观点地产：2008年中国房地产市场博弈“迷思”

“因为房地产的周期性特别强，一定是在理性和不理性之间，最近刚听别人说回归理性，有什么大不了的，几百年来其他经济体的房地产都是这样，理性、不理性来来往往。”——陈启宗

住宅市场与土地市场的关系在2007年下半年到2008年上半年放大了。从某种程度上来说，作为投资商与生产商结合体的房地产开发商在2008年开始放慢了拿地的脚步。

如北师大金融中心主任钟伟所言，开发商在2008年真正受制的并非是银行贷款，而是销售回款。此一部分，决定了2008年的地价。钟伟的依据是2008年开发商银行贷款比例有所上升，但是销售回款创下历史新低。

但从另一个层面而言，恒隆地产董事长在2008博鳌房地产论坛上批评钟伟等专家，其认为理论和现实有所差距，因而专家的意见要听，但不可全听。

陈启宗此一论断的一个集中原因在于，2007年上半年真实支撑土地市场的并非完全是房地产开发企业的销售回款，而更多的是资本市场融资。大企业尤其如是。

假设开发商的销售回款足以支撑开发商应该支付的土地价格的话，哪么无疑中国房地产企业的财物都是健康的，而2008年的放缓拿地可以看做是策略性的保守，是一种稳健的经营方式。但显然现实情况并非如此。

土地市场的需求是与资本市场、银行信贷及销售回款三方相联系的。房地产市场面临的是一个双方向的投资市场，一是土地市场，二是物业本身的市场。因而土地供应方、开发商及购房者之间形成了非常有趣的暧昧关系。无论是土地供应方，还是开发商，乃至不动产投资者，其最终的目的是在与市场的博弈中获取投资收益。自住性需求仅在其中往往承担了一个市场的基础作用，即住宅市场因有人要住房子而起。

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