凌克：宏观经济和房地产的基本面并没有改变

“博鳌•21世纪房地产论坛2008届年会”已于6月28日上午隆重开幕。作为一个成功举办7届的行业盛典，博鳌论坛已经成为行业风云人物的言论阵地和同行的交流平台。而2008年的博鳌，因行业上半年的种种波折而更加为人们期待。正如21世纪报系主编刘洲伟所言，“地产界不是没有航标的行业，最重要的是整个行业中的中流砥柱，也来到了这里，将会给大家带来远见和卓见。”

以下是金地集团董事长凌克在28日上午发表的主题演讲。

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大家好，我每年参加三亚论坛的时候，过去的每一次记忆我的记忆中都是阳光灿烂的日子，今天早晨一看天是阴天，有一点像今天的地产的形式，中国的宏观经济跟房地产的基本面是没有改变的。不能保证在未来的三至四年，GDP在9%—10%的增长，大家比较一下北京、上海、汉城、香港的房价大家可以发现，实际上有贵的道理，而且今后还有承载的空间。

金地集团董事长 凌克

今天我想谈房地产的金融问题，分四个方面：

一、房地产行业的问题，主要着重于金融；

二、房地产金融的发展方向；

三、房地产基金的发展；

四、我个人的建议。

首先，看一下房地产行业存在的一些问题，房地产企业的融资结构不合理，全社会的资源配置不合理，行业的集中度不够，商业地产发展不够。房地产企业的融资结构。在中国这么多的房地产企业贷款占的比例是18%，预售的款是48%，有近70%的资金全部来自于银行，跟国外的地产公司是不同的，国外是来自于银行的钱大致是50%，来自于直接的融资是50%，因此房地产企业资金的来源更加的多元化，来自于银行的贷款、销售的按揭、也应该来自于证券市场，例如说发行股票债券和全社会不同的投资机构和基金保险公司、社保公司等等。

另外一方面，我们看一下银行在房地产行业的贷款比例是多高的，我们都知道房地产企业占银行的贷款是20%左右，2007年底是4.8万亿元，只有1.4%进行了按揭和证券化，绝大部分都是贷款和房地产按揭的形势，一旦房地产行业进行深度的调整，银行业的危机是非常大的，融资结构的不合理，背后看到的是资源分配的不合理。

主要有几个方向表现的：

1、缺乏高风险、高收益的私募的股权基金，同时也缺乏低风险的证券机构的支持，大量的社会资金没有投资的渠道，很多优秀的企业因为缺乏资金，一直不能得到发展。

2、社会资金只能投资于少数几家上市的地产公司，以股票的形式，承受的估价的波动风险比较大。

3、很多的工业企业和综合企业，例如家电企业和许多的中小企业只能自己进行地产的开发，管理能力是比较低的，产品的质量也是一般的，因此资源产生了浪费。美国不是这样的情况，例如GE是工业生产企业，也会投资房地产，例如GE有一个地产基金，但是GE自己不会建一家房地产的开发公司。

4、保险资金、社保资金共同投资于地产的资金因为国家的规定不能超过5%，这些情况说明我国没有合适的地产投资渠道，资源分配是不合理的，房地产行业的效率低下。

下面可以看一下，从这些问题导致我国产够集中度不高的问题，这个问题这里不详细的介绍了。

我国的商业地产发展是滞后的，我国的商业地产在我国房地产总投资的比例是15%，美国非住宅业就是商业地产的投资是有46%，比例差距是非常大的。这种情况下，就造成了现在很多金融工具都没有的情况下，造成了一些问题。例如有大量的办公楼和商场散卖给个别的企业，产权是分散的，管理也是混乱的，像这样的资产想要证券化是无法实现的。

房地产私募基金的问题，可以解决好社会资源配置低下和中国房地产业集中度偏低的问题。

房地产公募基金也就是常说的信托资金，可以帮助众多的机构投资者和个人参与房地产的开发。

房地产的抵押贷款证券化，我认为中国应该大力推进证券化，在过去的几年，我在很多的场合，做了很多的呼吁，现在来看这个问题更加的急迫和重要的。

接下来看完整的房地产金融市场的格局应该是怎样的，首先，应该是所有的投资者都可以对众多的房地产金融产品进行投资，投资者是哪些，例如共同基金，也就是中国看到的证券管理公司，还有对冲基金、保险机构、养老基金，社会捐赠的基金和银行的理财机构以及个人的投资者，他们对金融产品进行投资，可以投资于未上市公司的股权，可以投资于上市公司进行的IPO和增发的新股，还可以投资私募产业基金公司，这些私募的产业基金公司可以投资住宅的开发和商场的开发，也可以投资办公楼，也可以投资地产公司的股权。

同样，还可以有信托基金，持有上游证券化，还可以持有办公楼以及工业地产的证券化，接下来我介绍基金管理公司管理人的关系，基金的管理人是建立在投资者、开发商和房地产金融产品之上的。

房地产的私募股权基金的性质，房地产私募股权的性质是接受政府的基金例如说新加坡的退休基金、中国的社保基金和保险公司的基金，他们在对不同的产业进行投资，因为政府和退休基金是不进行直接的产业投资的，最近中投投资于黑石，政府就相当于私募基金。

我国因为缺乏产业链给我国造成的问题，在这里我就不过多的讲，最后我谈对于发展的期望。

在发展过程中有几种建议，目前的房地产企业，间接融资和银行获得的资金比例过大，我们希望减少间接融资的比例，增加直接融资的比例，例如说从投资的角度，从证券市场获得更多的资金。

我们希望建立房地产基金管理人的考试制度，严格控制管理人的资格，例如金地公司跟UPS成立了基金，就涉及到不同的基金管理人，国家应该建立基金管理人的资格。

尽快出台信托基金的法案，以法律的形式对信托基金的上市和运营进行监督，得益于税收的优惠。

允许社保、共同基金和保险公司投资于房地产的产业。

进一步改善我们的合伙企业法中的税收制度，谢谢大家。