钟伟:发钞约束和通胀背景下的房地产趋势报告

“博鳌•21世纪房地产论坛2008届年会”已于6月28日上午隆重开幕。作为一个成功举办7届的行业盛典，博鳌论坛已经成为行业风云人物的言论阵地和同行的交流平台。而2008年的博鳌，因行业上半年的种种波折而更加为人们期待。正如21世纪报系主编刘洲伟所言，“地产界不是没有航标的行业，最重要的是整个行业中的中流砥柱，也来到了这里，将会给大家带来远见和卓见。”

以下是北京师范大学金融研究中心主任钟伟在28日上午发表的主题演讲。

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非常高兴在这里跟大家交流房地产和金融的看法。在目前的市场上情况下，即便房地产市场没有像2007年开发商预期的那么好，当市场向下的预期已经形成之后，再去猛烈的批评市场有多么的糟糕，我看来意义并不大的。

目前全球整个通货膨胀是严重的，美国的通货膨胀接近4%左右，欧盟的通货膨胀达到了3.9%。印度的通货膨胀大概是8%，今年还会增加，南美的通货膨胀已经是两位数字了，这个是中国的情况。

从全球的角度来看，欧美日三大经济体的通货膨胀都在快速的上升，金砖四过重中国的通货膨胀相对比较高，中国的通货膨胀是怎样的，国家对石油和电力行业的补贴削弱，CPI不断的上升。中国的PPI和企业利润的关系，企业利润的有明显的下滑，今年1—4月份规模以上的企业的利润是负的1.4%，通货膨胀对整个行业都带来了冲击。

中国的通货膨胀会怎么走，我们知道中国的通货膨胀是有三个因素同动的：一、是食品价格；二、劳动力的价格；三、原材料供应的价格。

就食品价格而言还是有非常大的上升空间，劳动力的价格刚性也是存在的，上游物价的涨幅来说，油价在年内多次调整。重点来看，粮食价格，中美之间的小麦价格的差异，中国国内的价格才是1000元/吨，国内的大米才有3000元/吨，基本农田的保障耕地红线不能碰，农业是弱势产业，要对农业进行扶持，不是说要增加农民收入吗，为什么在人多地少的国家，粮食价格比国际市场的价格更加的低，中国的农业和农民的收入得益于土地的收入为什么这么低，这些都显示出，农产品的价格与现代的价格体系是不对的，损害了大多数农民群体的利益，我们放开劳动力价格和资源的价格不说，仅仅就这一点，中国的通货膨胀在中期的角度来说不会有很快的缓解。

中国的供应不足造成的通货膨胀，我们在市场上很容易的购买到食品，但是供应的数量没有减少，但是成本上升，都使得通货膨胀不能有过于乐观的预期。在通货膨胀不能减弱的情况下，通货膨胀和房价的关系，美国的通货膨胀跟房价的关系，日本通货膨胀和房价之间的关系，通过分析研究中国的通货膨胀和房价的关系。

房价会领先于通货膨胀进行调整的，这就使我们不难理解为什么2006、2007年中国宏观经济还没有非常明显的下滑的时候，房价已经开始调整了，中国的情况也是类似的。

假定将通货膨胀分为恶性、严重的通货膨胀和温和的通货膨胀对房价的影响是不同的，恶性的通货膨胀的情况下，房地产价格无论是名义价格还是实际的价格都会下降的，严重的通货膨胀的情况之下，房价实际是下跌的，现在的通货膨胀是严重的通货膨胀，在5%—10%之间，这种背景下，房地产的名义价格涨幅比较小的，房地产名义价格不能覆盖建造成本资金利率的上升，目前的房地产实际的价格可能是下降的。

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