开发商谨慎拿地 退房潮未走退地潮席卷而来

日前，上海市普陀长风生态商务区4号东南地块遭到开发商“退货”。将时间推至去年9月，该地块经过两个多小时440轮较量后，以11.04亿元成交，超出底价3.14亿元的250%，折合楼面价约1.64万元/平方米。一个月前，万科集团将公司持有的东莞市万科置地有限公司50%的股权转让，项目公司所持有的土地，正是一年前地价狂飙时拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块，当时的楼面价位3772.3元/平方米。而今，当地房价调整至每平米5000元左右，按照当时的拿地价格，开发商几乎没有利润可言。

“尽管截至当下，在武汉尚未出现‘退地’现象，但其他城市的‘退地潮’给所有地产开发企业敲响警钟。”一位业内人士说。

都是“疯狂”惹的祸

回忆去年土地市场的疯狂，一位地产开发商依然记忆犹新，“大家都杀红了眼，到了竞争最激烈的5、6月份，几乎都很少考虑钱的问题了，那只是个数字。”

武汉现代国民经济研究所所长王涛认为，正是去年土地市场上的疯狂，为当下的“退地”苦果埋下种子。

去年，开发商在土地市场上放开手搏杀，源于其对楼市的信心。“无论花多少钱拿下土地，最后都能成功转嫁给房价，而后被市场从容消化。‘地王地王’，谁拿到地谁就是王。”当时很多人都这样坚信。另一方面，购房者看到“地王”频出，对地产市场信心百倍，“现在不抢房何时抢房”。买卖双方一唱一和，不断将地价推向新的高度。

“地产开发商在疯狂拿地及囤积土地的同时，也在制造泡沫。”王涛说，“此举的弊端，从去年年底开始逐步显现。就像生病的人，由咳嗽到感冒再到发烧，症状越来越严重。”

自去年年底开始，业内人士都发觉“房子不那么好卖”了，一开始尚不明显，大家都以为是“淡季”的正常现象。等到了今年春季，全市房屋销售并未出现预料中的回暖，反而每况愈下，地产企业的资金链开始出现问题。

另一方面，今年1月8日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，其中规定，明确土地闲置满两年，无偿收回;土地闲置满一年，按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。在今年6月30日前，各省市政府将闲置土地清理处置情况向国务院作专题报告。

市场走冷及土地政策双管齐下，为避免土地被收回，各地产开发企业加快了手中土地的开发。

据统计，截至当下，全市可供销售的房源达10万套以上，按照目前每周1000余套的销售速度，即使今后不再有新房源面市，消化掉现有房源，也需要2年左右。

这种情况下，购房者看到地产市场走淡的同时，发现可供选择的房子多了，必然观望。地产开发商的销售不见转暖，其在土地市场上的拿地热情随之锐减。今年第1、2次国有土地拍卖时，有大批地块流拍，即是地产开发商心态的集中表现。

为了回笼资金，各地产项目给出各类折扣优惠，以刺激销量。此时，另一个土地政策出台。

11日，国土部、工商总局联合下发通知，向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》，其中明确，自今年7月1日起，地产开发商在签订合同时要填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。若受让人未能按照本合同约定日期开、竣工建设的，须按一定比例支付违约金。

对于在去年地价疯涨时拿地的地产开发商，现在不得不在楼市冷淡背景下将土地拿出来开发。此时，地产开发企业算算所在地块周边的房价，如果自己的“面粉”比同地块上的“面包”还贵，自然就会选择退地了。

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