摩根士丹利赵瑜：拥抱资本 房企的战略转型

2006年6月份摩根将世贸带到香港上市，IPO融资股权是43亿元，上市后股本大大的增加了，2006年10月份，全球的经济学家预见下一个经济周期有可能会来临了，当时的垃圾债券都交易到2000年股票的低点，建议公司因为上市后资本金和股本的扩大，适当的提高杠杆率，对提高股东收益率有很好的放大作用，11月份融资47亿元人民币，其中一大部分是7年不用还本金的，而且做了美元和人民币的调息，固定利率是6.65%，中国今天的商业银行也绝对是不可能借到6.65%的利率，而且7年不用还本，这是债市的作用。2007年次贷危机出现的时候，还没有影响到周围的股票的时候，股票是大大的上扬，市场价值是非常高的，建议公司进行闪电配售，头一天晚上，董事会做出决议，给资本市场打电话进行沟通，全业调动起来，12个小时将55亿元的股本配售完毕，24销售就可以到帐到公司.我们为世贸融资了160亿元人民币，从上市前的500万平方米的土地储备，到去年土被增加到2400万平方米左右，股本价从价值不到100亿元到现在达到了500亿元，这就是充分的利用资本的平台将企业快速的规模化，快速的在市场中找到机会。

无论是上市也好，还是给公司发行债券，还是股本的定价，投资银行的核心工作是定价，实际上定价实际上是包括了几个方面和几种形式的。例如进行股权私募的时候，如何谈私募阶段股权的价值和价格，对股权进行估值，今年下半年大家认为有很多的并购活动的时候，对并购双方的溢价进行估值，代表买方的时候，在未来的整合中能够得到相应的回报。

投放还有其他方面的服务，有的老板将企业卖了，是否就退休了，实际上不是这样的，我们有很多投资的平台，回报可能比办企业还要高，还可以资本市场的再融资增加债券，进行并购，研究分析师的评估以及有大量债的时候，已经发行了债，根据不同市场的情况，对发行的债务进行合理的评估，进一步的降低债务的成本等等业务。

今天利用此机会纠正大家共通且错误的观点，认为投资银行的工作就是做上市的包装，实际上投行有很多的业务工作，我们不是包装而是真正的定价，价格中有两个因素，一个是价值估价，一个是市场估价，在市场好的时候，有的时候市场价值高过价值估价，举一个例子，当我们给世贸增发建议的时候，看到股市的疯涨实际上背离了股市的价值估价，市场不好的时候，例如现在有的投资经理就在其中找被低估价值的公司进行投资，同时，投资人为什么相信投行的定价，是因为投行在这里是市场的投资者，投资者很聪明，在这里进行包装的时候，也会失败。

碧桂园的上市大家是清楚的，一次上市融资近20亿美元，大家都说碧桂园的产品很一般化，市场都是在下端的，实际上碧桂园给我们很好的提示，一个是战略定位的提示，市场是在三、四级市场，这一块市场的需求潜力是非常大的，同时受政策的影响，对高端地产和高政策的影响相对比较小。

还有就是进行跨地区的时候进行标准化和规模化的运作，这很像房地产企业中的沃尔玛，进行路演的时候，不但推高了碧桂园的模式，也将中国的地产地位拉高了，如何帮助企业清晰的战略定位，为战略打造平台，而不是简单的包装，如果我们只是包装的话也是低估企业未来的盈利能力。