房租议价能力提升 港房地产投资基金前景看好

在本轮的恒指下跌中，香港市场上的房地产投资基金（REITS）未能“独善其身”，开始随大市走低。不过，投行认为，由于收益率及租金议价能力提升，其投资前景仍然值得期待。

投行看好REITs

近期，香港市场上的REITs睿富房地产基金和领汇房地产基金表现不错，逆市仍有不少涨幅。不过，本轮恒指下跌对其有不小影响，两只基金均见到顶部，有走低势头。而其他房地产基金跟随大市走向了低位，其中越秀和阳光两只基金呈空头排列，走势较为艰难。 不过，雷曼兄弟日前发表研究报告称，维持香港房产投资信托基金(REITs)及收租股“增持”评级，主因是收益率及租金议价能力提升。该行表示，虽然担心美国经济可能出现衰退，但认为这反而使得追求实际回报更加重要，而领汇、冠君及泓富的股息收益率平均高出恒指3%。基于香港承租人通常签署3年期租赁合同，这将有助出租人以更有利的条件锁定租金收入。

凯基证券研究员蔡铁康也表示，租金收益的高低是投资香港房地产信托基金最重要的指标。目前冠君产业信托拥有中环物业，租金比较高，收益比较可靠。而领汇房地产信托基金本来是政府物业，现改由私人管理，管理效率提高，也被看好。他还指出，租金的高低主要取决于供求，同时也与区域关系，供不应求的区域租金往往较高。

戴德梁行主席梁振英表示，房地产投资信托基金会是香港投资市场的趋势，他认为REITs为发展商提供一个套现渠道，而REITs的派息比率较高，对不少希望收息的市民颇为吸引。梁振英表示，从供应的角度看，REITs为发展商提供一个买断物业的方式，可以套现资金，而从需求的角度看，市民若以数百万元购入一个物业，仍要花时间收租、维修等，而现时发展商将一幢写字楼“拆散”为很多份，一般市民亦可以投资，而且派息比率很高。

梁振英认为， REITs或可能较投资某些股票更理想，因为投资股票或要担心集资，有时亦要忧虑公司的营运方向及主要营运业务更改，如部分公司招股时主攻地产，但之后可以改变。他表示， REITs于新加坡早已流行，市民可轻易透过银行自动柜员机进行买卖。

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