土地“流拍”加速楼市调整　市场预期正逆变

业内人士分析，以前开发商拿地资金主要有两个渠道，上市公司主要通过增发来获取资金，非上市公司则主要通过银行贷款，现在两个渠道全部紧缩。在房贷新政出台后，国土资源部又发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，要求开发商付清全部出让金后才能领证。这无疑增加了开发商的拿地成本，对开发商的自有资金和资质要求大幅提高，客观上使大部分开发商在拿地时显得力不从心。很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商肯定不敢轻易拿地。当前全国楼市销售持续冷清和房地产景气度的回落，促使房企未来成长空间大大萎缩；而信贷从紧、上市受限导致的融资门槛和成本提高，使得开发商日趋紧张的资金链越发紧张，在短时期内很难得到缓解。

“不仅消费者对楼市观望，开发商同样也对低迷的楼市持观望态度。开发商的观望态度是造成目前土地不断流拍，拍卖地价走低的重要因素。”业内人士认为，央行多次加息形成的累积效应，对投资、投机性购房需求都有不可忽视的打击作用。加之国家对保障房建设力度的加大，这些都在很大程度上抑制了需求。加之拐点之言频出，这样一来很多人都陷入迷茫：是不是房地产市场的冬天来了？

很多人在观望，也有很多人对即将到来的信贷紧缩、宏观调控产生恐惧，种种因素使得房地产市场变得冷淡，开发商也大多陷入观望之中，在这样的态势下，拿地这样的前瞻性工作自然也就出现了停滞，很多开发商认为目前不是进入楼市开发的最好时机。

影响：楼市进入调整期“频频的土地流拍事件从某种程度上说明目前开发商面临着巨大的资金压力，未来中国楼市将经历一个调整期。”省会某地产开发商表示，房地产市场预期、土地市场预期正发生巨大改变，地价就可能越来越走低。“房企圈地，圈地后赶紧开发，开发后再圈钱，圈钱后再圈地”的传统模式已经不复存在了。开发商对房地产市场的未来预期发生的逆变可能导致房价和地价双双下行。

土地频遭“流拍”不仅只是楼市寒流的一个新佐证。业内人士认为，国家实行“招拍挂”出让土地政策是正确的，但一些地方政府“把真经念歪了”。近年来，一些地方政府在采用挂牌拍卖方式出让土地的实际操作中，一味追求土地市场价值的最大化，导致地价飙升，在很大程度上助推房价上涨，土地频遭“流拍”就真实地暴露出拍地政策的操作弊端。

土地流拍的背后是房地产开发商对未来房地产预期的改变。房地产开发商会重估房价趋势，进而重估地价及土地市场价值。房地产开发商一方面会将手中大量闲置地尽快开发入市，另一方面又会更谨慎拿地，甚至在高地价面前放弃拿地。土地频繁“流拍”,说明房地产开发商对未来房地产的预期在急剧降温。

记者日前在对不少开发商的采访中得出的信息是，导致开发商拿地谨慎的原因首推当前宏观调控政策的不明朗。新地块将会严格执行“90/70”政策，针对的购房人群将会是中等收入者，这部分人对于房贷的依赖性较高，而第二套房贷政策、加息等都加重了其购房成本，加之今年还没有确定的金融信贷政策，都给未来销售带来阻力。有专业人士分析，在此背景下，如果地方政府不改变目前的“出让土地价高者得”的模式，就不排除这种可能：将来，为降低风险，开发商更多地集体对地价说“不”，土地招标拍卖“流拍”也将在全国范围内更多、更频繁出现，进而引发地价拐点。

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