聂梅生：2008房地产市场迷局探路
“博鳌•21世纪房地产论坛2008届年会”已于6月28日上午隆重开幕。作为一个成功举办7届的行业盛典，博鳌论坛已经成为行业风云人物的言论阵地和同行的交流平台。而2008年的博鳌，因行业上半年的种种波折而更加为人们所期待。正如21世纪报系主编刘洲伟所言，“地产界不是没有航标的行业，最重要的是整个行业中的中流砥柱，也来到了这里，将会给大家带来远见和卓见。”
以下是全国工商联房地产商会会长聂梅生在28日上午发表的主题演讲。
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今天的发言分为两个部分,第一部分已经在"走出房地产迷局建立新的平衡"一文中讲过，今天简要的再重复一下，重点是第二部分：2008房地产迷局探路。
一、当前房地产迷局分析
 全国工商联房地产商会会长 聂梅生 |
分析当前房地产形势，最近有的观点是："房地产对经济的影响大于经济对房地产的影响"。在连续五年的宏观调控下，房地产承受了来自经济和社会的压力，这次来分析房地产对经济的影响会是怎样的情况。
中国的经济一直是三驾马车拉动的：投资、消费和净出口，按照2007年公开的数据，在GDP增长11.9%的情况下，投资占了17.1%，消费占了16.2%，净出口占了40%，到了今年上半年，净出口大量的下降，剩下的就是投资和消费，要想使中国经济按照中央指示的又好又快的发展，投资和消费这两驾马车是不能进一步的下滑，否则就面临中国经济的硬着陆.房地产是什么？一头担着投资，一头担着消费，虽然统计局将房地产放在投资中，但是在居民大宗消费中房地产占的是大头，而且房地产的产业链关联度大而长，在固定资产投资中长期占了20%，因此三驾马车中我们带动了两驾。
1、房地产和国民收入的关系。中国现在居民住房的自有率达到了83%，在这种情况下，2006年我国城镇住宅总量是115亿平方米，大约有30万亿元的住房资产，按照《物权法》和《宪法》都规定，保障居民财产性收入.在收入中现金储蓄余额大约是40万亿元，股市是8万亿元，这就是国民的财富.现在股指被腰斩了，几万亿元没有了，连续的通货膨胀和负利率使得储蓄的40万亿元，在过去的7个月当中，损失了7000亿元人民币，但老百姓没有办法，只有继续的承受负利息又将钱回笼到银行，银行的储蓄增加了5000多亿.，如果楼市像股市那样继续的下滑，现在大家手中30万亿元的住房资产也会贬值，这跟国民经济是相关的，跟股市或房地产是联动的。
无论是股市还是楼市的持币观望，最后钱是要有去向的，大家期待的不是被蒸发而是增值，在保证国家金融安全和保护国民财产性收入问题上要兼顾平衡，毕竟稳定是第一位的。
2、房地产和金融的关系。在银行的资产中，房地产部分占银行资产的比例是15%-20%，包括开发贷款和个人贷款的余额，去年达到了4.8万亿元。这15%-20%的银行资产，为银行创造了多少利润？大概对银行利润的贡献率有20%左右，这不是一个小数目，房地产占了固定资产投资的20%，占了银行资产的15%-20%，为银行创造的利润贡献率是20%，都是两位数。从开发商的资金来源来分析，银行的开发贷款占了15%-20%，抵押贷款和预收款也占了40%-50%，在当前房地产市场低迷，需求市场大量下滑，交易量减少的情况下，对银行和地产商的影响是双关和关键的。如果资金链断裂的话，谁都不会把20%的份额当儿戏。
3、房地产和财政的关系。我国的房地产格局跟其它国家不一样，有中国的特殊性，这里面既存在体制性因素，又存在市场性因素，已经形成了银行、地方政府和开发商三角关系，这在其他国家不一定存在。我国的土地政策中有市场行为，有政策行为，我认为是深层次的是土地制度的问题。因为我国的物业税还没有开征，所以土地政策跟其他国家不同，土地财政就成为特殊的问题，土地和财政的关系是密切的，2003年土地出让金占了地方财政的55%左右，这两年虽有所下降，但是去年仍然保持了40%以上，因此土地是地方政府的第二财政收入。
从房地产开发成本方面来看，在房地产的建设、交易过程中，政府税费收入占房地产开发成本的30～40%，土地费用占房地产开发成本的20～40%。综合地方政府在土地出让金和各项税费上的收入，总计将近占到整个房地产开发成本的50-80%。当前情况是土地市场趋冷，流拍加剧，开发商不象去年那样热衷拿地，有的开发商因为资金链紧张，订金不要了，也要退地，这种情况下，交易量下降就使得土地市场趋冷，包括房地产的税收和其它产业税收的下降，以及自然灾害等都影响了地方财政的收入。在去年地价高涨的时候，地方财政上涨的最快，之后才传递到GDP。地方财政收入直接影响的是什么？2005年全国保障性住房的投资是400亿元，其中来自土地招拍挂方面的投入是240亿元，直到2010年，来自土地招拍挂征的资金占了保障性住房资金总数的60%左右。如果这一部分下滑，拿什么钱解决中低收入住房？
总之，经济、财政、金融、国民收入和房地产这是互相联动的。
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