深上市公司EVA下降，在港上市房地产公司规模性和盈利性优于在内地上市房地产企业。盈利能力不断提高，沪深房地产上市公司NOPAT同比增长108.25%，达到2.13亿元；在港上市房地产公司NOPAT增长54.35%，净利润增长率超过100%，企业经营业绩良好。但同时资本成本大幅上升，资金使用效率亟待提高。

二、房地产上市公司TOP10研究

以“2008沪深房地产上市公司综合实力TOP10”为例，研究结果显示：万科A、保利地产、金地集团位居前三位、招商地产与金融街并列第四，北辰实业、首开股份、泛海建设、陆家嘴、中华企业分列六至十位。截至2007年末，沪深房地产上市公司综合实力TOP10企业的总资产均值达280.28亿元，同比增长70.20%，营业收入均值为79.68亿元，同比增长75.18%，利润总额均值同比增长91.45%达到18.90亿元，与沪深房地产上市公司整体水平相比，综合实力TOP10企业各项规模性指标均值都是其数倍，运营效率也优于整体水平，其2007年总资产周转率比沪深房地产上市公司整体水平高0.7个百分点。

此外，评价产生的中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10排名依次为中国海外发展、合生创展、碧桂园、富力地产、雅居乐地产、华润置地、绿城中国、远洋地产、SOHO中国、首创置业。中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10企业总资产均值达355.97亿元，同比增长99.02%，而同期大陆在港上市房地产公司整体均值为236.37亿元。综合实力TOP10的营业收入均值达87.26亿元，是在港上市企业整体均值的近两倍，比2006年上涨69.40%，净利润同比增长更是高达144.11%，2007年均值达26.03亿元。综合实力TOP10企业EVA均值为15.27亿元，相比上年综合实力TOP10企业平均水平12.28亿元增长24.34%，其中四家在港上市公司的EVA突破20亿元，而在沪深房地产上市公司中仅万科一家超过20亿元。

三、结语

（1）上市公司业绩快速增长但分化加剧，行业集中度将进一步提高

2007年，中国房地产上市公司规模大幅上升，主要盈利指标增幅较大，但在不同市场上市的企业表现存在显著差异。沪深房地产上市公司数量多，但小规模公司较多；而大陆在港上市公司中，大规模企业较多，尤其是2007年新上市公司的良好表现使得这部分企业各项指标增幅明显；其他境外市场上市企业数量少，规模也普遍较小。同时行业集中度进一步提高，预计未来两到三年，行业龙头企业凭借项目储备、融资能力等各方面优势，在市场的占有率将继续提高。

（2）资本成本上升、负债率高企的风险不容忽视，上市仍是做大做强的必由之路

研究表明部分沪深房地产上市公司在多次加息后资本成本上升，EVA降幅明显，值得投资者和企业关注。另一方面，负债率高企和流动比率过低的状况值得关注。上市公司如何提升企业对资本市场的认识，根据不同的市场环境灵活有效地使用债券、信托、引进战略合作伙伴等不同方式，扩大企业资金来源，是企业做大做强的关键。研究组相信，随着资本市场逐渐回归理性，将有更多优秀的房地产公司顺利登陆资本市场，上市仍是房地产企业做大做强的必由之路。

（3）受宏观环境和政策波动影响，地产板块近期表现疲软，但长期向好可期

受国内外宏观经济波动和相关政策影响，自2007年第四季度以来，股市波动明显，在股市波动频繁、市场人气较弱的大环境下，研究组认为，行业龙头企业仍是“避风港”。一方面，行业龙头企业有大量预收账款，08年业绩高速增长可期。另一方面，从长期来看，行业龙头企业能够给投资者带来更高的回报。此外，行业龙头企业凭借更高的市场认可度、多样化的融资渠道、更有效的管理体制，能够更有效地抵抗市场短期波动对企业经营带来的影响，实现更稳健增长的业绩。

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