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摩根士丹利赵瑜:拥抱资本 房企的战略转型

 

“博鳌•21世纪房地产论坛2008届年会”已于6月28日上午隆重开幕。作为一个成功举办7届的行业盛典,博鳌论坛已经成为行业风云人物的言论阵地和同行的交流平台。而2008年的博鳌,因行业上半年的种种波折而更加为人们期待。正如21世纪报系主编刘洲伟所言,“地产界不是没有航标的行业,最重要的是整个行业中的中流砥柱,也来到了这里,将会给大家带来远见和卓见。”

以下是摩根士丹利中国区执行董事赵瑜在28日上午发表的主题演讲。

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我讲的是最近的几年,中国的地产海外上市中总共有13个单我们做了9个单,因此摩根是很强的地位,大家认为我们投行只做融资上市,实际上不然的,能够为地产企业进行一条龙的全方位的服务,打造坚实的资本市场的战略平台是我们的核心工作,下面简单的介绍投行的工作业务,在中间的五环中,第一,业务包括收购、兼并、充足业务。第二部分包括投资部,第三部分是房地产股票的研究,第四是企业的上市,私募和上市融资。第五,跟传统业务一样,给相应的地产商进行银团贷款。

 
摩根士丹利中国区执行董事 赵瑜
摩根士丹利中国区执行董事 赵瑜
最近几年上市的远洋地产、碧桂园等企业,发行可转债和债券,还有快速建档,国内是增发,实际上就是快速闪电配售,抓到资本市场的窗口,给企业尽快的融资,这一块是地产方面的项目,也是为地产公司并购重组的时候提供财务顾问和估值的作用。

前面很多的专家、学者都讲了中国房地产面临的政策和形势,今天就不讲这方面的问题,我写了非常有分量的文章准备投出去,今天就不讲了。

房地产企业面临这样的政策和形势的时候,我们要准备好两个战略上的变化,一个变化是怎样从传统的土地运作战略模式,转变成资本运作的战略模式。

另外一个变化,多数企业都面临很大的困难以及潜在的资金链的断裂,兼并购买重组在行业中已经提到意识日程上,不可避免,企业如何在其中为自己找到很好的退出机制,这是非常重要的一环。

两个战略正是投资银行的专长,如何用地产企业规划资本融资的战略,包括如何进行债务融资,如何进行全融资和债务和股权融资,最佳的杠杆率是怎样的,在不同的阶段如何调节杠杆率,放大股东的回报率,如何平衡如何进行私募和公司层面的股权投资,什么时候进行项目的投资,融资对于公司治理机制以及公司治理结构是怎样的,除了能够为企业融资到需要的资金外,在此过程中,我们也教会企业如何管理资本金的平台,下面就讲非常典型的例子。

以上海总部的世贸为例,充分的显示了如何利用国际资本的平台,让企业插上双重的引擎起飞。2006年1月份摩根的地产基金为公司组织上市前的私募融资,融资了15亿元,当时公司的总股本才是25亿元,融资后才是60多亿元。

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责任编辑/zhengshanshan.bj
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房地产门户搜房网/2008-06-28
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