200亿外资抄底上海楼市 下半年交易量将走高

转型股权投资

从3年前外资进入上海楼市至今，可以见到，外资的操作运营方式壮大了中国投资市场，并且逐步让上海形成了稳定持续的房地产投资环境。

“以前大家对外资的运作模式不了解，现在已经清楚，外资介入无非是一个增值投资的过程。当收购的物业增值到一定幅度之后，外资机构便会出手售出。”叶建成说。

要使得收购的物业增值，外资机构并不仅是“坐享其成”，更多地是以国际化的管理理念与运营方式提升物业本身的价值。相对几年前上海写字楼散卖的方式，目前的整体出售给项目的价值提升留有较大的空间，并且拓展了整个投资市场。

“在外资目前的投资流程中，最大的不确定因素其实是银行。”叶建成指出，以前市场会关心有没有买卖、交易会不会成功，如今“融资是否顺利”变得更加重要。

鉴于当前上海住宅市场处于价格拉锯的阶段，在外资的海外股权交易中，银行对于该市场的交易相当谨慎，对项目资质的要求较高，且融资额度不大，一般为50%~60%。而商业地产的未来前景依然乐观，买方的融资相对比较容易。

“在这种情况下，基金也开始寻找本地的开发商进行合作，因为项目投资的回报率更大，而且项目操作还可依靠本地开发商，而不像整体物业收购，还需要另外花费人力来进行管理。”叶建成说。

这样的转变不惟上海独有。如青岛、天津等地，也有越来越多的基金在寻求与本土开发商战略合作。叶建成表示：“这种形式也为开发商拓宽了融资渠道。在今年不少本土开发商面临资金压力的情况下，这种合作往往就是一拍即合。”

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