直播：“中国房地产商品和产品的差别”沙龙活动

随 着人们生活水平的不断提高，对房地产的要求越来越高，而与此同时，市场竞争日益加剧，房地产市场上有房不愁卖的现象也将一去不返。不经过市场调查设计出的 产品，或者只重视营销方式，忽视产品结构的方式同样都会被市场所否定。房地产的商品和产品究竟有何差别，在目前房地产的形势下，如何结合二者，从而设计出 被消费者和市场所接受的产品，成为设计师以及房地产业内人员所关注的问题。

全 国房地产设计联盟将与美国龙安集团、中华建筑金石奖活动委员会于2008年6月21日，在美国龙安集团大会议室共同举办主题为“房地产商品和产品的差别” 的沙龙活动。全国房地产设计联盟的CEO总裁饶及人先生将特别业界知名人士共同探讨房地产商品和产品的相关问题。本次活动旨在推动房地产设计行业和营销行 业的相互交流，提升房地产行业的整体水平。

▲主办方

全国房地产设计联盟、美国龙安集团、中华建筑金石奖活动委员会

▲活动时间

2008年6月21日（周六）下午14：40-17：00

▲活动地点

朝阳区霄云路26号鹏润大厦B2601曼哈顿中国代表处美国龙安大会议室

▲嘉宾

钟彬 全国房地产设计联盟秘书长

饶及人 全国房地产设计联盟CEO、美国龙安集团行政总裁

万林义:阳光股份有限公司副总经理

成实:沿海绿色家园集团执行部总裁

贾金哲:北京盛世原华房地产开发公司副总经理

曾德贤 中华金建筑金石奖活动委员会执行长

詹添全 中华建筑隔震消能构造协会理事长

将对此次活动进行现场直播。

 

全中国房地产设计联盟秘书长 钟彬

【主 持人】：各位嘉宾，大家下午好。中国房地产商品和产品的差别——全国房地产设计联盟沙龙正式开始。首先我们对各位嘉宾的到来，尤其是从台湾和美国到来的嘉 宾表示热烈的欢迎。今天这个沙龙，其实是汶川大地震以后我们全国房地产设计联盟做的第二次沙龙。今天参会嘉宾有阳光股份的万林义先生，沿海绿色家园执行部 总裁成实先生，北京盛世原华房地产开发公司副总经理贾金哲先生，今天还有来自台湾的朋友，我们中华建筑金石奖活动委员会的执行者曾德贤先生，还有中华建筑 隔震消能构造协会理事长詹添全先生，还有美商汶德地震工程科技工业国际集团董事长任谅恭先生，还有美国住房与城市发展部国际研究计划主任林雄生先生，还有 过等国际资源整合集团总裁曹玲玲女士，还有安徽五冶坤泰置业有限公司总经理王凌。今天的活动主题是，随着人生活水平的整体的提高，其实从这次我们改革开放 30年，包括这次汶川大地震以后，其实跟我们的物质财富增加有关系。

那么市场的 竞争也越来越大了，尤其是现在房地产行业在不是特别景气的情况下，不经过市场调研设计出来的产品 ，如果单纯是销售，会非常非常吃力的。这时候房地产的商品和我们的产品如何差别？在目前的房地产形势下，如何结合两者，如何设计出被消费者和市场所接受的 产品？如何让我们的房地产，我们的产品能够真正的尊重地脉，尊重文脉，尊重人脉，能够被市场所接受，而且能够被历史所接受的好产品，如何能够出现，这可能 是今天的一个主题。今天的活动，我们等会儿请设计联盟的饶及人先生主持。全国目前房地产，很多人都很关心，说房地产这次表现怎么样？在这次温床大地震以 后，单纯房地产的捐赠超过了25亿人民币，而商会的会员在整个行业占了十分之一，但是我们的捐赠是15亿人民，占了整个行业的 60%，起到了一个很好的社会公众的形象。另外商会也积极推行爱心计划，我们设计联盟在里面担任非常重要的角色。因为也是借这样一个平台，向商会的朋友做 介绍，尤其是希望得到台湾朋友的支持，是我们在四川要建一个基地，我们要捐小学，我们整合了四川最好的学校，他们会对我们捐的学校进行点对点连续5年的帮 扶。我们设计由设计联盟的会员，我们会积极促进，包括龙安，还有天鸿圆方，要体现出未来建设的种种特性。我们的项目里面包含的学校，包含了职业学校，而且 我们号召我们的商会企业，我们准备在成都培训一些保洁和保安，我们准备到外地就业。所以我们会倡导一系列的活动，我们以5年为一个计划。我把商会的事情给 大家做一个通报，一个是捐赠的各个企业知道商会在做什么，另外我们代表商会，也代表受灾的四川同胞，向我们的行业，包括向我们台湾的同仁表示感谢，因为在 第一时间，然后代表我们台湾的业界说非常愿意为四川的同胞做贡献。台湾9.21地震以后有很多重建的经验，所以跟我们有很多的分享经验。在这里我代表商会 对台湾同胞表示感谢。今天请出活动的主持人，我们设计联盟的CEO，也是龙安集团的总裁饶及人先生。 

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美中国龙安集团行政总裁 饶及人

【饶及人】：这次设计联盟是在常委的组织下的一个论坛活动，这次由龙安设计公司主 办，下个月由天鸿圆方主办。今天也很高兴，大家内容在星期六牺牲了自己休息的时间，来参加我们这个活动，今天的活分为两个板块，前面对目前的房地产商品做 一个讨论，先请出我们的嘉宾，待会儿讲一下今天的座谈方式，是台上跟台下互动的方式。今天除了主讲嘉宾以外，台下的嘉宾也可以跟台上嘉宾互动。我们有从台 湾很传奇的一个博士，是台湾的基金研究所的一个执行总裁，我们的曹玲玲博士，另外我们有专门从安徽赶来商会的王凌王总，还有几个开发商，我们的活动是互动 性，所以下面请我们的嘉宾出来，一个是我们阳光股份有限公司的万总，第二个是我们的成总，还有我们的贾总。今天也特别感谢龙安部门的行政部团队，一下子把 大会议改成一个会场，这样子一方面大家容易找，第二也可以节约一点，我们办活动要花很多钱，也特别感谢搜房网在这里做报道，还有其他媒体的朋友在这里支持 我们的活动。

 

今天我只是抛砖引玉讲一下，也请在座的嘉宾能够互动提问。中国房地产经过过去几十年的非常兴旺的一个发展，到去年年底开始出 现一些改变，所以从其他的拐点，或者是到了一个下降，或者是到了一个调整期，都有不同的说法，但是作为一个设计单位，作为房地产里面对设计产品或者是对我 们的房地产商品比较注重的一些嘉宾，我们想在这里就这个题目跟大家交换一下意见，看看大家有什么样的看法。我们今天成实总是昨天特别飞上来，今天参加完报 告以后就飞到南方去。所以我们这次请他们来，我们的万总也是从外地来了，大家真的是有缘千里来相会。房地产产品跟商品到底有什么差别？万总，在你讲之前， 把你目前做的情况跟大家讲一下，也让大家知道你的起点在什么地方？

【万林义】：大家好， 我是万林义，这家公司传统上在北京做中高档的精品住宅的，从06年做了一些转型，现在主要的精力放在商业地产，特别是商业地产领域跟零售相关的商业地产， 截止到目前为止，我们直接持有的控股，然后去参股管理的，目前全部的物业是35个商业零售相关的，分布在全国大概10个城市，总的建筑面积是2500万左 右。这是目前我的一个状况。

阳光股份有限公司副总经理 万林义

【万林义】：接着饶总的话题，因为我不是这方面的专家，我在公司里面负责的不是产品的内容，实际上 可能就这个话题来讲，商品和产品之间是不同的，我单就设计来讲，其实目前现在很多有一部分的内容，大家是不用考虑的，就是价值性，就是它是一个什么产品的 性质里面，比如说个人爱好的东西，甚至有一些共建性的东西，除了这一小部分之外，绝大部分的开发商，或者是所有的开发商在做产品都是为了交换的，为了获得 增值的。在我们整个产业的设计里面，直接跟客户相关的，直接从事这种价值交换，其实是发展商、投资商和客户之间，我们的设计人员并没有在交换现场，说我也 是一个交易方，没有。我们目前设计师、设计人员，他做这种沟通、交换，实际上跟发展商之间。所以我后面的话题重点是设计师和开发商。

【万 林义】：什么情况呢？我是拿目前我们企业面临的一些情况，从831之后，包括整个的土地市场进行状态化之后，所有的企业对于市场的判断，已经跟原来的形 式，原来的背景完全不一样了，在后面交换过程中留了很大的余地，我自己可以投入的成本高一点，也可以赚到钱，但是现在的政策是不允许利用这种情况了，你在 获取土地的时候，实际上你已经把你企业能够达到的极限全部都放在这一个过程中去了。那么最简单的，你的成本按照算法，应该是之最低，售价是最高的。在这个 过程中，实际上非常关注的是成本，在商品和产品转换中，我可能强调一下，因为每个产品都有生产成本，就房地产的产品来讲，绝大部分的成本是由设计阶段，特 别是方案设计阶段决定下来的，在后期是比较晚一些的。但是我们目前，我们跟很多设计师事务所都合作过，相对来说设计师更关注创意，更关注产品外在的表现， 或者是它的理念。对于成本方面考虑的相对少一些。但是最近我们逼迫我们自己，像我们公司做了一个转变，我们成立了一个非常强大的设计部，我们的研究任务就 是用怎么样建筑形式是节约的。这给我们建筑单位提出一个挑战，其实在我们设计当中应该有专门的人考虑的。我举几个小的例子，在我们设计过程中，是否充分地 考虑了地下。这实际上对于一个项目的成本，一个产品的成本是有决定性的，地下的配比是否最合适？因为地下的成本很难做预算的。包括整个外立面，一个是追求 变形很强烈的，另外一种追求很奢侈的，实际上外立面对成本的影响很大。另外一个就是装修，我们在我们企业里面是特别强调的，我不过分追求非常奢侈、豪华装 修。

【万林义】：第四块跟你用的材料，我们既然是设计师，材料是我们关注的，但是我们不能把我们的设计重点全部放在材料上，我们用非常昂贵的，非常高贵的实现一个效果，但是在民用建筑里，我不赞成这样做。这是个人的一个观点。先说这么多。

 

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【饶及人】：谢谢万总起了一个好的头。下面请成总介绍一下自己的企业。

 

沿海绿色家园执行部总裁 成实

【成 实】：大家好，我是沿海绿色家园的副总裁叫成实，先给大家介绍一下我们公司的情况，沿海绿色家园是在香港上市的一个房地产企业，05年在国内A股市场也上 市了，算是在两地上市。从90年在中国做房地产，现在已经是18年了。最近主要在做商业地产的开发，从现在苏州、沈阳、大连有一些商业地产，北京也有一些 商业地产。目前我们的开发量，今年预计在两三百万平方米。

【成实】：下面就讲讲 今天的题目吧，今天的题目起的特别好，我不知道你是什么时候想到这个题目的，我觉得现在想到有点晚了，沿海集团以前就想到了。今天这个题目，沿海真的是在 好几年前就想到这个题目了。我想从两个方面来讲今天这个题目，第一个是从观念层面、理念层面，就是我们企业的理念层面，第二个，就是从操作层面，一个房地 产企业从内部操作来讲，他是怎么看待这个问题的。为什么说沿海比较早注意到这个问题？我们在04年的时候，沿海在90年代香港上市之后，遭遇了金融风暴， 经历了一段时间的反思期，在02年时候，已经叫沿海物业集团了，在02年的时候在香港的证交所申请改
名，叫沿海绿色家园。这个改名就意味着在市场上的位 置。沿海物业和沿海绿色家园有区别吗？有区别。因为这个企业不仅想做可以卖掉的房子，而且它真正想做是适合人居的产品。改了之后，04 年我们是中国首家推广健康住宅的。这实际上涉及到这个问题，从商品和产品的区别在哪里？一个企业为什么要推某一类产品呢？实际上我们属于探索阶段，这个过 程是非常艰难的。我们是一个探索阶段。

【成实】：那么就涉及到一个问题，就是商 品和产品的区别，我们觉得商品本和是符合市场需要的东西，它有它自身的一个系统或者是它有它的一个生命体系，商品的生命体系，它是很短暂的，它是有时间 性、阶段性很强的一个东西。我们看到中国住宅发展的这么一个过程，今年流行这个，明年流行那个，这就是商品。从产品来讲，它又是另外一个体系，它也有它自 身的生命力。比如说住宅产品，住宅产品有它的一个起源、发展、继续发展和最终的一个未来方向的生命体系。那么这两个东西，矛盾在于什么呢？我们要把这两个 东西捏在一起，如果你只是发展商品，跟产品无关，那么企业也不能继续发展。如果你做商品，不做产品，那么你可能发展的可以，但是这是一种短期行为。因为一 个企业来讲，做一个经济实体，你最组成盈利目标，我们讲到社会责任，讲到一个企业的终极理想。企业就像每一个人一样，都是有理想的。我们现在要做的就是如 何结合起来，我们如何在做满足顾客商品需求的时候，我们如何做符合产品本身规律的产品出来？这个过程是很艰难的，我们从04年开始做，做的很辛苦。因为从 我们企业的角度出发，我们认为健康住宅是符合产品发展方向和发展规律的一种产品，我们实际上在欧美国家，虽然没有提健康住宅，实际上它的东西就是健康住 宅，是从社会的，心理的，和生理的方面出发的。那么我们在做的时候，也要考虑这些。但是目前的消费者，从03年开始，到07年的消费者，他是不关注这个东 西的。

【成实】：如果你只是做商品的话，你根本不用考虑什么健康住宅，但是如果 你想做产品的话，你就要做，要耐的住寂寞。我们实际上从04年一直在做一些尝试，因为健康住宅在国内目前房地产产业化比较低的情况下，要做很困难的，它涉 及到后面的供应体系，涉及到售后，这个很困难的，因为有很多东西都是国外的，像保修问题，供应问题。但是我们做了之后，消费者并不是很接受。也不是说不接 受，就是它没有给我们带来应有的增值。这时候作为一个开发商，比如说04年到07年，作为开发商，你可以不做嘛，那么我们的成本会降低更多，我们的房子照 相卖得出去。但是作为一个有责任的企业，或者是说一个有理想的企业，或者说从一个以房地产为主业的企业，因为你是以它为主，你必须要长远做下去，如果你没 有独特的产品生命和对产品系统的理解，你很难做下去的。实际上从企业自身的生存和竞争需要，你一定要去企业的角度，结合企业的一个理想来持续的做你认为真 正的住宅，比如说住宅产品，它应该是怎样一个东西。这是要做的。但是你也不能走的太远。我们也不愿意做先烈，我们愿意做先驱，所以一定要结合当地的，或者 说这个国家当时的社会、经济、科技、消费水平来做我们的产品。

【成实】：你不能 谈的很空洞，而且任何一种产品都不是终极的，它是以产业的发展程度，以及整个经济的发展程度，以及我们的消费观念、消费理念，以及消费者本身来做的。你在 做产品的时候，带有一种宣传的概念。所以说我们的发展步伐不可能那么快，但是企业要有这个理念，你不是简单地做一些垃圾商品卖掉就完了。我相信每个企业都 是有理想的。我们都希望这个产品做的更符合人的需求。所以我下面要谈到操作层面上。

【成实】：那么企业内部怎么来做这个产品？就是说我们 的产品到底由设计部门决定还是由市场部门决定呢？做市场调研的时候，市场部门会提供很多这个产品的需求，消费者有一些需求是违背整个产品发展规律的，这种 情况经常存在的。因为我们从群体来讲，消费者实际上是麻木的，他是跟风的。这个时候冲突就会很大，特别有意思。像我们的设计部门，我们肯定要做健康住宅， 那么有一些东西的话，市场反馈出来的，那个东西好卖，但是那个东西跟市场是有冲突的。但是如果有冲突的时候怎么办？这个东西在操作层面上特别有意思。也就 是说，这个企业它的产品，它的研发，它的产品市场与顾客这块到底是谁？在这个价值链中是怎么样来运作的，这个就涉及到我们说的，比如说从理念层面上落实到 企业应该怎么做？当然从目前的情况来说，妥协是很大的。随着房地产理性化程度的发展，随着整个市场的转变，我相信在这一块，应该讲这个商品对产品的影响是 越来越大的。因为在这样一个市场，在一个新的市场环境下，我们的产品能不能做得更好？当然不能走的太远，在产品生命上，我们能够比别人更加符合它未来的发 展方向，这一块对这个企业的竞争来讲是更加重要的。我相信在未来的市场，在市场价值链中，在房地产开发价值链中，可能在产品部门，设计部门，它的作用会更 大一些，因为原来都是市场说了算。

【成实】：因为市场的变化太大了，比如说产品 开发周期，大概是一年，多则两三年，但是你会大概知道产品的方向应该怎么走。而且我们有很多借鉴的东西，国外发达国家的经验告诉我们，未来的产品应该这样 走。如果说到商品和产品的话，从理念和操作层面上，怎么样在操作层面上落实，我觉得在这个方面应该探讨更多一些。因为市场调研出来之后就交给设计部门，设 计部门在做的时候，跟市场部门冲突有时候很大的，那么我们作为决策者来讲，这时候要做一个取舍。就是说我们的开发商的决策者，它不但是一个商人，而且还是 一个有理想的企业家。我觉得第一在理念上应该宣传推广产品，在操作层面上，我们也要去影响开发企业能够更加重视，我们希望我们的产品具有更加持久的生命力 的，它是符合产品本身发展规律的，它是符合居住者需要的东西。谢谢。

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【饶 及人】：谢谢成总。刚才成总谈到一些很重要的观念，下一个请我们盛世原华的老总讲讲。我们这个题目，以前想讲，不敢讲，因为中国的房地产发展太快了，这个 时候没有人停下来听你讲，我们正好在这个时候可以休息，正好现在房地产有一点慢下来的时候，我们希望能有这个机会反思一下，到底这个产品跟商品，因为商品 是不需要设计的，它的是制造出来的。

盛世原华房产开发公司副总经理 贾金哲

【贾金哲】：承蒙饶总的抬爱，那天 就是随便聊天聊起来的。我叫贾金哲，是北京盛世原华房地产开发公司的，目前我们的开发项目是在昌平，包括一个五星级酒店和三个连锁公寓。刚才听了万总和成 总讲了以后，我也挺有感受的。因为我受到设计联盟的邀请，我就想作为开发企业，我想借此机会对设计应该做一点工作。因为我想关于房地产的产品与商品，到底 差别在哪儿？我觉得根本一点，就是终端消费市场的判断。你认为它是商品还是产品？关键在于终端消费市场。我们不过也是个中间人。真正掏钱买房子的还是业 主，还是客户。作为开发企业来讲，作为设计单位来讲，如何关注到终端市场的消费需求，这个是产品跟商品的根本差别。为什么讲设计单位？因为合作了很多，心 里有很多很多的话要说。

【饶及人】：刚才贾总讲的，因为他是做销售的，销售跟设计经常是对立面的，所以我今天您多谈一点设计是对的。

【贾 金哲】：可能就一些话不太好听，但是我觉得我还是要讲。天生搞营销和搞设计是有矛盾的，我觉得作为设计师来讲，完成任务和达成结果没有想明白，完成任务是 什么？你委托我了，我给你份图。但是你的结果怎么样？不知道。开发商要什么？开发商要结果。这个房子弄出来是有人要的，所以我说在完成任务跟达成结果之间 是有差距的，我们要的是达成结果，可是很多设计师只知道完成任务。这两个问题，实际上决定了产品跟商品的差别。产品能不能成为商品？产品是前提嘛。因为我 不是搞设计的，我也不是学设计的，但是我想今天拿出一些问题，来跟大家一起来交流，我自己没有想太明白，但是我意识到有这些问题。一个是设计单位怎么能够 提高这种设计质量，减少差错的问题。我碰到很多设计单位，就是差错很多，今天这个图过来是这个问题，改完之后拿回来，还是这个问题，成总和万总肯定碰到过 这个问题。所以这是一个小的问题。

【贾金哲】：再就是新技术和新工艺，设计单位 是否站在开发商的角度？提高开发的效率和降低开发的成本，必须要看新技术和新工艺，他们一般是很保守的，都不干。再一个，我觉得在宏观调控政策下，怎么提 高舒适度和使用率的问题。这个问题是开发商和设计单位要共同探讨的。这里面，我们原来做过一个项目，是西直门北街的一个项目，当时设计图拿来以后，这种使 用率很低，使用率真的卖不出去，后来我们看图以后发现问题，就是地下空间的合理布局问题，当时我们给设计院打了四轮，最后该合并的使用合并掉，该精简的精 简，该合并的合并，把走道这块，能够兼顾的就兼顾，最后把使用率提高了3%。

【贾 金哲】：大家伙现在需求越来越多，那么在90平米的圈子实现功能多样性？我觉得这个是一个挺大的课题。比如说现在我们做的一个项目，我们就把餐厅的部分全 砍了，我们把它和厨房弄在一起，因为现在很多人都很少在家里吃饭，再有我肯定不会请人到家里吃饭的，已经没有这个习惯了。所以现在设计餐厅，就有很大的问 题，怎么把厨和餐合起来，这样能够有效利用空间。再一个就是储藏间，而且我还特别提出了鞋柜，现在大家的鞋太多了。我估计每个家里现在都有百十双鞋吧，那 么这些多鞋往那儿放呢？这是值得一个探讨的问题。再就是这次地震的问题。地震这个话题，将来在营销的过程中，抗震性是一个特别大的卖点，就是客户不会让你 回避这个问题，你给我解释一下你这个房子的抗震怎么样，这是将来一个很大的卖点。再就是能不能在我们房子里设计一个避难空间？每一户有一个三角空间，可能 在那个位置上有一个很好的空间，这也是一个很好的卖点。将来一旦有紧急情况，你第一时间到这里去，肯定能够保住你的命。所以我最近脑子一直在想这些问题。 我非常希望得到大家帮助，因为我不懂设计，所以我特别想跟大家学习和交流一下。

【贾金哲】：刚才还有一个想法，我们在设计的时候，要考虑 风水的问题，中国人很谨慎。最近我又买了一套房子，我买房子的时候把我给气坏了，这个房子进去以后就是客厅，但是这个户型很好用，所以我有买了。我就问开 发商一个问题，我说门口那儿有没有设计插座？他说没有。我说要做个东西，他说你可以拉一个插销板过去，我说哪有这么干事情的，我觉得这很不舒服。就是说他 在设计问题的时候，没有考虑风水的问题。有的时候给我们很多遗憾。我觉得作为设计师来讲，现在也得懂点策划，因为现在设计是营销的一部分，不单纯是设计的 东西，所以我觉得真要想做好一个产品的，那么就要把它做成一个好的商品，能够卖的出去的才是商品。我简单先说这么多。

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【饶及人】：我们现在再问一下我们万总跟成总。

【成 实】：我想解答一下开发商和设计单位的冲突。我是站在公正的立场，我觉得刚才贾总提的问题提出好，实际上他刚才提的问题是一个普遍的问题，设计单位认为， 我根据你的设计任务书我完成任务交易你，这是理所当然的。开发单位就想，你交给我这个东西，我也不知道好不好啊，究竟好不好，卖了才知道。那么这里面有一 个问题，就是两方面都有错，各大50大板。开发商来讲，房子卖得好不好，这是开发商的责任，而不是设计单位责任。你从顾客需求一直到最后，你是要负责任 的。设计单位不知道市场需要什么，他只是说你交易我们什么，我就完成什么任务，所以开发商不应该把这个责任推到设计院，这个产品最终卖的好不好，是开发商 的责任，而不是设计院的责任，因为你是整个过程的控制者。从设计院来讲，设计院也是有错误的，从这个角度来讲，刚才贾总提到的，好的设计单位，比如说像龙 安集团这样，必须有两个部门，要构建两个部门，第一个部门就是产品策划部门，它的产品策划部门，跟我们的市场策划是两回事，它必须了解这些一些类型的产 品，什么样是好的？什么样不是好的？他必须跟开发商提出他的建议和关键，要跟开发商沟通，他要告诉开发商，我们有证据证明某种产品比你们这样好，但是你们 一定要记住，一定要有市场证明的好产品，开发商才能接受，你凭空说开发商不能接受。

【成实】：所以如果有这个部门开发商，你天天做这么多 设计，而且要接触那么多产品，设计部门不知道需要什么。产品本身的发展规律，它的生命什么样是好的东西，你要有一个好的东西，第二个也是刚才贾总提到的， 你必须有一个非常强大的经济分析部门，现在设计院做什么事情呢？图纸出来有一张表，就是经济指标分析，但是实际上都是没有做的，他没有好好的为开发商去 做，如果他认真做方案比较的话，他可以拿出很多好的方案出来。但是我们的设计部门，你给我提供的就是这个东西，那就不负责任了，然后附一张表，是最后画完 图之后算出来的表，而不是做了不同方案比较出来的表，如果你有这两个东西，跟开发商沟通，开发商就觉得你很厉害了，很专业，是为他着想，他也不会卖不好怪 到你的头上了，因为你的责任已经尽到了。如果他不听你的，他卖不好就后悔了。

第二个，你产品设计的时候，本身的主动发挥不够，如果你在经 济分析这块做得更好一点，那么你就为顾客创造效益了，真正开发商需要你提供专业的东西，你没有充分发挥出来，从大的方面来讲，如果龙安这么做的话，你比一 般的设计院要强很多。但是从真正的设计院来讲，往往把自己装扮成建筑设计专业公司，其实不是这样的。

【万林义】：第一个我还是这样一个想 法，实际上在这个交易中，我们刚才讲商品，商品是有交易双方的，开发商和发展商是作为生产的组织者，其中一方是卖方，一方是组织者。我们不设计师对于一个 作为未来要成为商品的一个产品的理解，一定是不如发展商在这方面的认识更深刻，他对自己生产的东西，或者是在做的东西，如果不在市场上做一个很好的判断， 很好的理解，很好的描述的话，实际上这个企业早晚会倒闭的。很多设计师试图去改变、说服发展商的想法，你这个不对，我那个更好。那么实际上这种努力，其实 是很难得到发展商的一个认同，因为他作为投资者，如果他不对产品做很好的研究，有非常强的信息的话，我相信这个企业也存活不下来。

【饶及人】：我们把这个议题跟台下展开一下，在座的有很多设计联盟的常委，待会儿请下面的人可以提问一下，可以提问上面任何一个嘉宾，或者是对这个事情的想法。在这里我们难得请到嘉宾，因为经过国务院批准的，华人在美国的精英，在美国经济也是经过起伏的，尤其是美国的住宅，是我们中国可以值得学习和借鉴的榜样，美国的住宅产品和商品，美国的主流开发商是怎么看的？它跟设计公司是怎么一回事？

 

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美国住房与城市发展部国际研究计划主任 林雄生

【林雄生】：首先谢谢饶总和设计联盟的邀请，这两个题目都是非常有意义的，所以我把跟大家分享一下我的经验，有关联邦政府，既没有产品也没有商品，所以不能批评这个事情，可是我们是一个政府机构，所以基本上我们拿的是纳税人的钱，所以我们既要帮助商品，也要帮助产品。在这个部门里面，我们部门本身有研究经费，如果说这个开发商，或者是设计师有兴趣的话，在产品方面，我们可以做一些研究经费的帮助，你研究出来以后，送到商会联盟，他们可以做一些评估和检验，因为所有到市面上的产品，如果你要用的话，一定要符合各种不同的安全标准，所以说这些产品，如果说第一个拿到联邦政府的补助来做研发，然后之后通过所谓的协会、商会验证之后，这个产品就卖得很好了。我们的功能就是帮老百姓赚钱。因为我们部跟建设部是对口单位，但是在这个经营管理方面，有点不一样，我们的责任来讲，大家都盯着我们，所以我们必须要支持私人企业，你们赚钱，国家才会强盛，所以我们有很大的责任，不管是推广产品还是商品，所以任何有兴趣的，都可以来找我们，当然我们经费有限，有一点竞争性，能够选进来介绍我们研发的话，本身就有一些相当的水准了。

 

【林雄生】：第二，因为碰到地震的问题，首先我们美国对于受灾的居民，我们首先要致以问候。因为这个事情震撼全球华人的心。在美国政府的做法来讲，是非常以来私人企业的，私人企业在以后灾后重建是有非常大的分量的。我们政府在各个方面，可以提供这个援助。所以在赈灾，或者说重建方面，我们非常希望能够跟私人企业合作，这次很高兴也能够看到来自台湾的代表，有机会的话，我非常希望有机会跟大家合作，台湾、美国、中国还有各地的华人企业，我们一起来做这个事情，我相信会有很好结果。因为我们和国务院，我们在重建工作当中，我们都是一个合作小组，我们现在在寻求最有效的重建过程，如果今后有机会的话，希望跟大家合作。所以就讲到这里。

 

【饶及人】：我们美国的住房部，虽然跟中国的建设部，但是我们美国的建设部，会主动的带领房地产市场的发展，而且在产品研究出来以后，经过商会、协会的推广，我们中国是以大政府带领老百姓一个结构，这个方面做得不足，所以这也是今天的一个议题。今天非常感林部长。下面请来自台湾的朋友介绍一下，你在台湾方面有什么感想？

 

高登国际资源整合集团总裁 曹玲玲

【曹玲玲】：大家好，我想今天我自己有两个身份，一个是目前是台湾经济研究院的营运长这样一个职位，所以要负责280个研究员内部的一些管理，然后在经济研究院里面，我是自己自创了一家公司，这家公司在台湾有1000多家产业。我就这两个专业来讲，我就过去的经验说一些个人不成熟的想法。首先对于这个设计院跟开发商之间有一些矛盾，我回到自己的本业，因为我从硕士一直到博士，念的是管理方面的专业，我在台湾辅导1000多家企业，其中一直在谈一个模式，在这里我们不断告诉这些建筑商，或者是设计公司，有几个理念一定要遵守，永远要把顾客摆在第一位。那么设计院跟开发商，或者是跟政府之间，或者是终极客户，最后买房的是开发商的客户。那么他们之间沟通的平台，我们刚才提到设计院的部分，其实在台湾，每一种运作的模式，他们在做设计的过程中，都是我去辅导的，他们每个礼拜会跟设计院讨论，讨论现在的趋势，客户真正要的是什么？你所设计出来的东西确实是比较接近消费者的需求的。

【曹玲玲】：那么这个管理的平台，除了这里面是一个过程要注意以外，如果说真的要做一个很不错的设计方案出来， 你可能在过程部分，50%的部分对人力资源的管理，对领导者自己的政策，或者是他要推广的到底是产品还是商品？他必须要定义很清楚，他真的要卖商品吗？像一般中小型的建设商，或者是开发商，比较倾向于走产品，他要卖房子，他要赚钱，他尽量要把标准化的东西卖出去，所以他就没有考虑沟通平台的建设。像金石奖这样一个建设公司，它一定有沟通平台。我刚才讲的50%的部分，就包括这些平台，质量管理的界定。它包括我刚才讲的领导统一的建立，还有人力资源的管理，还有外部的这些联合厂商，不管是消防的，水电的，机电的，这些你是不是有很好的沟通平台？这就回到万总刚才讲到的控制成本的问题。

【曹玲玲】：另外一个方面，从你整个监督、规划、设计、施工，到最后的售后服务，这些东西实际上也有一定的管制机制要建立，这就是刚才讲的50%的管理部分，利用这样的管理以后，你后面的50%就是你绩效方面的呈现。这个包括公司内部的员工，对这样公司的一个认同，还有他们所展现出来的形象。还包括顾客对你的认可，比如说对你这个集团生产的商品，他是不是认同？他愿意不愿意买。然后还有一块，就是整个社会对你这个的观感是什么？他有什么样的价值认同在那儿。最后一个是蛮重的比例，就点像我们今天的金石奖一样，他要看你这个集团得到这样的奖项多不多？这个也是代表这个企业成功不成功的一种表现。是不是可以从这套方案来思考怎么改进的过程。

【曹玲玲】：关于成本管制的问题，现在目前在台湾，我们另外在思考，我们有一个中心叫BOT研究中心，当然BOT着重是在政府，虽然讨论的是BOT，但是重点讨论的是你怎么样做经济效益分析跟产业区域的分析。我刚才说结合过去的经验，我现在有一个想法，最近比较着重的议题会是在高龄化，就是人口的高龄化、老龄化的议题，包括政府又给大笔的资金，是在补助老龄化的社区发展，所以现在有一些走在前端的开发公司，开始考虑我怎么样建造一个又有安全，又有高科技的，有能照顾老龄化的发展，当然也不是说完全是老龄化的人住在里面，当然也希望有一些年轻人住在里面，这个实际上目前台湾，或者是台湾走在前端的开发商目前在做的一些方面。

 

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【饶及人】：提到老龄化，我们设计联盟在今年11月参加在南京举办的联合国人居大会以外，我们在12月底考察美国的50岁以上的人的住区，所以我们在这里先跟大家透露这个消息。下面我们开放一些空间，我们也想请我们设计联盟的常委，我们设计联盟的常委，今天有我们天鸿圆方的蔡放先生，有加拿大宝佳国际设计的张俊波小姐，还有我们中联环建文的陶嘉，还有中坤集团的谢勇先生。然后还有美国龙安的曹雷博士，还有王艳霞是梁黄顾建筑设计公司的，另外我们这里还来了北京的华业行房的张伟东先生，还有我们设计联盟的几位干部。我们用10分钟的时间，给大家三个问题可以提问台上的嘉宾。一方面介绍自己，一方面也可以介绍自己。

 

【王凌】：我没有想到今天会发言，我先简单介绍一下我们的企业，我们是中冶集团，我们主营的业务不是房地产，房地产比较少，但是我们2000年开始做地产之后，在全国范围做的比较多，重庆、成都、唐山、北京、大连、沈阳，涉及的项目也比较多。我自己本人做的项目在安徽宿州，是一个40万平米的小区。我这个项目对集团来讲，是跨入三四线城市的一个项目，在宿州研究市场的过程，可能会对在二线一线作战的开发商有一些帮助。我们到宿州的时候，对市场竞争的压力是很大的，整个城市的存量口径够未来5年的开发，所以它会很快进入市场化竞争、理性竞争阶段的一个项目。所以我们在最初的时候做了一个客户平台，就是我们在进去第一天，就是在找我们的细分市场在哪里？我们的细分市场到底怎么看待他们的居住产品？他们到底需要一些什么？

【王凌】：我们在客户平台上，我们会分析他们通过什么样的广告看到我们的楼谈。现在已经开始销售了，我们会分析他们到底买我们的房子的居住构成是什么样的？具体他们会花多少时间在小区？他们有多少时间需要在小区和邻居交流。所以我们必须要把我们的产品变成可销售的商品，这时候我们必须跟我们的设计单位，跟我们所有的合作商，把我们的眼睛都放在客户身上，然后很认真地去看我们怎么样可以长久地做一个5年到6年的大盘，长久地比我们竞争对手能够更好的满足我们目标客户的需求。由于任何一个，即使是40万平米的项目，比如说在上海2000多万的交易量，比重是很低的，但是在这样一个城市，市场份额还不到10%，所以它的比重是不一样的。可能在大城市，你找一个细分市场是比较难的，因为它比重是不一样的。这个时候要开发一些更好的方式，能够让我更敏锐的提前把握市场的需求。

【王凌】：我们集团自己现在在分析老龄化出来以后，我们有没有更创新的模式来解决老龄的问题，包括和人寿保险结合的问题，包括和全球的医疗机构结合。再比如说我们也会关注新就业的动力，我相信任何一个开发商，可能这个都是比较痛苦的，因为我们拿到一块地的时候，我们产品出来的时候，市场可能已经变化了，这个时候如何在一个区域市场始终保持市场的敏锐度，这是我们永远要面临的问题，尤其是做大的项目。谢谢。

 

【饶及人】：刚才漏掉两个，一个是梁震宇先生是中联环建文的设计总监，还有一个陶嘉是中联环建文的市场部经理，还有一个加拿大宝佳国际的王一民先生。在座的我们的设计联盟，也包括其他的开发商，刚才讲了完成任务跟达成结果的区别，以及刚才万总讲的开发商它是设计任务只是提一个大纲，并不是一个完稿，所以这里面，对大家的设计有没有什么启发？下面的观众可以给上面提问。

 

【嘉宾】：在台湾，我们的开发商交屋的时候，我们也有一个交屋使用说明，一年后怎么办？他把我们所有的水电的，线路管道当做一个交屋手册交给我们每一位客户。不知道我们内地的开发商有没有做到这一点？

【饶及人】：中国很多模式在经济发展上面，有很多地方可以借鉴的台湾的房地产的发展模式。

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【提问】：大家好，作为设计机构的话，我们同时也是一个服务性的机构，我们那面直接的客户，是很多房地产开发从业者。包括刚才万总、贾用都谈到了，成本控制的问题，细节的控制问题，还有相关的一些问题，这就牵扯到一个设计机构，在面对这些开发商上很关心的问题的时候，我们如何采取更有效的方式来提出一个好的答案。关于产品和商品最终如何在操作层面上提出一些可行的实际性的操作方法？我们刚刚成立了一个力量不错的策划部，但是像这样的设计公司的策划部跟专业的策划公司有没有什么区别？以这样的渠道提供的服务，能不能让我们的客户满意？这是一个基本的情况，我想请教的是，在这样的情况下，既然提出了这么多要求，或者是希望，那么作为设计机构应该如何，或者说从哪些方面来提高自己的综合实力，而不仅仅是一个建筑设计师的身份站在我们服务的客户面前？

 

【万林义】：第一个问题，您得确信发展商离不开你，第一个必须确认这个，无论他怎么批评你，他离不开你。第二，你在考虑的过程中，你一定要理解你的客户，就是你服务的客户，目前你对应的是一个发展商，发展商有他的特点，因为我们的企业都有自己的历史，都有自己在开发过程中的一些经验和教训，所以你在给一个房地产公司这样一个方案的时候，一定要看它是一家怎样的公司，它关注什么？这个非常非常重要。这个来源理解，一个是设计任务书，目前我知道很多人，他们的设计任务书给的相对比较宽泛一些，我们公司内部不允许考试，不允许考试设计单位，给这样的设计单位去做。如果你拿造一个比较宽泛的设计任务书，或者是很完善的设计任务书，你至少要提出一个要求，如果有设计单位提出这样的要求，在我们公司是很被看重的，这个是就非常非常重要了。在交流过程中，你拿出这样一个设计任务书，背后有什么东西在里面？这是非常非常重要的。拿到了解之后，你回去就可以开展你的工作了，在提供正式方案之前，至少我们目前有一些单位，愿意跟我们做这样的交流，我们目前有一个初步的想法，你们觉得合适不合适呢？因为我们有策划部，他们会给你们建议的。

【成实】：万总讲的很好。我想讲一点，第一个讲的很好，因为有一些文字不一样，每个人对概念的理解不一样。第二个，你一定要记住一点，双方的定位不一样，你们的产品策划一定是针对产品本身的，你如果跟市场的产品去比，你就没有任何价值了，你就是研究产品本身的策划，产品应该怎么发展，产品的发展规律是什么？什么样的产品是真正完善的产品。这就是我给你的建议。

【贾金哲】：我给你建议，我想是这样的，一个好的设计师，服务意识和责任心很重的，如果没有这个，你设计出的产品就没有用。第二个你接这个案子，你要做什么？是研究市场？研究产品？现在很多设计单位不研究产品。我觉得研究市场，研究产品很重要，你根本不知道你的客户是谁，你就拿产品出去，那你就是找死。再就是千万不要拿同一个理念给不同的开发商，你拿着给别人设计的东西，虽然没有重，我收回来，给他，我再来一次，千万不这样。这就是我给你的建议。

【饶及人】：我们下面请蔡总介绍一下。

 

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【蔡放】：今天我们讨论的话题是不是房地产产品，当时我来的时候很困惑，我就想不出商品和产品到底有什么区别？实际上还有一个词叫作品，如果把这三个词放在一起，大家会理解的，作品是比较理想的，产品是中间的，其实有成功的商品，也有成功的产品，也有遗憾的作品。再就是成本控制，开发商和设计者之间的关系，我们的两个设计可能会给大家一点借鉴，一个是我们曾经帮开发商拿了一块地，后来我们开始做设计，从规划开始，经济指标我们重新算了，重新经过优化、比较之后，实际上整个容积率、面积都没有变，但是里面到底应该是盖9层的房子？还是6层的房子？我们经过精算之后得出一个精确的结论。再就是地下空间，我们把达到的地下面积接到地上上，可能会影响到一些品质，但是开发商省了很大力气，也挣了几千万，那么开发商很高兴。再就是控制成本，我们设计单位有一种服务叫结构优化，我们有两种模式，一种是从一开始，可能这个设计不是我做的，我一开始就给你当设计顾问，结构顾问，那么从头到尾取得了很好的效果。一个大的设计做的一个项目，它的结构量，从78公斤，最后经过我们的设计做到48公斤。我们的这样事情已经做了5个以上，也取得了比较好的效果。

 

 

【张伟中】：我们是北京华业行房，这个公司比较低调，我们已经做了10多年，我们也有很多感想，设计院在甲方这儿，设计院跟我们在一起，有很多话他不听。我们这个公司完全是地产营销策划公司，更重视市场，有时候我在想一个问题，就是设计院跟我们公司结合的不是很多，我记得有一次是1年前也在龙安，我给这儿做一个小型的内部的一个演讲，最后我还玩笑，我说龙安的设计很不错，我就很奇怪，我说你一线的策划跟市场调研，好象不如我们强，你完全可以把我们公司作为你的部门去做，设计院跟我们结合很少完成，可能是有一个成本的问题。我讲一个案例，在北二环安定门的一个位置，旁边有安定医院，当时是武汉的开发商，当年周边比较高的豪宅卖到9000，几乎所有的代理公司来谈，怎么解决这个问题？限高是6层，我们所有的产品，豪宅不太可能，旁边有精神医院，你卖12000，那是几百万的房子，打写字楼，你整个办公都很难受。所以我们完全从市场问了很多买家，我们有几种案例，第一个是把整个六层楼做一个大顶棚，既然没有高度的气势，那就做一个生态办公，规划院不允许盖大屋顶，最后就干脆压低，六层变成四层，一二层是办公，三层住，15000一套，给整个中心企业一个人一套，基本上这个消息出去，就订光了。我们这个公司跟市场结合的很强，往往我们开发商结合比较多，但是跟设计院结合在一起很难。在座有很多是老前辈，尤其是做开发的，希望你们在这方面给我们一些答案，怎么样好结合。

【饶及人】：刚才三位嘉宾都讲到了，设计公司对产品的策划和研究，如果设计公司没有这样子，他们跟销售在一起，你们开发商是赞成呢？还是有忌讳？

【万林义】：另外一个问题，我问饶总，如果这个会议做得不成功，问题是出在嘉宾呢？还是问题出在饶总？以往有一种情况，代理行跟顾问跟设计单位有冲突，如果现在这种情况还发生，我相信发展商一定是故意的，要么他心里没有想法，他想看看你们讨论讨论有什么想法。这个应该讲，现在这种状况不会再出现了。另外回到刚才您的问题，您这边对市场非常了解，因为您跟客户走的很近，我们这边作为资源的整合而出现的。这里面应该讲专业的顾问机构和市场研究机构，跟发展商之间走的比较近，因为发展商是跟客户交换的第一线，虽然有这样的联合，就是纯的市场研究机，就是顾问行跟设计机构之间好合作，并且能够达到很好的效果，这种现象还是比较少见的。但是你们关注的，如果有合作，你们关注的不是市场，如果你这样一个联合体，对市场问题有很好的关注，那就不是设计单位了，设计单位更多的是吸收市场的一些想法。还是希望设计单位多在产品上面多做设计工作，而不要为市场上面所左右。

【成实】：专业的人干专业的事，最后这种冲突取舍是在于开发商，这实际上是一个取舍过程，如果你考虑那么多东西，你就不专业了。所以产品这块，一定要从产品本身来做。一个好的产品，或者说我们希望它未来是一个作品的产品，肯定有很多是不现实的。当开发商决定的时候，你肯定要接受他的建议。你的服务对象是开发商，而不是设计院。所以说你们只要把你们好的东西，开发商接受了就行了。

【贾金哲】：同意他们两位的观点，因为我们的想法都差不多。因为做策划也好，做设计友好，都是房地产大链条里面的一部分，无论提出哪一块来，都没有办法独立存在，它必须要组合在一起。实际上策划公司，更多的要做开发商的市场参谋，它要做开发商的温度计，插在市场这盆水里面，到底它的变化是怎么样？实际上他要把市场上反馈的信息，给开发商作为开发依据，然后开发商再把它传递给设计单位，再把它设计成产品。都得服从开发商。

【饶及人】：非常感谢三位嘉宾做精彩的演讲，我们再一次感谢万林义万总、成实成总和贾金哲贾总。

 

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【詹添全】：老总裁，还有我们各位贵宾，很荣幸有这个机会到这边来跟各位报告我们台湾在9.21地震的时候，包括校园重建，包括整个工程房屋的鉴定，还有所谓责任归属这样一个问题。因为这个题目，其实我们今天讲，因为我们在5月18号的时候，包括金石奖这边，也在跟政府申请一个协助政府赈灾家园。我在这个重建家园协会负责校园重建的工作。在9.21重建的时候，他从美国来了新的技术回来，后来陆陆续续，在广州大学的周教授，他也是我们世界联合国一个组织的前任会长，其实大陆对我们隔震消能的这样一个研究，在世界上名列前茅的。我们后来也跟周教授有联系，那么做了很多的交流，包括9.21后续有关的一些使用隔震消能的技术，我们也请周院士，他现在是中国科学院的院士，一起到台湾做了一个指导。

 

【詹添全】：其实真正的技术，大陆这边人才济济，而且在重建过程里面，确实可以担负起大的责任。但是为什么台湾工程师会主动来成立这样一个协会？因为我们发现我们9.21地震走过来，有很多可以不必要犯的错误，或者是重复的工作，可以利用这样一个机会，把我们的经验贡献出来。我想这个对工程师来讲，是千载难逢的机会，我们不希望在下一次地震的时候，也许大陆这边，也许日本这边，世界上任何一个大地震的过程，都有可能发生大地震，但是不希望再重蹈覆辙。所以我在这边准备了五个东西，这个准备在6月29号，我们到成都做一个交流的时候，我是负责校园重建的工作，刚才我们老总提到了，先把这个部分跟各位做一个报告。

【詹添全】：第一个，在整个重建部分，我们把过去做的一个特例，这是9.21地震以后，刚好一个校园，在台中（吴峰  音）中做了一个校园博物馆，现在是归台中的一个自然科学博物馆把它纳入到自然科学教材的一个系列展览。第二个是，9.21地震的时候，校园倒塌的情形怎么样？在四川这次地震里面我们也看到很多报道，什么学校工程啊，学校的倒塌对学生造成的死亡案例，我们每一个人看了都心痛。台湾真的很幸运，9.21地震发生在凌晨，没有学生在学校。第三，在9.21地震关于耐震的规范怎么提升，任董事长在这方面国内资源的推动，让我们的隔震消能指挥也能慢慢推动出来。现在台湾隔震消能在目前在世界第四位，我们也是经过了9.21地震10年的经营，但是真正推广隔震消能是4年的事情，2001年开幕以后，大家看到有这样一个东西。我们这边房地产界如果说在推动这个东西，其实在大陆这边给我们的数据，这边总共有600栋，在广东、山头可以盖很多，成都也听说有4栋，但是我们这次准备去看看到底有什么样的效果。

【詹添全】：从地震发生一直传到台北市来是47秒的时间，我们国家地震中心在建立一套地震及时通报系统，就是哪个地方有地震以后，可以通知气象局，让气象局通过各个救灾单位，包括消防局，包括警察局，包括政府重要的职能部门，地震来了，我们要做好防范工作。这个系统，日本已经在做了。这个是靠近日月潭的旁边，日月潭旁观震级最高。后来我们把地震的规模，最严重的把它反映到台湾地震的系数里，我们重新修正，把差不多五分之四的地区都归到地震强烈区域。在断层通过的地方，这是它的原貌，后来我们就把它盖成一个地震博物馆，把操场隆起的部分完整保留下来，作为我们的一个教材。这是一个参观的博物馆，可以在外面感受一下剧烈变动的感觉。

【詹添全】：当初的倒塌其实跟四川差不多，但是台湾这边的建筑物，校园的建筑物跟大陆的问题不一样，我们这边构造的形式，因为我们当时学校设计的时候，就考虑到韧性，我们在1974年的时候，就是说梁柱的接头，不希望没有抗震的能力。所以我们看到很多台湾的校舍有倾斜的现象，这次四川没有看到倾斜，要么就全部塌掉了。在全部的将近有2000多所的学校的中小学的校舍，都有倒塌的现象，还有断梁、断柱的情况。整个数量来讲，9.21地震，就是南口这个地区，有将近二分之一的校舍倒塌了，这个程度也是非常严重的。像巴基斯坦，整个校舍，小镇全部都毁于一旦了，看起来跟我们四川的地震一样，房屋没有一个好的，全部都倒塌了。在上午的时候，学生都在上课，所以有将近19000多个学生死亡。所以后来我们对台湾学校的建筑，就彻底全部做调查，我们有结构工会出了一个调查的专刊。

【詹添全】：还有针对每一个学校的特性，比如说平行走廊方向的教室，这个方向都没有问题，平行走廊方向没有什么墙壁，在校舍重建的时候，就避免这样的建筑结构。教室的倒塌，跟我们断层有关系，下层这边有一个国民小学，小学的教室是完好无损的，因为它在下面。据我们所了解，大概是上下5公尺，有一些局部的地方还是被弹起来了。所以这样一个大地震，把整个大地盘都全部弹起了，造成1米8到2米的断层。我们归纳出四个原因，地震强度大的，在震区的附近，它的设计规范度比我们设计要规范的多，每一栋的建筑物，每个调查以后，再成立出来，这里包括夹层的问题，有老旧建筑的问题，造型设计的不对。再就是营造的顾问施工的问题，还有跟规划设计用的130度弯钩用了90度弯钩，也有这个问题。因为我们的预算每年都不够，所以教育部给的预算，你今年盖四个教室，每年盖5个教室。所以老旧的教室用的建筑材料不一样。

【詹添全】：有了这样一个调查，我们做了一个耐震设计的规划分析。9.21地震以后，在2005年我们有一个新的规范出来，这个地方的房子应该用多少，我们把隔震消能这样一个系统也纳入到设计里面去。基本上每一个年度地震的系数，所要求的建筑物必须要反映出来的地震的行为都不一样。当然是跟着年代的进步，我们要求的系数也越来越高。这个是我们97年的规划，因为有一些新房子，结果后来发生了一个3.31地震，大概具体9.21地震大概三年，所以用了这样一些规划设计，有很多房子就安然渡过。后来在施工中的改造必须要求考虑，所以地震给我们教训以后，我们怎么样痛定思痛，把它反映到设计的规划里面。台湾有很多砖墙的建筑物，地震来了以后，强度很高，但是地震比你更硬，如果韧性不够的话，就会倒塌。

【詹添全】：所以我们把砖墙这个部分把它放进来变成一个规范。包括砖墙耐震的实验，我们做了很多报告，把这个砖墙的抗震的强度都测出来，通过这个发表，到日本把这个发表以后，跟日本人讨论，因为他们的经验也蛮多的。所以我们也跟他们讨论，讨论以后发现，以前砖造跟我们现在砖造的真的不一样。这个是我们根据这样一个设计规划算出来的，设计的阶段，开裂的阶段，然后到崩塌的阶段，你的性能，在设计的时候，我们叫小震不坏，中度地震的时候，可修，大震的时候不能倒。所以根据这样一个规范的精神，我们一个一个阶段把地震设计算出来，我们后来做了很多调查，每个建筑物耐震程度给它做一个测算，如果这个大于它的话，我们把它归纳为天灾是最主要的原因，如果不是的话，那就这个设计人、施工人要负责任了。最后我们有这样一个趋势，慢慢就把这些案件弄清楚了。

【詹添全】：我们也考虑到有一些房子里面有砖墙，有一些所有的折叠系数，我们比较保守的设计，还有所谓结构分析的自由度，如果是一个多自由度的时候，当然会很高。其实设计是0.23级，它可以承受0.463级。这是最新的规范，这是2005年的，我们把这样一个规范做了适度的包装，大概1500户这个一个规模，来做我们地震新的系数设计。学校建筑的设计，单走廊的，还有有厕所的，或者是单向这样一个墙皮都很硬，但是沿着走廊方向耐震不够的。所以学校方面有这样的一些耐震不够的隐忧。我们民宅方面，沿着马路的住宅，我们基本上他们后来用这个设计最好，但是使用上不方便，因为有很多人做店面，准备把这个楼梯拆掉，但是在耐震来讲，这个店面没有倒的，大概就是有楼梯的。有一些墙皮，可能有一些软层的问题，或者说这个墙皮改装了以后，没有合法申请，那么这个阳台就侵占了一点，墙壁过了，就变成上下不连贯，这些都不是很好的结构。或者是一改了以后，造成了短梁的现象。

【詹添全】：其实在标准学校建筑墙面来讲，这样一个系统是比较整齐的。我们平面的耐震，希望这个长度不能大于它的6倍。2006年我们在讨论的时候，隔震消能的东西把它尝试着放到学校建筑商。我们在做隔震消能的时候会做一个评估。光有的建筑物，也做了很多耐震能力的评估，台湾目前做出来的，全部大概有14000多栋，我们发现不合格的有1500多。包括教育部、经济部，所以台湾的公共建筑物，大地震来了以后，如果你补全来不及的话，有可能会造成建筑物倒塌。我们教室不要盖的太长，这是我们经过几年的经验得到的一个结论。这个是在台北近郊，这里面有一个华范大学校，我们经过了电脑模拟评估以后，很多校舍有很多问题，耐震能力不够，那么我们要做补全。有一些新建的校舍基本上耐震能力都够了，但是有一些老的校舍不够，所以我们要做补全。

【詹添全】：另外就是刚刚讲的（吴峰）博物馆，我们评估一下决定要做一个补全，我们加了一些隔震器。我们在建筑物的外观，做了几个柱头的隔震。也做了墙壁上面的隔震。这是铅心橡胶隔震垫。这么大的建筑物，它也装了隔震的设备。这个是最近完工的台北市政府，也是用了隔震的建筑。内政部的建筑研究所，这是官方的建筑专业指导单位，它也装了隔震的器。我们用这样的设备，我们在最近几年的地震，特别是前年，大概是6.2级的地震，我们对这几个建筑物做跟踪，基本上这个隔震器发挥得效果非常好。但是它还会摇，所以对建筑物有一种震荡放大的效果。这个学校加了隔震器以后，在外墙的地方，我们做了一个图，这也是学校校园美化的一个考虑。我们把这个隔震器装在梁柱子移动的位置，这样隔震的效果还是蛮不错的。装了以后，不到一个月，那边发生了5.6级大地震，这个建筑物完好无损，一点裂缝都没有，只是有一些粉刷面掉下来了。

【詹添全】：底下是日本在隔震的推广方面，有很多值得我们借鉴的地方。日本在95年大阪地震以后，最近三个月又有一个大地震，这几个地震，因为日本的免震建筑很多。当然有一些隔震效果不是很好的，但是基本上都不错的，地震降低了，你的建筑物受到地震率的影响，那个反映就变得很小了。基本上耐震的效果都发挥出来了。在2004年的时候，这个应该是福冈地震，福冈地震有几个隔震的建筑物，像这个建筑物，地震率都降低了，基本每一栋建筑都发挥了隔震的效果。这边的老旧房屋比较多，所以倒塌了一大堆。地震来的时候，这个隔震层摇动的距离将近20几公分，大概降低了有51.3%。

【詹添全】：这个地震比较特别，在这个小峡谷的地方有一个老人的安养院。这个就是刚刚讲的老人安养院，地震降低的非常多。所以在地震万了以后，当地的局面把它当做居住所，老人安养院，在地震完了以后，记者就拍到了，这个地震后的四面的状况，连一个碗都没有掉下来，但是花盆掉了一个。最终的损坏就是花盆掉了一个，只要隔震建筑推出了，大概一个礼拜就卖光了。台湾最近几年的豪宅也都在用隔震的东西，因为豪宅对于台湾老百姓来说，收入都没有高，所以老百姓都买不起。以上就是台湾9.21地震的经验，给大家做的一个介绍，谢谢各位。

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【任谅恭】：各位先进，大家好，我是美商汶德地震工程科技工业国际集团董事长。基本上我在9.21地震之后，在真正开始建筑土木结构这块，因为我过去是学建筑的。在这个情况下，也是跟台湾很多教授一起合作，后来我们自己有自己的实验室，有自己的研发的工厂，有一些材料。其实现在目前全世界在做结构的消能、减震、隔震这块，基本上还停留在材料方面，而是不能所谓的高科技。如果说是土木结构这块，属于高科技的，那就很少了。这是地球力学里面留下来的一些东西。真正有科技性的东西在哪一块？就是在材料力学里面。这几年日本在这方面有很好的发展的成果，反而台湾这几年还停留在不断的宣导跟推广范围。国内现在已经培养了这块的研究，现在发展的相当成熟了，过去5、6年以来，跟国内的很多开发商，包括大学建筑学院，我们都有很多的交流。

【任谅恭】：一般我们现在国内所产的45号钢，以这种钢去烧焊，去组合起来，这种材料所制作出来的东西，它过去在实验过程当中，在中小地震的时候，它可能还行。可能它的软钢性的应付中小地震还行，但是对大地震还不足以应付。我们这几年走出另外一条路子来，就是用锰来增加它的抗弯曲，用抗剪力的材料，足以解决它本身韧性不够的问题，现在已经做的很好了。所以在我们的行动上，在我们的材料上，原先那个是第一代产品，现在的这张是我们最近一年多研究出来的材料，然后它安装的时候，在施工的时候也很方便。第二种，原先我们在工业上常用的所谓油压钢这一类的东西，油压钢基本上是主动性的一种设备，我们用在建筑上的设备，它属于被动性的设备，它制造的工艺是不一样的。

【任谅恭】：还有一个原因，这种设备，基本上它可以重复使用。就是说它在碰到大地震的时候，比如说我是设计师，我在规范以内，结果等到大地震来了以后，就是油压钢爆钢了。在国外的厂商会认为，你再重新采购，但是我们经过几年的不断的研究过之后，我们觉得原有的钢铁可能可以再搜回来，然后把流通的部分跟里面的研制性材料，我们再添加进去，还是可以再继续使用的，我们也台湾国家地震中心，也包括在东南大学，也包括在悉尼的科技大学，也经过多次的实验，我们爆钢以后，我们再重新修复之后，经过2000次不断的反复实验，觉得它的性能还是很好的。所以这种维修的方式，对整个开发商的成本是有帮助的。

【任谅恭】：另外是有关抗震性的部分，它原理也是来自于隔震，但是最近在市场上，日本是由某一家公司来加工，用三片钢板，用冷胶的方式粘住它，然后在楼板中间做一个安装组合。在效果上，我们经过核算以后，发现它怪怪的，因为它胶层的部分不足，你的胶层只有5毫米，所以整个精算下来以后，我们发现这可能有点不足。我们当初也有这种产品，但是我们不朝这个方向走，我们用了原有的橡胶，因为它有不容易剥离的现象。所以我们公司所有的产品，经过多年的一个市场了一个应用，就是说这个产品经过设计单位设计的条件、要求，我们制造出一个产品，无论是用在建筑物，还是用在业主上，如果是超规部分造成损害的话，我们都会赔偿的。

【主持人】：今天非常感谢曾博士、詹博士、任博士给我们带来非常珍贵的资料。刚刚对地震图片，请问我们常委有没有什么要发问的？

嘉宾：我非常高兴能够来到这儿，非常高兴看到台湾的同仁，在抗震方面日本和台湾是走在最前面的，国内有做了一些调查，主要是宿迁地区，但是国内做的隔震和台湾地区比较的话，还是差距比较大的。我们的隔震建筑主要是以当时的隔震来段的，但是实际上后期长久的防火，或者是拆装，可能考虑不是很多。因为我看到很多隔震建筑，一般都没有施工面，特别是防火方面。比如说在南京的刘维庆教授曾经做过一个高层的隔震建筑，最后报审批，很遗憾20多层楼最后没有批。我们国内现在也在做这个事情。谢谢大家。

【主持人】：因为时间的关系，今天的活动就到这里结束。谢谢大家。