摩根士丹利等布局中小城市看好二三线城市商业地产

近期第二届Cityscape China中国上海国际地产投资与开发博览会在上海新国际博览中心举行。本次博览会吸引了来自15个国家的65家开发商参展，展览面积达6000余平方米，汇集了来自阿拉伯、澳大利亚、迪拜等地的地产开发集团和建筑设计公司，众多业内人士出席相关论坛，二三线城市商业地产的前景成为热点话题之一。

二三线城市潜力大

仲量联行华东区总经理Eugene Tang将中国目前的商业地产发展情况分为三个阶段，合肥、南昌、昆明等城市商业地产处于休眠期，无锡、宁波、哈尔滨、济南、长沙等城市商业地产处于导入期，而天津、重庆、沈阳、大连、苏州、武汉和南京的商业地产处于成长期。这些城市的商业地产蕴藏的潜力值得大型投资机构关注，Eugene Tang认为，部分二三线城市的经济增长速度甚至高于北京、上海等一线城市，潜在的消费能力惊人，且高端消费者的认知能力也在增强，这种需求也恰恰迎合了国际品牌的发展需求。据了解，中国奢侈品消费以20%～30％/年的速度在增长，增幅位居全球之首。目前，国际一线品牌几乎遍及所有二三线城市。GMS（摩根士丹利）在中国投资的第一个商业项目不是在京沪，而是浙江温州的德清，预计年底正式营业。

与会专家认为，是否在一个城市投资，并不是看它是不是省会城市，而是要看其辐射范围，比如说成都本身有约600万人口，其辐射范围还包括周边的攀枝花等中小城市。本溪、鞍山的市民会去沈阳消费，武汉、青岛、大连也同样拥有自己的辐射圈。南京、宁波、成都、西安、武汉等二线城市的经济处于快速增长期，也处于“十一五”规划的加速发展期，而且在二三线城市投资商业地产基本不存在竞争对手。澳大利亚有2000万人，却有几千个购物中心，而中国的商业地产分布率还有很大的提升潜力。

入市时机非常重要

开发利润是吸引投资商进入二三线城市的最大因素，这些城市处于发展起步期，它们的土地成本和土地综合规划优势为开发商提供了契机，新型商业通过后期的良好积蓄，一旦成熟，其价值增长可以达到200％甚至300％以上。

当然，任何投资都有风险，商业地产尤其如此。商业协会黄会长借用《北京人在纽约》的台词来说明投资商业地产的风险之大，“如果你想发大财，就去做商业地产；如果你想栽跟头，请你去做商业地产。如果你想发大财还不想栽跟头，那么请多咨询专业投资公司吧”。

具有成熟投资经验的瑞安房地产高层David坦言，入市时机很重要，开发太早，政策和消费能力还没被挖掘，开发太晚，地价和房价开始上升，成本太高。一线城市土地贵得多，风险也更大，而且能吸引来自全国的开发商去竞拍，但二三线城市可能只是吸引区域性的开发商。不过，反过来讲，二三线城市政府操作大型商业地产的经验相对欠缺，在与国际型投资商打交道的过程中，审批程序可能会更长一些，但总体回报率会高于一线城市，开发商和投资商要和本地政府密切配合，共同建设能够影响城市发展的大型商业项目。

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