房价收入比失衡 有多少湛江人真正买得起房？

面对今日的楼价，有业内人士这样认为：“如果你的钱来得很容易，湛江目前的房价不高；但是，有几个人的钱不是血汗钱？”今天，记者想从购买力这个角度，对房价再作一些“力所能及”的分析。

国际上一般用“房价收入比”来界定一个地区房价的合理性与消费者的实际购房能力。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。1996年，联合国人居中心发布的权威报告认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2-3倍，如达到5倍，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。

针对我国的现实情况，国内外专家给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3-6倍，也就是说，一个家庭3-6年的总收入可以购买一套住房。按目前湛江的房价（均价已突破3575元/平方米，而且新开的大盘均价更在4500元/平方米左右）和建筑面积（市场上基本上都是大户型，绝大部分房子的建筑面积在120平方米以上），不用再套什么统计数据（这些所谓的数据，记者一向不太较真），我们就可以胆气十足的问一句：“按此估算，有多少湛江人买得起房？”有钱人不会关心这个问题，但是，绝大部分都是工薪一族、街市小民，3-6年的收入（不吃不喝）可以买得起一套房子？买一个厕所还差不多。记者不需要数据（这些所谓的数据，有多少成色？大家心知肚明），只要深入一下房地产市场，大概就会得出这样一个结论：湛江目前的房价已经远远超出了民间的实际购买力——请注意，我说的是“民间”，占这个城市绝大多数人口的群体，而不是一些高收入的优越阶层。

而且，在套用“房价收入比”这个权威公式时，我们还忽略了一个极其重要的因素，即“社会保障产品的数量和质量”。欧美等发达国家的民众为什么敢大手花钱而无忧无虑？原因很简单，他们的教育、医疗、养老等民生问题基本上都由国家埋单。而我国的社会保障性产品极不健全，我们很大程度上需要靠自己来支付不断上涨的医疗、教育和日后的养老费用。这意味着，我们的收入并不能完全用于购房（在此，我们更不要说不断飙升的物价了）。

说到这里，我们都很明白：能够买得起房的只是少数高收入阶层，而这个阶层基本上都有了自住性住房，其购房行为如果不是投机一般就是投资；再有一部分就是勉强买得起房又真正需要住房的群体，他们只能靠按揭贷款了。

这就意味着：湛江楼市极有可能存在虚假的繁荣（如果，这也算是繁荣的话）。

这种虚假的繁荣，由于房价远远偏离了广大民众的实际购买力将显得极其脆弱，一旦人们对房价的上涨预期不再，购买力萎缩的真实一面马上就会显现出来。深圳、东莞的房价持续大幅下跌，正是投机退潮，急剧萎缩的购买力无力支撑虚高的房价所致。湛江与深圳不同，会不会步深圳的后尘？我们不敢武断地下这个结论。不过，我们可以告诉那些还极力鼓吹“湛江房价只涨不跌”的地产商们：房贷新政实施后，将全面抑制人们的实际消费能力；而最近央行大幅度提高存款准备金率一个百分点，又进一步收窄了开发商融资的渠道，资金链变得更加脆弱；几大土地新政实施后，将打击囤积土地的能力，相当一部分存量住房将被逼向市场。

让我们这样结束罢——如果房价继续飙升，大大超出了房子本身的价值，远远超出了最大部分群体的实际购买力，我们可以不买房；但大大小小的开发商，你们可以不卖房吗？

【聊聊湛江楼市】

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