专家：3季度房价将下跌15% 写字楼不可能毫发不伤

就上海市场而言，不同的细分市场如住宅、写字楼、商业用房等之间的差别较大，而不同区域不同项目的投资价值亦有高低之别。在正确研判市场大势的前提下，投资者应该根据不同情况采取具体的投资策略。

原本铁板一块的上海楼市，在诸多外部环境和政策的影响下，正出现下行趋势。从商品房成交量上分析，从去年11月就已开始下跌，但价格一直在高位盘整。然而，成交量持续低位徘徊的结果只有两个，或者开发降价促销，或者买方无奈继续高位入市。笔者认为，第三季度房价下跌的可能性更大。

但大跌的可能性并不大，一手住宅可售量依然维持在500多万平米的历史低位，一手房成交量较少跟新盘上市少直接相关，近期也出现了少数楼盘热销的场面。当然二手房成交低迷也是事实。因此，只要房价有一个相对理想的下调幅度，比如10-20%之间，就是入市的好机会。2005年夏天，上海曾出现一波下跌，当然也不排除个别楼盘最大降幅也有达20-30%，历史证明，总体而言15%左右的降价就是入市良机，要视具体楼盘的性价比而定。

上海办公楼、商业用房和住宅三大类细分市场的的投资特点就有所不同。从中长期来看，前二者的投资回报率会高于住宅，尤其是租金收益可观。但这也并不代表如果楼市出现明显下跌，商办类物业还能毫发不伤，关键在于其整体抗跌性和之后的反弹力度，会优于住宅物业。在存款负利率、股市大涨的情况下，民众余钱如何保值，真是件难事。在政策调控下，住宅市场走势趋于复杂，本文还是重点分析一下商办市场吧。

回顾近几年上海写字楼市场的走势，就会发现2002年以来的6年时间内，只有2006年出现供应略大于需求的情况，其它5年都呈现出供不应求的态势。从区域分析，办公楼市场供应向城市副中心和外围扩散趋势明显，成为办公楼市场成交的重心区域，但市场表现呈两极化，市中心明显供不应求，远郊供应远大于需求，在销售均价总体同比下降的同时，甲级写字楼的售价和租金却快速上扬。2007年上海甲级写字楼市场持续活跃，平均空置率一度低至1.5%，为10年以来的最低水平，进而助推租金继续上涨。从2007年3月以来的市场走势分析，虽然月底成交总体平稳，但还是可以发现，自去年第四季以来，成交量有所下滑，在一定程度上受到楼市整体下滑的影响。

在五大中心商务圈中，小陆家嘴区域写字楼供应量比较大，但高昂的价格让许多投资客望而却步，而且顶级写字楼多只租不售。随着城市副中心的建设，真如、五角场会有一批写字楼推出，从投资门槛和未来发展空间分析，具有较高的可投资性。另外，部分远郊区域的企业总部产品也可以考虑，因为这些物业性价比较高，而且随着工业地产“招拍挂”制度的实行以及土地监管严格化，低成本开发商企业总部项目将越来越少。看好中国宏观经济和上海四大中心的发展潜力，就应对上海写字楼市场有充足的心。

虽然近两年房地产限外政策呈持续紧缩态势，但外资依然看好上海优质办公楼，而且其交易方式有时候直接在境外完成，属于外资与外资之间的交易，内地部门很难监管。比如李嘉诚旗下的香港上李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)的香港上市公司“和记港陆”公告称，已于5月16日与美国投资基金 “亚太置地”旗下公司“HawkwindInvestmentsLimit－ed”签订协议，以44.38亿元人民币（约合49.57亿港元）出售位于上海长乐路的“世纪商贸广场”写字楼物业。2005年，和记港陆以3亿美元的代价购入该物业，转手之间预计收益为21亿港元。根据高力国际公布的数据显示，今年一季度上海甲级写字楼平均售价在51000元/平方米左右，而以世纪商贸广场所处的位置来看，其单价明显低于市场售价。中小投资者虽无财力进行整栋收购，但若能发现性价比较高、或者开发商急于销售而打折的优质办公楼，还是值得整套或整层投资的。

接下来，谈谈上海的商业用房市场。2005、2006连续两年，商业房产市场出现供大于求，2007年基本供求平衡。若从供应和需求两方面分别考察，就会发现2004年以来连续4年上海的商业用房成交量非常稳定，保持在210万平米左右，这说明市场需求处于比较理性的区间。从2007年3月以来的走势分析，去下半年成交旺盛，但值得关注的是从去年8月份开始，供求关系逆转，至今年3月份，8个月中有7月都处于供大求于的情况。

虽然目前上海人均商业面积已超过2平方米，高于发达国家水平。但与住宅的租金收益率相比，还是存在一定优势。关键在于投资什么样的产品。市中心商铺风险性和回报率都不错，但投资门槛较高，单价和总价偏高，而且供应量较小。郊区大型楼盘有许多商业配套用房，价格也较低，问题在于需用几年时间养铺，而且未来租金水平也很难预测。近几年远郊区县大型专业市场商业营业用房大量活跃，如金山的长三角物流中心、上海服装城、曹安国际商城等，这类面积不大的商铺门槛较低，机遇与风险并存，如果未来整个市场经营成功，则租金自然高企，如果失败，则可能惨至没有租金，因此一定要谨慎行事。

特别推荐

• 更多>>