楼市从牛到熊 预期也从癫狂转向迷茫

从1998年房改到去年年底，中国房地产市场度过十年黄金发展期，一度失控如野马狂奔的房价硬生生来了个急刹车，在今年三月进入下行周期。

楼市由牛转熊，市场预期也从癫狂转向迷茫，从北京到深圳，从成都到上海，甚至一直置身风暴眼之外的杭州，全国各个城市的楼市正在趋冷。纵观国内楼市，目前最突出的特点即是持币观望，以杭州为例，6月的住宅价格同比增长6.61%，楼价虽然在上涨，但是同期交易量呈现大幅下降，其中成交面积环比下降33.61%，成交金额环比下降29.22%。杭州的情况只是全国楼市的缩影， 三月以来各个城市楼价或涨或跌，交易量都有不同幅度的下降。正如全国工商联房地产商会会长聂梅生女士所说，目前的楼市可以用“有价无市“来形容了。

购房者态度集体逆转，普遍选择观望，主要还是由当前的宏观经济形势决定的：国际经济形势忧患重重，油价大幅上涨和汇率直接影响到三驾马车之一的外贸出口，国内经济三驾马车之二—投资也不再是一副百灵良药了，单纯依靠粗放型发展，已无力支撑越来越庞大的国内经济，转型刻不容缓，加之今年天灾人祸不断，经济形势虽还不能说步入下行周期，但是像去年那样显著上行的好时候肯定不会再现。自住房和改善性住房的刚性需求者在当前的宏观经济背景下预期和信心受到较大影响，面对下跌的房价，选择了等待再等待。而投资、投机性质的购房者在央行不断提高利率，出台的第二套房贷政策下和持续下行的楼价下处境艰难，正在大量出局。

对房地产企业而言，银根收紧、股市暴跌固然不利，但是问题还不至于那么大，银行的开发贷款一般只占开发资金的15%-20%。对房地产企业而言致命的还是房子本身销路如何——与之相关的抵押贷款和预收款占开发资金的40%—50%，深度观望的情绪对资金链影响最大。而观望的持续与否取决于宏观经济能否走暖，宏观政策的调整方向。如果目前的局势维持不变，那么迎接房地产企业的无疑是一个寒冬，大多数企业虽不至于死亡，但是休克在所难免，行业的内部整合也在所难免。

在黄金十年中房地产企业迅速壮大，但是疯狂的市场对企业的锻炼毫无益处。在经历了寒冬后，渡过一轮完整经济周期后房地产企业必将更为成熟：在房地产暴利时代结束后游戏规则也将随之改变，地产企业的发展也将日趋规范。

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