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顾云昌：房地产泡沫和金融危机令人担心

今天是我们2008年第五届中国别墅节，我每届都参加，尽管我自己没有住上别墅，别墅节代表一种生活方式，这是人都向往的方式，当然了由于我们中国的人多低少和现在的经济发展，恐怕暂时人人都住别墅是不可能的，但是别墅的生活方式还是应该提倡和追求的。

中国房地产住宅研究会副会长 顾云昌
中国房地产住宅研究会副会长 顾云昌
第五届了，以后还能开几届？能开就开。我想别墅节，尽管我们国家土地的别墅有限制，或者是我们能够打造别墅的土地越来越少了，当然现在政策没有再提土地，但是我再想未来的三秋地，非耕地，我们将来可能还有别墅的诞生等等。或者是一些新增加的土地等等。所以我想我们的别墅节应该继续做下去。我们主办单位让我就房地产的政策，房地产政策做一个展望。的确现在有太多的不确定性，我今天看了报道，据说金融大颚索罗斯说什么都不怕，不怕丢钱，就怕不确定性。恰恰是中国和世界经济发展有许多不确定性，这是总理说的，所以总理说今年的经济面临很大的困难。宏观经济有这么大不确定性，作为宏观经济下的重要企业，都有许多不确定性。我今天又重温了我们国家领导的讲话，比如说我们的总书记说，中国的改革开放，改革开放正处在一个关键时期，中国的经济社会正处在一个十分重要的关口。那么房地产何尝又不是处在一个十分重要的关口呢。但是我们还是可以展望的。我对中国08年和今后房地产发展有一个展望，有三点展望，第一点展望，我们房地产市场要保持健康地、稳定的发展。第二个展望，我们房地产的制度，房地产体制，一定要关注主流目标的实现。第三个展望，我们房地产产品一定要走绿色发展的道路。对于两型社会发展的要求，我们的产品必须走发展的道路。第一个是市场层面，一个是制度层面，一个产品层面。这三个层面是相互联系，但是又相互独立的。好像认为房价提高了，所以就必须提出社会保障问题，实际上社会保障是一个独立的问题，中国社会的保障，跟房价的高低没有关系。就是说我们要把市场的冷热看作是宏观调控经常碰到的问题，房地产体制，我们的住房应该是稳定的，长期的，应该有保障性。而我们过去几年保障这方面比较缺失，今天各地方都在关注保障。

我们未来产品的发展方向，我们的目标是什么？总理在政府工作报告中讲的很清楚，要建设有中国特色的、科学合理的中国住房消费意识。我想从三个方面进行展望，比如说政策层面，我们制度层面很清楚，中国要解决住房问题，必须两条腿走路，就是市场化和保障性。而且我们国家很明确，市场化占多大数的，少部分人通过保障性解决住房问题，当然各地的情况不一样，比如说在上海、北京保障性住房比较高一点，比如说上海、北京四分之一是保障性的。在传统层面，我们两型社会的要求，总书记提出来，我们节能、省地方面的法律政策都在不断出台，必然促进我们朝着这个方面发展，无论是什么产品，都必须是节能、节材的，第一个就是环保的。接下来的问题就是房地产展望是我们的市场展望。中国的市场到底如何？现在处在什么样的情况下？刚才我说了，正处在一个十分重要的关口，我把这句话用到今天的房地产市场上。如果说在两个月以前，我们的政府有关部门对外发表房地产市场看法的时候，仍然以房价上涨过，好像以反弹为主的话，这样下来的话，恐怕看法会有变化。现在房地产层面发生一个微妙的变化，所以现在许多人提出来就势，到底如何看待这个市场？

各位可能注意到，6月13号中共中央国务院召开了由各省市自治区参加的经济工作会议，在这次会议上，胡总书记做了讲话，当然他讲话的主要内容，有三个方面，第一可能抗震救灾，第二办好奥运，第三保持社会经济的稳定发展。我们发现总书记的讲话当中没有再提我们非常熟悉的从紧的货币政策，不知道大家注意没有？对宏观经济的调控，要做到三性，预见性、针对性和灵活性。我们的主要工作是什么？希望大家给注意总书记讲了四句和房地产金融联在一起，第一，加强金融监管，第二，促进资本市场健康发展，第三句，保持房地产市场的稳定，第四句，务必防范金融风险。我想这是当前的大事。一个国家经济安全非常重要，前段时间出现了美国的次贷危机，我们要保持中国的经济安全稳定，主要是保持金融的安定和稳定，而要保持金融的安全稳定，必须要使资本市场健康发展。我在想前两年稳定房价，这几年还是提出稳定房价，健康发展稳定，供求关系稳定，价格稳定。现在稳定是什么？我想各有各的理解，是继续防止房价上涨过快？还是防止供求关系出现两型化？国家官方的统计数据表明，今年1到5月份，全国商品住宅销售价格同比上涨10.2%。但是请注意，5月份和4月份的环比增长是0.2%。4月比3月，环比增长0.3%。环比只有0.2、0.3%的增长，在大部分城市当中，大部分城市的环比是下降的，三分之二的城市环比是上升的。

从我们市场当中感悟到的情况，就是打折、降价。当然了这个现象我们认为总是应该看到理性的回归，但是我们看看第二组数据，今年1到5月份，全国商品住宅的销售额和销售面积出现了双降，据我所知，从1998年中国进入房产以来，首次出现了双降，销售面积降低了6.5%，销售价格降了0.4%到0.5%。去年4、5月份以后，销售额、销售面积涨的很快，而今年不仅没有涨，反而有可能往下降，可能销售面积的下降幅度还会提高。我记得大家都是出于对行业健康的发展下考虑的，但是如何来判断这个市场？预见性、针对性和灵活性，各个地方的市场发展情况不一样。回归以后又下去了，这就出现大白点，第三个情形，回归到一个合适的位置上稳定发展。现在看来，这三个可能还不存在。还有一种可能性，就是供求关系的变化。我们销售的面积的数量要比去年有下降。从我们现在的预期来看，所以我们的研究方向到底是什么决定了房价市场的上涨？什么决定了我们的销售额？销售面积？这个值得我们认真研究。在这样的情况下，我们如何应对地方政府、中央政府，我们的媒体怎么看？我们的各方怎么看？大家都在观望。也许观望的心态是对的。现在应该是一种理性的回归，到底能够回归到什么程度？我们能不能根据中央的要求，保持房地产市场的稳定？现在正处在重要的关口。我想我应该共同努力来促进中国房地产市场的软着陆。或者说我们现在希望的是过去几年努力探索，恐怕大家也希望我们下滑，走下坡路，严重的下滑对我们整个国家的就业，甚至对金融体系有很大的威胁。

我们看到了日本，看到了台湾，看到了香港，过去几年房地产泡沫，金融危机，到现在还没有完全消除，我们中国会不会也像他们那样呢？这个问题很值得我们担心。保持房价的稳定，这是中央提出的要求，也是作为我们共同努力的目标。促进我们房地产市场的稳定，稳定就是供求关系的稳定，价格的稳定。对此我个人的观点是，我是充满信心的，理由是什么呢？中国的房价市场不同于其他国家的市场，或者是大国家的市场，也不同于越南的市场，我们对发达国家而言，我们的市场现在是不成熟的，但是不成我们是市场饱和的，我们的刚性需求很旺盛，我们价格虽然合理了，无论是普通住宅，还是别墅，价格定的合理，房子销售的就很好。我们有的盘卖的好，有的盘卖的不好，这样的市场是正常的。我们的市场到了什么程度呢？产品做的不好的，好产品都卖光了，不好的产品卖的很慢，最后价格卖的很贵，赚的钱越多。我们中国的市场，刚性需求还是旺盛的，另外一方面，我们国内有相当一部分的人，知道了投资渠道，只要有好的机会，他还是想投资的。所以无论是刚性需求，还是一部分的投资需求，我这里讲的是投资市场，而不是投机。

所以我认为我们的市场区别这些成熟市场，我们是一个不饱和的市场，特别是一些中小城市，越是大城市影响越大。我想许多人都会说，深圳跳下去了，大家是不是也跟着跳下去了？深圳房价降了30%，广州房价也降了10%、20%，但是市场是不一样的。我们的企业炒作很低，现在北京、上海，我去年看到的情况，也是长期投资的，深圳的情况，楼价炒的很高，这种情况在上海、北京都不一样，所以说不能说深圳跳下去了，我们都要跳下去。因为他太高了，有必要回落。这是整个刚性需求和市场的差异是不一样的。

第二点，在中国的当今的房价市场上，我们的市场有中国自己的特点，有中国自己的发展模式，不什么模式？中国政府，地方政府虽然掌握了很多主动权，调控市场的抓手在政府手里，政府的独立的供应，决定了市场的供求关系。我们的金融遭遇的手段要比国外多，我们可以出台政策，我们可以取决于政府的手段。我们的政府层面不是法律规定的，保持了我们整个市场上的整个的混乱局面得到了一定的控制。我相信稳定市场房价的要求，我想中央政府从大局出发，稳定市场房价不是从哪怕各个利益集团的角度出发，而是从整个宏观经济整体的角度出发，我们需要有时间的空间，我们不希望大起大落，我现在强调房价市场容易大起大落，但是在起的时候要防止大落，在落的时候要防止大起。我想这就是我们对整个市场的展望。在市场不确定下，我们根据中央的三性要求，我们各级政府政策加快进行及时的调整，我们的行业，我们的媒体，也应该共同来唱一首歌，叫稳定之歌。谢谢大家。

责任编辑/wangwei.bj
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