摩根士丹利赵瑜：拥抱资本 房企的战略转型
“博鳌•21世纪房地产论坛2008届年会”已于6月28日上午隆重开幕。作为一个成功举办7届的行业盛典，博鳌论坛已经成为行业风云人物的言论阵地和同行的交流平台。而2008年的博鳌，因行业上半年的种种波折而更加为人们期待。正如21世纪报系主编刘洲伟所言，“地产界不是没有航标的行业，最重要的是整个行业中的中流砥柱，也来到了这里，将会给大家带来远见和卓见。”
以下是摩根士丹利中国区执行董事赵瑜在28日上午发表的主题演讲。
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我讲的是最近的几年，中国的地产海外上市中总共有13个单我们做了9个单，因此摩根是很强的地位，大家认为我们投行只做融资上市，实际上不然的，能够为地产企业进行一条龙的全方位的服务，打造坚实的资本市场的战略平台是我们的核心工作，下面简单的介绍投行的工作业务，在中间的五环中，第一,业务包括收购、兼并、充足业务。第二部分包括投资部，第三部分是房地产股票的研究，第四是企业的上市，私募和上市融资。第五，跟传统业务一样，给相应的地产商进行银团贷款。
 摩根士丹利中国区执行董事 赵瑜 |
前面很多的专家、学者都讲了中国房地产面临的政策和形势，今天就不讲这方面的问题，我写了非常有分量的文章准备投出去，今天就不讲了。
房地产企业面临这样的政策和形势的时候，我们要准备好两个战略上的变化，一个变化是怎样从传统的土地运作战略模式，转变成资本运作的战略模式。
另外一个变化，多数企业都面临很大的困难以及潜在的资金链的断裂，兼并购买重组在行业中已经提到意识日程上，不可避免，企业如何在其中为自己找到很好的退出机制，这是非常重要的一环。
两个战略正是投资银行的专长，如何用地产企业规划资本融资的战略，包括如何进行债务融资，如何进行全融资和债务和股权融资，最佳的杠杆率是怎样的，在不同的阶段如何调节杠杆率，放大股东的回报率，如何平衡如何进行私募和公司层面的股权投资，什么时候进行项目的投资，融资对于公司治理机制以及公司治理结构是怎样的，除了能够为企业融资到需要的资金外，在此过程中，我们也教会企业如何管理资本金的平台，下面就讲非常典型的例子。
以上海总部的世贸为例，充分的显示了如何利用国际资本的平台，让企业插上双重的引擎起飞。2006年1月份摩根的地产基金为公司组织上市前的私募融资，融资了15亿元，当时公司的总股本才是25亿元，融资后才是60多亿元。
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