价格变化反映二手房市场 抛盘现象依然存在

价格的变化也反映在了二手房市场。

21世纪不动产的销售人员称，位于东三环美景东方的二手房，去年售价在15000元/平方米，今年每平方米能便宜2000元，并且可选的房源比去年多不少。这个楼盘的开发商曾经将项目拿到温州去销售，而如今，善于投资的温州人正在见势抛盘，一家中介公司的内部网站上，美景东方有400多套房子等待出手。投资客抛盘的情况，同样出现在了国美第一城 (论坛 像册 户型 样板间 视频)、富力城、珠江帝景 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3)等楼盘。

这使得二手房市场的房源明显增多。“去年是客户抢房子，今年是客户选房子。” 链家地产(链家地产博客|链家地产新闻)副总经理金育松对《第一财经周刊》说。但即使是这样，销售情况也并不乐观。“今年购房者一直在观望，二手房的刚性需求虽然存在，但需求不那么迫切了。”

在以土地储备衡量地产公司实力的年代，强烈的上市融资欲望和发展壮大的决心，使得开发商们在2007年拿地拿到亢奋，地王记录不断被刷新。高昂的地价刺激房价直线上涨，国家统计局发布的《2007年国民经济和社会发展统计公报》显示，去年70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。高房价使得购房者纷纷持币观望，楼盘销量尽显颓势。在银根紧缩的情况下，销售的遇冷使开发商们感受到了前所未有的资金压力，他们只得打折卖房子，以获取资金维持公司正常运转。而这样的降价销售，无疑给了购房者一个指向?房价开始向下，退房现象随之爆发。

当然，除去降价因素外，项目本身的硬伤也是造成同一楼盘退房率畸高的原因。

位于朝阳门外小庄的韦伯国际发展中心 (论坛 户型)，就是一个极端的案例。在房交网上，该项目的退房信息自2005年取得销售许可证至今达916条，居各楼盘之首。退房数字如此之高，是因为资金方面出现问题，更换开发商所致。而退房数排名第二的美邦国际中心，正是北京著名的烂尾项目嘉利来大坑，当初开发商资金链断裂，使项目整整搁浅8年。其2007年的退房信息达217条。

而国家对第二套房贷首付比例的提高以及不断加息，也是诱发今年退房量高于往年的原因。一楼盘的销售总监表示，现在很多退房人的理由是，股市的萎靡压了大部分资金，对后面的支付没有信心。

“今年上半年北京住宅退房楼盘数量高于前3年同期。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋告诉《第一财经周刊》。他在去年走访各个楼盘时发现，9月份二套房贷新政将首付比例提升至40%后，一些售楼人员为提升业绩，销售时有意淡化了这个政策将给购房者带来的影响，一些投资者购买了第二套甚至第三套房产，但随后却因银行按揭压力问题，导致了退房现象的发生。

虽然退房现象在北京房地产市场弥漫开来，但北京中原地产总经理李文杰坦言，很多开发商并不在意退房情况，往往还自行退房达到“销控”的目的。这在房产界已不是什么秘密。

为了制造楼盘热销的假象，开发商会先以员工或朋友的名义购买一部分房源，进行签约备案，抬高销售业绩，制造出虚假的销售繁荣。等到交房时间临近，集中退房现象便出现了。由于交房时按揭银行要将原先的开发商担保转为产权证担保，必须要办理产权证，使得虚假合同无法继续存留。开发商以退房形式取消备案，这部分房源又可以再次进行销售，实际上达到了暗中捂盘的作用。

除了捂盘惜售外，在资金紧张的情况下，有个别开发商会以假签约假按揭的方式来骗贷。

“市场中出现一定的退房比例是正常的。”SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)说。尽管开发商们都表示，一定数量的退房对楼盘的销售不会造成影响，但在楼盘销量无回暖迹象的情况下，继续降价销售可能导致退房数量持续上升。

“如果还在大规模演变，那退房潮将来临。”美国格林证券首席经济学家孙飞(孙飞博客|孙飞新闻)对《第一财经周刊》说。因此，获取周转资金以维持楼盘价格的稳定成了开发商当前最重要的工作。

6月19日国泰君安证券研究所发布的一份报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年年销售收入的24%。

如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势，去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，7至9月将会是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目较少的公司，将面临生死大限。

因此，一些房地产商开始不惜代价进行融资。

宁波大红鹰公司早前公告，公司以18%的贷款年利率借款给广源房地产，这一利率远远高于7.47%的一年期贷款基准年利率。房地产业融资成本年利率高达20%-30%的融资案例也有很多。除此之外，邵逸夫借35亿希望帮助碧桂园(企业专区,旗下楼盘)董事局主席杨国强入主TVB开展多元化经营，一些房地产商则以项目股权质押、典当方式进行融资。

一位开发商在解释不愿降价的原因时称，首先是开发商受到贷款银行的压力；更关键的是，如果降价，市场将进入观望期，回款速度会出问题。所以，开发商们宁可拿股权融资挺过去，也不愿意主动降价。

“杨国强意图收购TVB只是房企多元化潮即将开始的序幕，在这一轮宏观调控之后，熬过资金困境的房企将开始一轮多元化的浪潮。”杨少峰说。

(应被采访者要求，文中罗云为化名)

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