业内:新版土地出让合同威力将被地方政策化解

新版土地出让合同7月1日起正式启用，其中规定商品住房“原则上开发时间（开工到竣工）最长不得超过三年”。业内认为，这一条款旨在打击开发商“囤地”“晒地皮”，然而在地方政策面前可能起不到任何效果。

延期开发要受罚

在新版合同使用说明中，对开发商拿地后的开工、竣工日期有了明确的最新解释：出让的土地用于商品住宅项目建设的，原则上开发时间（开工到竣工）最长不得超过三年。

如果拿地的开发商不能按期开工，又怎么办？新合同要求开发商“提前30日向出让人（国土部门）提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过1年；未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。”

南京市国土局相关人士昨天明确表示，新版合同南京肯定会用，只是7月份最早的土地出让会要到月底（30日）才举行，届时地块出让成功后，肯定会按新合同签订。

开发商不怕缴罚金

南京苏鼎房地产研究所所长宋坚说，新版土地出让合同意在打击开发商“囤地”“晒地皮”的行为。不过，良好的初衷可能会被地方政策消化殆尽。

按照南京现行的“一房一价”政策，地块开发周期超过三年，可以按照市场评估的方式来重新计算地价，并折算进房价成本，开发商将因此而受益。他打比方说，如果某开发商在今年拿了一块地，楼面地价是5000元/平方米，三年后，周边土地涨到了9000元/平方米，土地增值惊人，开发商宁愿缴罚金，挺到土地评估的时候。因为根据经验推断，罚金数额和土地增值相比可谓“九牛一毛”。

延期开发的罚金究竟会有多高？占出让价款的多少比例？南京市国土部门没有透露。

宋坚说，开发商不按期开发仅仅罚违约金，如果开发商觉得罚金对今后的利润构不成威胁，肯定会延期开发，这就变相地为抬高房价作了铺垫。罚金定多少也是个关键，不然的话，自然是“羊毛出在羊身上”，最终由买房人来埋单。

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