直播：“中国房地产商品和产品的差别”沙龙活动

【蔡放】：今天我们讨论的话题是不是房地产产品，当时我来的时候很困惑，我就想不出商品和产品到底有什么区别？实际上还有一个词叫作品，如果把这三个词放在一起，大家会理解的，作品是比较理想的，产品是中间的，其实有成功的商品，也有成功的产品，也有遗憾的作品。再就是成本控制，开发商和设计者之间的关系，我们的两个设计可能会给大家一点借鉴，一个是我们曾经帮开发商拿了一块地，后来我们开始做设计，从规划开始，经济指标我们重新算了，重新经过优化、比较之后，实际上整个容积率、面积都没有变，但是里面到底应该是盖9层的房子？还是6层的房子？我们经过精算之后得出一个精确的结论。再就是地下空间，我们把达到的地下面积接到地上上，可能会影响到一些品质，但是开发商省了很大力气，也挣了几千万，那么开发商很高兴。再就是控制成本，我们设计单位有一种服务叫结构优化，我们有两种模式，一种是从一开始，可能这个设计不是我做的，我一开始就给你当设计顾问，结构顾问，那么从头到尾取得了很好的效果。一个大的设计做的一个项目，它的结构量，从78公斤，最后经过我们的设计做到48公斤。我们的这样事情已经做了5个以上，也取得了比较好的效果。

 

 

【张伟中】：我们是北京华业行房，这个公司比较低调，我们已经做了10多年，我们也有很多感想，设计院在甲方这儿，设计院跟我们在一起，有很多话他不听。我们这个公司完全是地产营销策划公司，更重视市场，有时候我在想一个问题，就是设计院跟我们公司结合的不是很多，我记得有一次是1年前也在龙安，我给这儿做一个小型的内部的一个演讲，最后我还玩笑，我说龙安的设计很不错，我就很奇怪，我说你一线的策划跟市场调研，好象不如我们强，你完全可以把我们公司作为你的部门去做，设计院跟我们结合很少完成，可能是有一个成本的问题。我讲一个案例，在北二环安定门的一个位置，旁边有安定医院，当时是武汉的开发商，当年周边比较高的豪宅卖到9000，几乎所有的代理公司来谈，怎么解决这个问题？限高是6层，我们所有的产品，豪宅不太可能，旁边有精神医院，你卖12000，那是几百万的房子，打写字楼，你整个办公都很难受。所以我们完全从市场问了很多买家，我们有几种案例，第一个是把整个六层楼做一个大顶棚，既然没有高度的气势，那就做一个生态办公，规划院不允许盖大屋顶，最后就干脆压低，六层变成四层，一二层是办公，三层住，15000一套，给整个中心企业一个人一套，基本上这个消息出去，就订光了。我们这个公司跟市场结合的很强，往往我们开发商结合比较多，但是跟设计院结合在一起很难。在座有很多是老前辈，尤其是做开发的，希望你们在这方面给我们一些答案，怎么样好结合。

【饶及人】：刚才三位嘉宾都讲到了，设计公司对产品的策划和研究，如果设计公司没有这样子，他们跟销售在一起，你们开发商是赞成呢？还是有忌讳？

【万林义】：另外一个问题，我问饶总，如果这个会议做得不成功，问题是出在嘉宾呢？还是问题出在饶总？以往有一种情况，代理行跟顾问跟设计单位有冲突，如果现在这种情况还发生，我相信发展商一定是故意的，要么他心里没有想法，他想看看你们讨论讨论有什么想法。这个应该讲，现在这种状况不会再出现了。另外回到刚才您的问题，您这边对市场非常了解，因为您跟客户走的很近，我们这边作为资源的整合而出现的。这里面应该讲专业的顾问机构和市场研究机构，跟发展商之间走的比较近，因为发展商是跟客户交换的第一线，虽然有这样的联合，就是纯的市场研究机，就是顾问行跟设计机构之间好合作，并且能够达到很好的效果，这种现象还是比较少见的。但是你们关注的，如果有合作，你们关注的不是市场，如果你这样一个联合体，对市场问题有很好的关注，那就不是设计单位了，设计单位更多的是吸收市场的一些想法。还是希望设计单位多在产品上面多做设计工作，而不要为市场上面所左右。

【成实】：专业的人干专业的事，最后这种冲突取舍是在于开发商，这实际上是一个取舍过程，如果你考虑那么多东西，你就不专业了。所以产品这块，一定要从产品本身来做。一个好的产品，或者说我们希望它未来是一个作品的产品，肯定有很多是不现实的。当开发商决定的时候，你肯定要接受他的建议。你的服务对象是开发商，而不是设计院。所以说你们只要把你们好的东西，开发商接受了就行了。

【贾金哲】：同意他们两位的观点，因为我们的想法都差不多。因为做策划也好，做设计友好，都是房地产大链条里面的一部分，无论提出哪一块来，都没有办法独立存在，它必须要组合在一起。实际上策划公司，更多的要做开发商的市场参谋，它要做开发商的温度计，插在市场这盆水里面，到底它的变化是怎么样？实际上他要把市场上反馈的信息，给开发商作为开发依据，然后开发商再把它传递给设计单位，再把它设计成产品。都得服从开发商。

【饶及人】：非常感谢三位嘉宾做精彩的演讲，我们再一次感谢万林义万总、成实成总和贾金哲贾总。