中指测评-北京.龙湖•花盛香醍

中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对北京房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的北京龙湖•花盛香醍专项测评报告。

2008年测评结果：A

级别释义：花园景观，稀有物业，客户群体有限，周边生活配套及环境有待进一步改善。

项目概况

项目名称：龙湖•花盛香醍

地理位置：通州区梨园镇怡乐中街

所属方位：东五六环之间

投资商：龙湖地产

开发商：北京龙湖中佰置业有限公司

物业类型：别墅

占地面积：9.8万平方米

建筑面积：13.7万平方米

市场价格：别邸：14200元/平方米
                    叠拼：22000元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-5-30）

测评观点

据龙湖•花盛香醍项目各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好，开发企业具有较高品牌价值，丰富的物业开发经验，项目品质高，花园景观，稀有物业，但项目所处位置整体环境一般，产品定价过高。

主要优势和机遇

据市场因素，宏观投资环境总体平稳，但不排除因紧缩货币政策带来的高端客群需求变化的影响；

据企业因素，开发企业具有较高的品牌价值，项目可信度和美誉度较高，整合运营能力较强；

据项目因素，项目定位于市场稀有物业，地中海、托斯卡纳式异域建筑风格，顶跃和底跃的空间设计，综合品质居优；

据区域因素，城市化东拓、通州新城规划给区域地产发展营造出新的发展机遇。

主要风险和挑战

据市场和企业因素，目前市场观望情绪过浓，宏观市场流动性过剩，还存在从紧的货币政策预期；

据项目和区域因素，产品定价偏高于区域水平，户型过大，客户群体有限，周边生活配套及环境有待进一步改善。

测评得分表

指标版本：区域板块典型样本项目

指标基准日：2008年5月30日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，北京龙湖•花盛香醍最终综合测评得分为8.19。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

中国房地产指数系统
中国指数研究院
2008年7月

说明：“测评报告”以市场、企业、项目、区域四大因素为核心考量因素，通过对其现状和将来走势的比较分析和预测，辅之以专家加权修正，力求取得对所评价地产项目潜力的客观、公正地判断。“测评报告”属中国房地产指数系统研究成果，与所评价项目没有任何利益关系，仅供中国房地产指数系统及购房者消费决策进行参考，消费者据此购房投资，风险自担。详细测算指标可以登陆中国城市购房者消费投资决策信息系统，也可直接与我们联系010-59306977。

以上内容由中国房地产指数系统、中国指数研究院研究撰写，全部数据来源均为中国房地产指数系统、中国指数研究院研究。如需转载请或了解更加详细的资讯请与中国房地产指数系统、中国指数研究院研究联系。如发现非法刊登转载，我们将依法追究其法律责任。联系电话：010-59306977

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