银行房贷产品推陈出新 两种还款方式多种演变

越来越明确的加息预期，越来越低迷的楼市成交，被房地产商“绑架”的银行最近的日子可不好过。
　　各银行除了不断推出房贷新品之外，也加大小额个人信用贷款的创新。专家提醒投资者，房贷市场创新品种虽然很多，但是无非是从最基本的“等额本金”、“等额本息”两种还款方式演变而来，这两种方式是投资者选择的起点。

房贷新品瞄准下半年加息预期

“等额本金”还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，这种方式在初期还款的金额较多，随后会递减。“等额本息”还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款，包括本金和利息，等额本息还款，贷款人支付的利息相对较高。

目前比较多的还款方式是“等额本息”式还款，根据其演变而来的创新产品有很多，如建行上海分行推出的“定额供”和“定期供”，深发展的“气球贷”，光大银行的“天天省”等。这类产品还有一个特点，就是主动调整结构应对下半年加息预期。

建行“定额供”在“等额本息”还款的基础上，借款人每月按约定的金额归还贷款，月供不随利率变化而变化，多还的本金直接冲减贷款本金。如果加息，借款人可以和建行约定月供低于“等额本息”月供额度。

深发展的“气球贷”是借款人享受3-5年期利率水平，同时又可选择较长的期限来计算月供，将贷款本金的一部分放在最后一期一次性偿还，该产品缺点是在还贷末期容易造成较大的还款压力。

另外一类是由“等额本金”还款方式演变而来，如工行的“按周供”，将以往按月还款的方式改为按周还款，可选择“双周”或者“单周”，这样是为了提高还款频率，使得每期还款中本金所占比例更多，利息所占比例相应减少，本金减少速度加快，因此，还款的周期被缩短，同时也节省利息总支出。

光大银行的“天天省”也是提高还款频率的还贷方式，操作模式是客户将自有资金按照一定规则用作提前偿还贷款，银行在次日将客户前日偿还的金额划拨还款账户，这一还款方式最大的特点就是在节省贷款利息的同时，还能满足临时资金需求。

此外，各家银行会根据贷款者具体情况上浮或下浮贷款利率，上浮最少为10%。如果贷款者买房非第一套房，或者个人信用记录不是太好，上浮的幅度有可能会高到30%甚至40%。如果购房者购买的是第一套住房，且过去信用记录较好，银行则会在贷款基准利率上进行下调，下调的下限为基准利率的8.5折。

个贷转房贷解决资金缺口

一位外资银行理财师告诉记者，今年国家银根紧缩的态度不太可能有太大的转变，对于现在的市场，外资银行相对比较谨慎，没有过多的房贷新产品出现，在个人信贷方面倒是有一些创新。

如渣打银行推出的最高额度为人民币20万元的小额信贷，月薪3000元以上者就可以申请，年利率为7.9%-9.9%。虽然这类贷款明确规定不可用于“不动产买卖或股本权益性投资”，但是，记者从其他外资银行了解到，这类贷款最后还是流动到房地产投资方面。

东亚银行新推出的个人信用贷款，贷款额度最高为50万元或者是贷款者月收入的6倍，以这两个条件的较低者为准，贷款利率为人民银行公布的同期基准利率的1.3倍。

该外资银行理财师说：“现在房地产市场环境非常复杂，在很多投资者观望和等待的同时，同样也有投资者认为这个时候是好的入市时机。”

该理财师提到，高端客户对于别墅一直情有独钟，这部分客户对于生活质量非常在意，他们认为，高档别墅市场价格回调幅度不会太大。这类人一般会抵押出一部分资产，至于之后的流动性问题，他们通常考虑利用个人贷款来解决。

这类高端客户的特点是有较高的固定收入来源，只是短期需要解决流动性；这类人群还款能力稳定，银行也会设置相关条件来筛选优质的客户群体。

生活质量

是选择还款方式的重要依据

“贷款者首先要明确手头资金是否充裕，立足自身财务状况，充分考虑资金的流动性需要、家庭资产负债状况以及自身承担风险的能力，在此基础上再选择适合自己的房贷产品。”一位东亚银行的理财师说道。

家庭现金流较充裕的人士，可以选择早期还贷；资金不够充分的人则可以选择期限较长的还款方式，最好是固定利率的还贷方式，以减轻潜在的加息给未来还款带来的压力。

上述人士还谈到，生活质量也是选择房贷还款方式的重要依据，因为贷款期限较长，最后的利息部分可能需要还出“多一套房子的钱”。但如果保证生活质量不下降太大，还是应选择还款时间较长的还款方式，在以后资金充裕的时候再提前还款，减少利息。

比如建行上海分行提供的“定期供”房贷，借款人在借款期限内每月偿还贷款利息，按约定的期限间隔等额偿还贷款本金。“定期供”比较适用借款人有阶段性的大额收入。

另外，理财师强调，那些想将个人信用贷款贷出来用于房地产投资的人，应明确个人贷款并不能贷出来很多资金，对于投资房产没有太大意义，并且银行还会走较长的审批过程。目前已经有些小额信用贷款出现部分坏账，银行未来在审批小额个人信用贷款时会更加严格。

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