律师析画家村房屋买卖:该来的没来原告无资格
近日,画家李玉兰的案件“涛声又起”,李玉兰起诉卖房人索赔“信赖利益损失”的案件,法院再次通知当事人到庭。(农民房买卖典型:北京画家村房屋争夺战坚持不下)然而,我认为,李玉兰的索赔案及买卖房屋合同无效案,都有可商榷之处。
法院“忽略”重要事实,遗漏当事人
在李玉兰的《买卖房协议书》上盖着当地村委会的公章;在该房屋《集体土地建设用地使用证》的“变更登记”栏内,有村委会签注的“马××于2002年7月1日将上房5间厢房3间出售给李玉兰使用”,也盖有村委会的公章。而后李玉兰准备扩建房屋时,村委会为李玉兰签发了《施工许可证》。这些重要事实说明,此项房屋买卖是三方共同完成的,不是两方完成的。村委会参与的法律后果是:李玉兰买下卖房人的房屋,卖房人在卖房的同时向村委会交回了土地,村委会同时又将该土地交给了李玉兰使用。
但法院对村委会参与了房屋买卖这一关键事实及其法律后果“忽略不计”,违背了基本事实。
同时,由于村委会是集体土地所有权人的代表者,应属于我国《民事诉讼法》的规定“有独立请求权”的第三人,法院应当通知村委会参加诉讼,但法院没有通知,显然遗漏了“村委会”这一重要当事人。依据法律规定,因遗漏当事人,法院所作的判决最终应当被撤销。
卖房人不具有原告资格
本案的首要问题是原告的资格问题,而非买卖合同的效力问题。
按照我国《民事诉讼法》的规定:原告必须是与本案“有直接利害关系”的人,否则就不具有原告资格。
由于卖房人只有地上房屋的所有权,没有土地所有权(处分权),卖房人在卖房的同时,已向村委会交回了土地使用权,与村委会解除了土地使用关系,村委会同时又与李玉兰建立了新的土地使用关系。所以卖房人已与这块土地没有法律上的“利害关系”了。
对于房屋,卖房人按当时行情已拿走了超值的房款,其利益未因卖房受到损害。所以卖房人与这个房屋也没有法律上的“利害关系”了。
上述二点足以证明卖房人已不具有原告资格,法院应当驳回卖房人的起诉,而不应当作出实体判决。
“财产”应当返还给谁
我国《民法通则》第61条规定:“民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。”这里明确规定是返还给“受损失的一方”,而不(一定)是返还给合同的对方。
如果买卖双方未经村委会同意,名义上是买卖房屋,实际上是(私自)买卖集体土地,以致合同无效,那么卖房人已取得了“对价”,得到了超值的房款,其利益没有受到损害,不是“受损失的一方”。而卖房人私自卖出了土地,村集体才是受害者,才是“受损失的一方”。所以,如果法院判决返还,应当判决向村委会返还土地,而不是向卖房人返还房屋(和土地)。至于房屋,应当由村委会依据有关规定处理,这与卖房人已没有关系。
正是由于法院以往在确定被返还主体上的错误,才使得有人利用这一司法上的“空子”,频频悔约,主动起诉,又能屡屡得手。
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