研究 四大指标体系凸现物业经营价值

近年来，随着房地产业如火如荼的发展，物业管理、物业服务话题也逐渐引起越来越多的重视和关注。一个房地产开发集团，若是它的物业公司有着良好的管理和服务水平，其对应的楼盘就会抢手热销。若是物业服务不到位的公司，则会被业主“驱逐出境”。物业经营好的公司，可为企业带来稳定的、源源不断的收入，反之，则会处于亏损状态、拖累企业。因此，物业公司的服务、管理、品牌、口碑，就显得格外重要。

而物业公司的好坏标准是什么呢？是让业主简单地去投票吗？是搞一个简单的评比打分吗？甚或是花一点钱就去弄个排名吗？我们偶有看见，少许媒体或社团会开展一些诸如“十佳物业公司”、“十佳满意物业服务小区”的评比，但是这些评比并不能从根本上为企业解决问题，这些评比大多从物业服务态度、物业环境方面来衡量，他们只告诉企业结果：你得了多少分，得了多少名，他们只会对物业公司说好与坏，但是为什么好，为什么坏，如何更好，却不能道出一个所以然。毕竟，这些评比社团不是搞专业物业研究的，他们不可能去指导企业该如何如何做。因此，专业的、权威的机构所做的研究就变得有价值起来。

众所周知，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家权威研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2002年成立以来，已完成“中国房地产百强企业研究”、“中国房地产上市公司10强研究”、“中国房地产策划代理百强企业研究”、“中国房地产公司品牌TOP10”、“中国城市房地产开发投资吸引力10强”等多项研究，得到了政府及专家学者、金融投资机构、房地产企业等社会各界的广泛关注，其研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

2008年6月，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家单位又设立了专项课题，开展“2008中国物业服务百强企业研究”，旨在客观反映物业管理服务行业的最新发展状况，了解消费者对目前物业管理服务的需求，提升国内物业服务企业的服务水平，促进物业管理服务行业的健康发展。

“2008中国物业服务百强企业研究”与其他物业评比有何不同呢？它的方法体系是什么？

（1）研究对象起点高。此次研究，参与的企业必须具有相关主管部门颁发的二级以上资质；另外，近三年平均每年管理项目总建筑面积50万平方米是企业入选的门槛值。

（2）研究以客观数据为依据，研究原则客观、公正、准确、全面。

（3）研究方法体系四大指标三结合。此次研究的主要指标是：服务规模、服务质量、经营绩效、发展潜力。而这四个指标又遵循互相结合，相辅相成的设计原则：服务规模与服务质量相结合；服务规模与经营绩效相结合；企业现状与发展潜力相结合。

（4）数据来源真实，数据复核认真。本次研究的数据一为企业填报的数据；二为中国房地产TOP10研究组对业主进行的满意度调查数据；三为中国房地产指数系统（CREIS）数据库；四为相关机构对外公开的数据，如建委、房管局、统计局、公司年报、企业网站等。在数据审核方面，研究组将对填报数据进行复核确认。首先，企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；其次，通过各地物业管理协会的公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉复核；对有疑问的数据研究组将进入社区进行业主一对一访谈现场复核。

（5）计量评价方法严谨科学。在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法进行。因子分析（Factor Analysis）是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国物业服务企业综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成企业综合实力指数。

目前，“2008中国物业服务百强企业研究”正在火热进行中，为了您的物业公司能够在管理、服务、财务、品牌等各方面均有提升，有实力的企业不妨考虑参与此项研究。

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