2008年中国别墅市场行情年中报告

一、京、沪、深别墅指数走势

中国别墅指数系统监测显示：2008年4月，北京、上海、深圳三地别墅指数均呈现上升态势。其中，深圳别墅指数最高，为2907点，北京别墅指数最低，为2453点。从指数增长幅度来看，北京同比去年4月上涨190点，涨幅度为8.4%，略高于其他两个城市。

二、2008年上半年北京别墅市场分析

北京别墅市场成交价格呈现持续上涨态势

由于别墅用地受限加剧，存量进一步消化，使得别墅稀缺性更加明显。再加上国内通胀持续高企，人民币对内贬值，使得别墅建筑成本上升，别墅市场价格持续上涨。根据北京别墅指数系统监测显示：在2008年1-3月期间北京别墅市场成交价格环比出现下滑，但在随后4月和5月均有不同程度的回升。同比去年，08年北京别墅市场前五个月的成交均价均有上涨，但涨幅呈逐月减缓态势。

从各区域的成交价格情况来看，同比去年，08年1-5月北京别墅市场各区域成交价格均出现不同程度上涨，其中八达岭昌平、城南阳光、西山、亚奥京北、亦庄开发区别墅区涨幅均在40%以上，一定程度上直接拉高了北京别墅市场的整体价格。

北京别墅市场供过于求，呈现阶段性异常状态

进入2008年以来，由于国家货币、土地政策调控力度加大，尤其是今年上半年5次上调存款准备金率，致使别墅供求受到严重的影响。统计显示：2008年1-5月，北京别墅市场新增供应套数和面积分别为1533套、57.52万平方米，同比分别增长47.97%、60%；与此同时，同期销售套数和销售面积分别为776套、24.70万平方米，同比分别下降了65%、61%。

供应猛增，需求锐减的市场表现使得北京别墅市场供过于求态势更为明显。08年前五个月北京别墅累计销供比为0.51：1，使得市场呈现阶段性的异常状态。

经济型别墅仍是北京市场成交主力

北京别墅成交单价集中于16000元/平方米以下价位，而套总价集中于500万元以内，套型面积集中于300平方米以下，三项需求特征均能反映经济型别墅已完全成为北京别墅市场的热宠。

三、2008年上半年上海别墅市场分析

供求关系相应调整，长期预期依然看好

在2008年整体经济和信贷政策的影响下，市场观望态势较为明显，别墅成交也受到较大影响，供求关系出现阶段性逆转。上海别墅指数系统监测显示：2008年1-5月上海别墅累计销供比为0.62：1，供求关系表现较大差距。

别墅供求发生结构性变化，高端别墅继续引领市场

进入2008年，由于未来别墅用地受限等多项因素影响，联排别墅的市场供应份额逐步提升，其在别墅市场中的主导地位逐步得以确认，相应提升了独栋别墅的稀缺性。

从今年前五个月上海别墅市场的整体成交情况来看，经济型别墅的市场反应较为平淡。与其形成鲜明对比的是，市场对于高端别墅仍保持着较高的热度。由于高端别墅受到热捧，将上海别墅市场的整体成交价格迅速拉高，据统计2008年1-5月平均价格为22638元/平方米，同比上涨66.68%。

四、2008年上半年深圳别墅市场分析

受深圳楼市整体震荡影响，别墅成交价格进入调整期

2008年的1-4月，深圳别墅市场一直受到深圳楼市的震荡影响，市场成交均价持续波动。但在5月份则出现了较为明显的增长，较去年同期增幅达52.45%。而前五个月深圳别墅市场成交平均价格达到44379元/平方米，同比增长40.19%。

从各区域成交价格方面看，各区域均有不同程度的价格增长。其中，福田、罗湖两个区涨幅最高，均超过50%，直接抬高别墅市场成交的整体价格。

市场供求双双大幅下滑，供求关系仍存在较大差距

深圳别墅指数系统监测显示：2008年1-5月，深圳别墅市场共上市别墅产品269套，共计7.42万平方米，同比下滑46.63%和44.31%。成交方面，1-5月销售套数和面积分别为186套、4.64万平方米，同比分别下滑了59.12%、59.24%。同期深圳别墅市场累计销供比为0.63：1，市场供求关系存在较大差距直接导致销售压力加大。

五、京、沪、深别墅市场比较分析

从三地别墅市场价格来看，2008年1-5月京、沪、深均呈现价格上涨态势，尤其是北京和上海增幅较大。在三个城市的别墅价格比较中，深圳价格最高，北京最低。

从三地的别墅市场供求状况来看，2008年的前五个月均表现出供过于求的不平衡局面，且成交量均有较大程度的下滑。

六、京、沪、深别墅市场发展趋势

受别墅产品的稀缺性影响，以及国内通胀短期内难以改变的现状，别墅产品的市场价格仍将处于进一步上涨态势之中。另一方面，随着存量进一步去化，别墅更加稀缺，其产品也更趋于高端化。虽然今年1-5月京沪深三地别墅市场均呈现出“供过于求”的市场态势，但这主要是由于近期加大宏观调控力度而引起市场异常的结果，这只是短期阶段性的现象，别墅作为稀缺产品，且市场潜在需求旺盛，长期来看，别墅市场供不应求的矛盾将会有所缓和。

中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年7月

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