聂梅生:2008房地产市场迷局探路
“博鳌•21世纪房地产论坛2008届年会”已于6月28日上午隆重开幕。作为一个成功举办7届的行业盛典,博鳌论坛已经成为行业风云人物的言论阵地和同行的交流平台。而2008年的博鳌,因行业上半年的种种波折而更加为人们所期待。正如21世纪报系主编刘洲伟所言,“地产界不是没有航标的行业,最重要的是整个行业中的中流砥柱,也来到了这里,将会给大家带来远见和卓见。”
以下是全国工商联房地产商会会长聂梅生在28日上午发表的主题演讲。
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今天的发言分为两个部分,第一部分已经在"走出房地产迷局建立新的平衡"一文中讲过,今天简要的再重复一下,重点是第二部分:2008房地产迷局探路。
一、当前房地产迷局分析
![]() 全国工商联房地产商会会长 聂梅生 |
分析当前房地产形势,最近有的观点是:"房地产对经济的影响大于经济对房地产的影响"。在连续五年的宏观调控下,房地产承受了来自经济和社会的压力,这次来分析房地产对经济的影响会是怎样的情况。
中国的经济一直是三驾马车拉动的:投资、消费和净出口,按照2007年公开的数据,在GDP增长11.9%的情况下,投资占了17.1%,消费占了16.2%,净出口占了40%,到了今年上半年,净出口大量的下降,剩下的就是投资和消费,要想使中国经济按照中央指示的又好又快的发展,投资和消费这两驾马车是不能进一步的下滑,否则就面临中国经济的硬着陆.房地产是什么?一头担着投资,一头担着消费,虽然统计局将房地产放在投资中,但是在居民大宗消费中房地产占的是大头,而且房地产的产业链关联度大而长,在固定资产投资中长期占了20%,因此三驾马车中我们带动了两驾。
1、房地产和国民收入的关系。中国现在居民住房的自有率达到了83%,在这种情况下,2006年我国城镇住宅总量是115亿平方米,大约有30万亿元的住房资产,按照《物权法》和《宪法》都规定,保障居民财产性收入.在收入中现金储蓄余额大约是40万亿元,股市是8万亿元,这就是国民的财富.现在股指被腰斩了,几万亿元没有了,连续的通货膨胀和负利率使得储蓄的40万亿元,在过去的7个月当中,损失了7000亿元人民币,但老百姓没有办法,只有继续的承受负利息又将钱回笼到银行,银行的储蓄增加了5000多亿.,如果楼市像股市那样继续的下滑,现在大家手中30万亿元的住房资产也会贬值,这跟国民经济是相关的,跟股市或房地产是联动的。
无论是股市还是楼市的持币观望,最后钱是要有去向的,大家期待的不是被蒸发而是增值,在保证国家金融安全和保护国民财产性收入问题上要兼顾平衡,毕竟稳定是第一位的。
2、房地产和金融的关系。在银行的资产中,房地产部分占银行资产的比例是15%-20%,包括开发贷款和个人贷款的余额,去年达到了4.8万亿元。这15%-20%的银行资产,为银行创造了多少利润?大概对银行利润的贡献率有20%左右,这不是一个小数目,房地产占了固定资产投资的20%,占了银行资产的15%-20%,为银行创造的利润贡献率是20%,都是两位数。从开发商的资金来源来分析,银行的开发贷款占了15%-20%,抵押贷款和预收款也占了40%-50%,在当前房地产市场低迷,需求市场大量下滑,交易量减少的情况下,对银行和地产商的影响是双关和关键的。如果资金链断裂的话,谁都不会把20%的份额当儿戏。
3、房地产和财政的关系。我国的房地产格局跟其它国家不一样,有中国的特殊性,这里面既存在体制性因素,又存在市场性因素,已经形成了银行、地方政府和开发商三角关系,这在其他国家不一定存在。我国的土地政策中有市场行为,有政策行为,我认为是深层次的是土地制度的问题。因为我国的物业税还没有开征,所以土地政策跟其他国家不同,土地财政就成为特殊的问题,土地和财政的关系是密切的,2003年土地出让金占了地方财政的55%左右,这两年虽有所下降,但是去年仍然保持了40%以上,因此土地是地方政府的第二财政收入。
从房地产开发成本方面来看,在房地产的建设、交易过程中,政府税费收入占房地产开发成本的30~40%,土地费用占房地产开发成本的20~40%。综合地方政府在土地出让金和各项税费上的收入,总计将近占到整个房地产开发成本的50-80%。当前情况是土地市场趋冷,流拍加剧,开发商不象去年那样热衷拿地,有的开发商因为资金链紧张,订金不要了,也要退地,这种情况下,交易量下降就使得土地市场趋冷,包括房地产的税收和其它产业税收的下降,以及自然灾害等都影响了地方财政的收入。在去年地价高涨的时候,地方财政上涨的最快,之后才传递到GDP。地方财政收入直接影响的是什么?2005年全国保障性住房的投资是400亿元,其中来自土地招拍挂方面的投入是240亿元,直到2010年,来自土地招拍挂征的资金占了保障性住房资金总数的60%左右。如果这一部分下滑,拿什么钱解决中低收入住房?
总之,经济、财政、金融、国民收入和房地产这是互相联动的。
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