HOPSCA•豪布斯卡复合高端物业惊现江山

——专访衢州振辉实业执行总经理叶胜强

引领浙闽赣金商圈，都市炫生活新领地
HOPSCA•豪布斯卡复合高端物业惊现江山 
——专访衢州振辉实业执行总经理叶胜强

近日，一个位于城北新区名为“振辉•财富中心”的地产项目引起了江山人民的极大兴趣，街头巷议热闹非凡。该项目在主题定位、功能布局、建筑形态、空间构造等方面迵异于平时习见的普通住宅或商铺。随着建设进程紧锣密鼓的推进，一个全新的地产项目正越来越清晰地展现在我们面前，并以其百米高度的恢宏气势，当仁不让地成为地标性建筑。
近日，带着种种猜想与好奇，本报记者走进振辉•财富中心的售楼处一探究竟，并就该项目的设计理念等问题采访了执行总经理叶胜强。

HOPSCA•豪布斯卡：国际一流的复合地产开发理念

记　者：振辉•财富中心是一个什么样的项目，为什么会引起业界和市场如此强烈的反响呢？

叶胜强：这个项目是振辉实业在江山鼎力打造的品牌地产代表作，集商务办公、酒店式公寓、星级酒店、主题商街、大型超市、休闲娱乐等于一体的大型城市建筑综合体，建筑面积达101119㎡。之所以会引起关注，我想最主要的原因是项目新颖的设计理念。我们全面引入了世界领先的HOPSCA•豪布斯卡复合高端商业物业开发思路，同时又广泛借鉴上海、深圳、香港等地城市同类项目的先进理念，在每一个细节上均力求展现和阐释新城市主义的理想光芒，从而为业主打造休闲、娱乐、办公、居住和购物的一站式巅峰住品。

记　者：豪布斯卡是一个以前从未听说过的概念，请具体解释一下。

叶胜强：HOPSCA是欧美国家最先进的商业地产模式，本意为酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPING MALL＋商贸博览CONVENTION＋国际公寓APARTMENT，是居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的城市建筑综合体。它在国外已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。

传统的地产开发是将不同的使用功能分开布置，如清一色的工业区、居住区、商业区、文教区等、虽然分区规划思想有一定的合理性，但其最大的弊端是忽视城市是一个联系密切的有机整体。应该看到，城市的每一个功能要素既有一定的独立性，同时它们之间又是相互依存、相互补充的。城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的地产模式，将生活资源融入其中。可见，由若干关系十分密切、性质不同的物业在一定地域范围集聚而成的HOPSCA，绝不是人为臆造出来的，恰恰是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果。HOPSCA概念，就是一个将写字楼、酒店、住宅、商场、生态园林结合到一起进行综合性开发的地产模式，从社会发展的角度上来说，这种模式必然成为未来地产发展的主流方向。

记　者：那具体到振辉•财富中心上，它的出现对江山来说意味着什么呢？

叶胜强：振辉•财富中心是迄今江山乃至浙西地区规模最大、档次最高的复合商业地产项目，它的面世，创下了江山地产开发的九大第一：
 第一个城北新区（CBD）地标性建筑！
 第一个HOPSCA•豪布斯卡复合型高端物业!
 第一个超大型空中花园!
 第一个超大型超市ShoppingMall！
 第一个公馆级产权式酒店！
 第一个欧陆风情主题商街！
 第一个甲级标准写字楼！
 第一个带租约销售黄金旺铺！
 第一个配套超大型停车系统！

三省辐凑，一统江山：超市航母即将诞生

记　者：说到超市，财富中心的超市是怎样的？

叶胜强：振辉•财富中心拥有一个建筑面积达25218㎡的超大型超市，它的设计理念完全与沃尔玛相同。目前我们正在和几家国内外的知名商家洽谈合作事宜，一旦建成开业，它也将是浙西地区最大的超市。

由于我们的项目位处鹿溪北路，东侧为住宅小区，南侧为贝林医院，西侧为居住小区及大型文化广场，北侧为劳动人事局服务大厅办公楼和广电中心大楼、地税局征管大楼等政府各部门办公楼，周边各类配套齐全，交通四通八达，是江山最具发展潜力的商务行政中心区。同时，江山在地理区位上也是浙闽赣三省交界处，东有衢江区、遂昌县，南接福建省浦城县，西连江西省玉山县、广丰县，北邻常山县，交通发达，辐射范围极广。因此，以往大型超市所谓的“五公里死亡圈”将大为扩展。也就是说，我们的超市将不但成为江山市民的购物首选地，更将成为周边60－80公里范围内600万人的购物天堂。

记　者：那以后我们终于可以到这个大型超市来购物了，江山和周边的人民都希望能早日开业呢！

叶胜强：谢谢，江山自古为连接浙闽赣的商贸流通重镇、浙西重要的商品集散地，商业一直比较发达，不过目前的商业企业也存在一些弊端，主要体现在摊位式、分散性、小规模的组织形式和传统的营销方式仍占较大比重，配套设施落后，连锁经营企业、仓储配送中心建设滞后，这样的状况显然不能满足居民日益增长的生活需要。在江山及早引入大型购物场所，完善商业服务布局，提升居民生活品质，无疑是一个紧迫的课题。

正因为这样，江山市党委政府在加快推动工业化和城市化进程的同时，决定大力发展商贸服务业，进一步完善城市服务功能。政府多次热情相邀，希望我们公司来为大家打造江山第一个现代化大型超市，我想我们一定不会辜负广大人民的热切期望，争取早日将它建成开业，从而为江山商业格局的优化、消费档次的提升做出自己应有的贡献。

记　者：现在城里的几家超市，一是规模小，另外停车也非常不方便，这个问题在财富中心应该不会出现吧？

叶胜强：随着家庭轿车的普及，停车方便越来越成为商业项目的必备条件，对此，我们设计了面积17262㎡、泊车位达600个的超大型停车系统，虽然成本非常高，但在这个问题上必须有前瞻性，从而确保20年不落后。

海绵理论与带租约销售：主题商街的匠心独运

记　者：看这个效果图，超市边上是有很多商铺吗？现在很多人都在打听有关情况，请介绍一下。

叶胜强：是的，我们有12200㎡的商铺，有一层的，也有两层、三层和四层的，产品类型丰富，适合从事各类经营活动。它不同于传统意义上的商铺，是一个经过多次研讨、专门设计的新产品。具体地说，有这样几个特点或优势：
一、我们的商铺不是孤立的，而是依托超市而建的，大型超市的日 均人流量将达到2万人次以上，这么庞大而集中的消费群体将为我们的商铺带来巨大的人气，因此，开业繁荣是指日可待的；

二、我们的商铺是一种主题商街，它采用商业项目设计的“海绵理论”，营造了更为合理科学的人流、物流动线，使每个商铺都成为“街铺”；

三、财富中心的商铺在风格上是有统一的主题的，这里不仅仅是购物场所，还是都市人休闲、娱乐、观光的地方；

四、最重要的，为确保投资者获利，降低购买者的风险，同时也为了使整个业态规划更有档次和品位，我们的商铺是带租约销售的，也就是说，买到的人既可以自己经营，也可以回租给我们，我们将会对整个商业项目进行统一招租、统一包装、统一经营，这样来帮助买铺的人真正实现“买到即赚到”的目标。

记　者：什么叫“海绵理论”？

叶胜强：这是个比喻。海绵为什么能吸水，是因为它有惊人的表面积，物理学告诉我们，具有大的表面积的物体具有更大的吸附作用。对于零售商业来说，越是大的销售表面经过它的客流量必然会越大，从而它的吸引顾客入内购物的机率也是最大的。

正是从这个理念出发，我们将商业街的临街面做了多处开放式处理，使主要临街面从单纯的一条直线扩展成有纵向深度的巨大表面，达到双面甚至三面临街的效果。这种多路径抵达的处理给经过的人高频率的暗示，从而引导他们进入购物。

记　者：原来商铺的设计也是有讲究的。那么请问，为什么说财富中心的商业街是带有主题的呢？

叶胜强：主题主要是指设计和立面的风格。我们的项目是在江山新区的核心位置，因此采用了明快的色彩、简洁流畅的造型、精致的细部处理，来体现空灵别致、大气奔放的建筑风格。立面上以纯净的铝板和玻璃幕墙为主色调，搭配局部的活跃色彩肌理变化，消除了立面上的单一和呆板，成为一个生动的带有欧陆风情的休闲场所。（把商业街打造成一个景点）

记　者：这样的话商业街也就成了一个景点？

叶胜强：是的。我们要做的是浙西首座体验型休闲商务中心，因此，我们为整个商业街设计了统一的主题，还在超市屋顶上投巨资建设了浙西最大的空中花园，形成点、线、面、水平、垂直一体化的人文景观。绿带、水景、现代雕塑、休闲座椅、拼花铺地的广泛运用，使购物真正成为了一种享受。

目前，很多市民投资商铺的意识已经渐渐超过普通住宅，一铺旺三代，好铺永留传。我们希望交给购房者的产品不仅仅是一间普通的商铺，而是一个可以永远传承、不断增值的优质资产。

产权式酒店：全民投资时代的财富金矿

记　者：在这栋100米的高楼内，是不是规划了产权式酒店？

叶胜强：是的。产权式酒店由分时度假演变而来。不同的是由投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，发展为进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者平时并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

目前，全球产权式酒店年平均增长15.8%，年销售已达600亿美元。产权式酒作为一种重要的经营创新模式，已成为最受大众家庭青睐的投资工具。在我国，“产权式酒店”已有十多年的发展历史。随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已成燎原之势，近两年有上百家产权酒店诞生。如深圳雅蓝大酒店、陕西汉中21世纪万龙大酒店、厦门悦华酒店、青岛佳信大酒店、秦皇岛维多利亚港湾、海南三亚温泉大酒店、北京龙庆峡（假日）乡村俱乐部等。

记　者：产权式酒店与普通意义上的酒店相比，有什么特点？

叶胜强：产权式酒店实际上起到一个组合投资的作用。首先它不是集资形式的债务关系，投资者获得的是明确界定的产权；其次，它不是一般的购买房产，因为其产权除了单独界定的酒店中某间客房外，还包括酒店统一提供的各种配套服务设施的享用权；第三，它不是股权，投资者不用承担酒店经营的风险。因此其实际意义是有效地解决了庞大的投资难以流动变现而个人的闲散投资又难以有效集聚之间的矛盾，找到了两者双赢的结合点。

对投资者来讲，产权式酒店是一种风险小、回报稳定的投资方式，有明确的产权界定作为投资凭证，具有很强的稳定性和增值预期；对宾馆酒店来讲，产权式酒店为直接融资开辟了新的渠道，是实施滚动发展的有效措施；对当地政府来讲，又增加了新的税源。

记　者：那么，当初规划做产权式酒店主要是出于什么动机呢？

叶胜强：很简单，市场需要。首先，江山的旅游资源特色鲜明，青山碧水，奇山怪石，古镇古村，古道古关。2005年接待游客105万人次，2010年将达到200万人次。浙江省“旅游西进”战略更是明确提出“构筑以江郎山为龙头的浙西生态旅游经济圈”的发展思路，江山距上海500多公里、距杭州300公里，随着黄衢南高速公路的建成和浙赣铁路电气化改造的完工，这里和主流客源市场的距离大大缩短，得天独厚的生态环境资源优势将更加突出，打造大都市休闲旅游基地的条件已经成熟。

与此同时，江山还是赣东、皖南、浙西、闽北旅游网络中一个重要的旅游度假目的地和中继站，和武夷山、三清山、龙虎山、黄山等著名景点距离分别为240公里、107公里、220公里、280公里，极易融入其他著名景区并与之形成联动，构筑一个跨越四省的“四小时旅游圈”，使江山成为浙闽赣三省边际旅游休闲集散中心。但就目前来看，餐饮、住宿设施难以跟上旅游业的迅猛发展，缺少接待大型会议及团队的会务场所，难以满足都市游客的旅游消费需求。

其次，江山有数万人在外地从事消防设备、蜂产业等特色行业，他们平时在外地创业，节假日时经常回家探亲，但很难找到合适的临时住处，住宾馆太贵且不方便，买一套房子放着每年只住几天又太浪费，他们迫切需要一个像财富中心这样的项目，来满足其短期居住和长期投资的需要。因此，我们这个项目并不是凭空想出来的，而是先有这样的需求才有这样的产品，是量身打造的。

此外，我们还规划了7层的甲级写字楼，以填补江山地区没有高档专业写字楼的历史，项目还在设计阶段就有很多公司来咨询、预约了，这又是一个市场空白，我们再一次走在了前面。

结束采访时已经是下午六点，笔者发现，在现场咨询、登记的客户仍然络绎不绝，这也从一个侧面反映了高端物业巨大的市场需求正被激发，同时该项目新颖的开发设计理念已经获得越来越多市民的认同。我们由此也不难看出，江山的房地产开发与消费的水平正迅速提升，已经步入沿海发达地区的前列。

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