银行下调固定利率对上海二手楼市影响效果甚微

日前，光大银行全国范围内全面下调了房贷固定利率产品的利率标准，下调后的固定基准利率是，经过本次调整，该行的住房及商用房各期限优惠利率均达到同业最低水平，特别是商用房固定优惠利率以及对二套住房适用的住房固定基准利率已与人民银行规定的同期商用房浮动利率下限持平。

光大银行调整利率让大家浮想联翩，众所周知，06年3、4月份上海楼市全面回暖直接的导火索是公积金贷款政策的松动，特别是夫妻合并计算和装修贷款等因素造成的贷款额度的增加给市场特别是犹豫不决的购房者一个非常明确的买入信号。而07年10月至今楼市的低迷很重要的一个原因是第二套房贷政策的出台。可以说目前信贷政策的走向对上海楼市特别是二手房市场的影响是决定性的。然而，汉宇地产市场研究部认为，即使光大银行调整固定房贷产品利率的做法为其它银行所效仿并成为商业银行系统避开央行和银监会有关"二套房贷利率在同期贷款基准利率基础上上浮10%"的规定的合法的渠道，上海楼市受此信贷政策松动的影响依然有限。

首先：固定利率贷款产品目前的利率水平虽然低于同期贷款的基准利率，但与购买第一套自住住宅所享受的基准利率85折的优惠利率来说依然有1%左右的利率差距。所以在目前加息预期逐渐减弱的社会经济大环境下，固定利率产品对于普通自住型购房者并没有太大吸引力。所以，该产品利率的调整对这一群体触动不大。

其次，从未来有可能借道这一方式进行贷款的二次置业购房者来看，贷款政策的变动显然不是形象升级置业的主要因素。来自汉宇地产浦东陆家嘴、静安、徐汇等多个豪宅区域数据显示。从06年开始，购买中、高端物业的客户一次性付清的比例一直在上升，目前已接近总成交客户的近4成。所以，对于资金相对充沛的多次置业客户，贷款政策特别是仅仅是由于利率的小幅度优惠不会成为其购置物业的必要条件。

对比06年的信贷政策松动与08年有可能出现的信贷松动，我们同样发现了本质的不同。06年公积金政策的松动受影响最大的是对公积金依赖程度很高的中低收入购房群体。不仅如此，公积金政策松动的实质是大幅度的增加了公积金贷款的额度，这对于在总价方面买不起房子的消费群体具有实质性的促进作用。而不论固定利率产品如何调整，它毕竟从属于商业贷款的范畴，而且是针对于升级换代置业的对贷款政策不敏感的群体。两个时间点，两种不同形态的信贷政策松动，造成市场的反应也是大不相同的，所以有理由相信目前银行系统在信贷产品上的调整不会对目前低迷的上海楼市特别是二手房市场有太大的促进作用。

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