楼价被“逼”回归理性 国外基金“趁火打劫”
在物价上涨、通货膨胀越发紧张的情况下,各地房价近半年来纷纷下跌。而银行贷款的收紧和土地出让金缴纳的新政策,更让开发商雪上加霜。可以说,2008年,开发商遭遇了融资的寒冬。
楼市现状1 楼价被“逼”回理性
受宏观经济影响最大的,无疑是在前一两年时间里扩张速度过大的开发商。在过去两年间,部分开发商在国内各地迅速扩张,不仅土地储备呈数十倍的增长,同时在各地创下了多个天价级的“地王”。
业内人士分析,对于开发商来说,能否在市场上存活甚至做大做强,将取决于三大条件:一是土地储备量;二是资金实力;三是销售速度。三者之间做到良性的相互循环,可使一个企业迅速壮大。然而,这只是在过去较容易取得银行贷款、市场销售又一片红火的几年时间里才适用的公式;当遇到市场低迷的时候,这些迅速扩张的企业将为其“疯狂”的行动付出代价。
拐点出现在去年10月初。自去年9月底推出“第二套房贷”新政后,作为购买主力的多次置业者态度转向观望,投资者由于成本加大也纷纷撤离……为保证资金链安全,开发商不得不降价促销。如万科的率先降价、碧桂园重新采用“薄利多销”策略等,为“过冬”做好充分准备。经历了近两年多时间的高速增长后,广州房价开始转入了下跌的周期,重新回归理性。
楼市现状2 房企遭遇融资困难年
进入2008年,在国家出台“货币从紧”宏观政策后,银行也针对房地产开发性贷款进行了紧缩;与此同时,政府部门也针对土地出让金的缴纳作出相关的政策规定,这让开发商的资金更加紧张。
与此同时,在过去一两年中房企的另一最好的融资渠道IPO也出现了变卦。在年初,仅广州市场就有星河湾、昌盛、方圆等多家企业传出要赴港上市的消息。但由于股票市场的不景气,即便是勉强通过IPO,也难以获得投资者的追捧。如今年进入香港联交所挂牌交易的的河南建业,虽然获得IPO成功,但其股价在上市当天就开始“插水”,跌破招股价。这让后面有意上市的企业信心产生动摇。3月底,受股票市场前景不明朗影响,恒 大地产率先暂时搁置上市计划,而龙湖地产、星河湾地产等开发商也在近期传出要压后上市时间的消息。
广州知名房地产专家韩世同表示,解决企业资金困难最好的方法,当然是以快速销售的方法来回笼资金。但在银行贷款、销售回笼和上市这三大传统的融资渠道受阻的情况下,“壮士断臂”或者是代价最小的一种方式。“把一些价值较为坚挺的未开发项目,采用等价交换的方式进行合作开发或出让,以内部挖潜的方式进行资金的运作,或许是现阶段一些过快扩张的企业解决资金链紧张问题的最好方法。”
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