08上半年京住宅租赁市场量价涨幅创历史新高

——下半年交易旺季延长租金涨幅回落

一、2008年上半年北京住宅租赁市场状况回顾

1、量价涨幅双双创历史新高

根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明： 2008年上半年北京住宅租赁市场整体状况十分活跃，交易量同比增长了17.1%。全市租金均价为2478元/月•套,同比去年同期的2052元/月•套上涨了20.75%。城八区的租赁均价达到了2793元/月•套，与去年全年的价格相比上涨了595元/月•套，增幅为27.07 %。其中，普通民宅租赁市场价格一直保持在稳步增长的上升通道之中，同比去年涨幅近25.77%；而高端市场的租赁价格下降趋势并未发生太大改变，但降幅有所减缓，今年上半年租金均价为5118元/月•套，同比下降2.4%。今年以来由于房地产买卖市场的观望情绪造成了整体租赁市场中房源和客户的数量均出现了明显上涨，同比去年分别上升了20.48%和7.97%，市场供需比达1.10：1。

2、房源与需求同步增长

2008年上半年的北京住宅租赁市场延续了去年的良好表现，总成交量较去年同期上涨了近17%。成交量的上涨主要是因为上半年以来北京的整体租赁市场房源供给与租房的需求同步上升所致。根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明：2008年上半年北京住宅租赁市场房源供给和租房需求均出现了十分明显的增长态势。1-6月份住宅租赁市场业主登记量同比大涨了20.48%，客户需求量也比去年同期增长了近8%。

图表：2008年上半年我爱我家北京住宅租赁市场供需状况分析（供应量/需求量）

数据来源：我爱我家

我爱我家市场研究中心认为：部分新房出租、由售转租房源以及空置房源的大量入市构成了上半年新增加的房源供给。具体来看，首先北京近几年房地产市场高速发展，每年都有大量新增房源流入租赁市场。据我爱我家的数据表明，从05年至今，城八区一手住宅开盘入住的项目数量651个，全市新商品房小区开盘入住数量近千。这对于租赁房源的大幅扩充提供了充足的准备条件。在今年上半年的房源供给中，首次出租的房源占有相当的比例。这类房源主要分布在通州、大兴以及昌平等近郊区县。其次，由于今年以来房地产市场受到“拐点论”和购房客群观望情绪的影响，大量房源涌入市场，业主的议价空间松动，这些因素在很大程度上摇着二手房市场中的购买者意愿。一部分原本准备销售的业主或因继续看涨后市或因购买人群减少保证收益、加息后还贷压力增加等原因而选择把原本计划出售的房源重新投入租赁市场。另外，因部分合同在春节前后到期的空置租赁房源进入市场，以及少量的业主豪赌奥运会收益而选择提前终止租赁合同的房源，也在一定程度上补充了房屋租赁市场的房源供给。

图表：我爱我家北京住宅租赁市场供需状况分析

数据来源：我爱我家

租房需求增长则主要来源于三个方面：首先，近年来北京房地产价格增幅很快，不断攀升的房价在一定程度上削减了人们的购房需求，部分经济基础较差的购房者通过选择租赁市场解决自身的住房需求。另外市场需求量的增长很可能还会与政府的保障性住房政策有很大关系。保障性住房将在今年年底开售，而且政府部门也加大了提供保障性住房用地的力度。部分可以享受保障性住房政策优惠的客群购买新房需求被暂时搁置，他们通过租赁市场进行过度，从而间接地带动了今年以来的市场需求量上升。

其次，拐点论带来的观望，以及上半年出现的股市大幅度缩水也在一定程度上为北京的租赁市场提供了需求。去年年底，房地产市场出现拐点论。广大购房者与开发商的博弈一直持续，处于资金危机中的开发商疯狂打折促销，但效果并不显著。购房者的观望待购预期反而进一步增强。再加上奥运后地产价格的走向依旧并不明朗以及二套放贷、加息、紧缩的货币政策，这些因素都在很大程度上摇着购房者意愿。根据我爱我家的数据显示，今年成交的租赁客户群中约有8%的人群原本打算购房，但持币观望的心理令他们选择租房等待购买时机。此外，今年以来，受国际通胀、原油价格走高等因素影响，国内股市出现大幅缩水。去年很多购房者本想通过股市、基金等投资手段提高购买力，但苦于资金被套而无法如愿。我爱我家的成交客群中约4%的承租者因购房资金缩水而只能继续选择租房代替购房。

最后，随着城市发展的不断向前以及奥运经济地带动，北京的居住状况以及就业机会相应有所提升，吸引了大量的外来人口。从而大量增加了外来人口的租房需求。截至2007年年末北京市常住人口1633万人，比上年末增加52万人。其中外来人口419.7万人，增加36.3万人。今年上半年外地人群进京势头依然不减。北京宏观经济发展良好，加以奥运经济，吸引了大量的外地人群进京工作、经商。根据我爱我家统计数据表明：新增的外来人口中85%通过租房解决住房问题，大量外来人口租赁成交集中于春节之后的返城高峰。因此带动了08年上半年北京租赁市场的快速增长。

特别推荐

• 更多>>