二线城市成投资热点 写字楼收益达9%

德国安联金融集团旗下的DEGI房地产基金日前发布的《中国办公房地产市场研究报告》显示，二线城市将成为下一个地产投资热点。

该报告称，中国2008年取代德国成为世界第三大经济体的趋势不可避免，加之未来五年中国各大城市的居住人口将保持高速增长，这将使得中国房地产行业充满机会。

“中国所有房地产类型都处于供小于求的状态，这是中国地产价格偏高的最主要原因。”DEGI地产基金总分析师ThomasBeyerle说。

该报告显示，虽然中国现在各类地产项目都具有很大需求，但其中办公地产需求缺口最为巨大。DEGI的调查显示，中国人均办公楼面积数量仍与欧洲相去甚远。

ThomasBeyerle解释说，“在一个较为成熟的金融中心，例如法兰克福的人均办公面积为18.6平方米。即使按照欧洲中等水平城市布拉格的人均办公面积1.42平方米计算，未来北京地区对办公地产的需求将达到约1676万平方米，但北京现在仅为569万平方米，长期来看有1107万平方米的缺口。”

“中国办公楼的投资在房地产投资领域中尚属新渠道。”戴德梁行写字楼部董事卓奇乐先生对理财周报记者说，“这一投资通道还处于上升的起始处，但头开得不错。”

该报告还指出，一线城市中可投资的地产项目已经相对有限，且收益率也会逐步降低。DEGI对亚洲15个一线城市的调查显示，中国大陆地区的北京、上海、广州和深圳的办公地产市场净收益率分别为6.22%、6.60%、8.00%和7.25%，其中仅北京的办公楼租金下降，其它三处仍在上升。

“现在投资者应该将视线转向二线城市，对于长期投资者而言，那里存在着巨大的机会和更高的收益。”ThomasBeyerle博士指出，根据DEGI的研究，在被调查的8个中国二线城市中，办公楼收益率列前三位的分别是天津、成都和南京，分别为7%-14%、11%-13%、7%-9%。

“一、二线城市的办公楼租金走势都比较乐观，但租金收入只是短期的收益，物业本身的价值投资会给投资者带来更加丰厚的回报。”卓奇乐先生表示，现在中国二线城市办公楼的收益率在逐步提升，长期来看，获取7%，甚至9%的年收益并不是难事。”

但卓奇乐先生也同时指出，“二线城市投资也面临问题：首先，二线城市的办公楼供应量远没有一线城市透明，投资者可能无法掌握准确的供应量数据；其次，二线城市若没有形成商业圈，则无法提高物业的价值，投资者的投资周期就会被拉长。”

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